Столичная первичка: итоги весны 2020 года
Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтрашнем дне у многих – и у тех, кто работает «на себя», и у работников по найму, и у бизнесменов. Давайте посмотрим, как пережили весну столичные застройщики, проанализируем динамику цен на столичном рынке первички и попытаемся спрогнозировать каким будет для них лето.
Весенняя динамика
Весна действительно выдалась для столичных застройщиков непростой – несмотря на то, что карантинные ограничения коснулись этого вида деятельности меньше всего. К сожалению, очень многие застройщики столкнулись с существенным снижением притока новых инвесторов – по данным Конфедерации строителей Украины, почти у половины опрошенных в период карантина отмечалось снижение объемов продаж строящихся квадратных метров. Конечно, эти данные касаются всей Украины, но, думаю, что и многим столичным застройщикам пришлось несладко в период жесткого карантина.
К счастью, постепенно карантинные ограничения становятся мягче – и столичный рынок недвижимости немедленно отреагировал на «оживление» небольшим ростом цен. По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках подросла на 100 грн – и достигла 25, тыс. грн против 25 тыс. грн в марте и апреле.
При этом майская минимальная цена за месяц и вовсе прибавила почти рекордные 500 грн, – и достигла 17,5 тыс. грн против 17 тыс. в апреле 2020 г.
Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что застройщики и девелоперы в мае зафиксировали повышение интереса потенциальных инвесторов к столичным новостройкам – и не преминули им воспользоваться. Насколько оправдаются эти надежды, и будут ли готовы инвесторы платить за строящиеся квадраты больше, мы сможем понять уже в ближайшие три-четыре месяца.
Что-то дорожает, что-то дешевеет
Интересно, что этой весной динамика средних цен на столичные новостройки в разных сегментах рынка вела себя по-разному. Так, например, по данным ЛУН, несмотря на карантин и кризис, средние цены в новостройках эконом-класса демонстрировали заметный рост. Средняя цена метра тут поднималась и апреле, и в мае – на 500 и 700 грн соответственно. Если «в карантин» сегмент новостроек эконом-класса вошел при средней мартовской стоимости квадратного метра на уровне 17 тыс. грн, то уже в мае его цена выросла до 18,2 тыс. грн. Подобная динамика, на мой взгляд, говорит о том, что интерес инвесторов к недвижимости этого класса по-прежнему остается наиболее высоким. И глядя на этот интерес, девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно.
Класс «комфорт» демонстрировал несколько иную динамику цен: в марте средняя стоимость квадрата в этом сегменте составляла 21,3 тыс. грн, в апреле он поднялась до 21,9 тыс. грн, а в мае вернулась на «исходные» 21,3 тыс. грн. Подобные колебания я лично могу объяснить лишь одним допущением: девелоперы предположили, что кризисная ситуация заставит инвесторов вкладывать свои «запасы» в недвижимость и решили поднять цены. Но, видимо, немного просчитались – и откатили цены на прежний уровень.
Примерно такая же картина наблюдалась и в сегменте столичных новостроек класса «бизнес»: в апреле средняя цена повысилась более чем на 1,5 тыс. грн – с 36,3 тыс. грн в марте до 37,9 тыс. грн в апреле. А в мае средняя цена хоть и не вернулась на мартовский уровень, но все же снизилась до 37,5 тыс. грн.
А вот девелоперы, работающие в премиум-сегменте, похоже, все спрогнозировали правильно. Средняя цена в апреле снизилась с 69,6 тыс. грн до 68,2 тыс. грн – и таковой оставалась на протяжении мая.
В целом, как видим, на столичном рынке первички за период карантина ни массового обвала цен, ни бешеного роста цен не произошло. Посмотрим, как поведет себя стоимость «квадратов» в пост-карантинной реальности.
Место решает все
Не менее интересно было посмотреть, как вели себя средние цены на новостройки в разных районах Киева. По данным ЛУН, за период карантина, самые заметные колебания средней цены были зафиксированы в Печерском районе. Тут «средний метр» в апреле подскочил на 2,6 тыс. грн – а уже в мае упал на 1,6 тыс. грн. Но все равно, по итогам весны, средняя цена квадратного метра в печерских новостройках повысилась на 1 тыс. грн (с марта по май 2020 г.)
А вот наиболее сильное снижение в период жесткого карантина продемонстрировали средние цены на новостройки в Шевченковском районе. А апреле они «потеряли» 1,7 тыс. грн, по сравнению с мартом. И даже несмотря на небольшой рост в мае, мартовского уровня они пока не достигли – в мае средняя цена «квадрата» в Шевченковском районе хоть и прибавила 0,4 тыс. грн, но все равно была меньше, чем в марте на 1,3 тыс. грн.
Жизнь в эпоху перемен
Несмотря на то, в период карантина государство не ограничивало работу строительной отрасли, сказать о том, что оно как-то помогало, тоже, наверное, будет не очень корректно. Основное отраслевое событие этой весны – ликвидация ДАБИ и реформирование ведомства. С одной стороны, это, конечно, сыграло застройщикам на руку – на переходный период были отменены все проверки и инспекции, способные остановить стройку или иным образом помешать работе застройщиков.
Но с другой стороны, «разброд и шатание» не позволил многим застройщикам ввести построенные дома в эксплуатацию. По данным ЛУН.Місто, 236 тыс. построенных квадратных метров ждут ввода в эксплуатацию. И каждый невведенный «квадрат» – это, по сути, раздраженный инвестор, который ждет свою квартиру и злится на девелопера. На фоне других рисков, подобная ситуация может стать для некоторых застройщиков фатальной.
Прогноз на лето
В нынешней неопределенной ситуации очень сложно делать какие-либо прогнозы – и по поводу движения цен, и по поводу ситуации на рынке в целом. Тут все «завязано» на множество довольно динамично изменяющихся факторов: и дальнейшего формата карантина, и курса национальной валюты, и политической ситуации в стране.
В то же время, говорить о том, что «все пропало», на мой взгляд, пока преждевременно. Многие застройщики в период карантина активизировали свои площадки и повысили темпы строительства. А кое-кто даже рискнул в этот непростой период вывести на рынок новые проекты. Это, как мне кажется, может говорить о том, что девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом.
Также мне кажется, что нынешнее лето будет непохожим на другие. Традиционно, этот сезон считается «мертвым» для застройщиков – люди больше озабочены планированием отпусков и зарубежных поездок, а не выбором новостроек для инвестирования. Нынешним летом и отпуски, и, тем более, зарубежные поездки, как мне кажется, будут не так тотально занимать умы граждан – и вполне вероятно, это скажется на более живом интересе к теме инвестирования свободных финансов в недвижимость. Конечно, число людей, готовых рискнуть и «вложиться в котлован» будет невелико – основной спрос сосредоточится, на мой взгляд, в сегменте построенной и почти построенной недвижимости. Но, конечно, этот интерес будет лишь в том случае, если нашу страну не накроет очередной политический и/или экономический кризис.
478 відгуків