Столичный рынок новостроек: итоги лета-2020

Пришла осень, а значит самое время оглянуться назад и посмотреть, каким выдалось нынешнее лето для столичных застройщиков. Удалось ли им преодолеть последствия весеннего локдауна? Как повлиял коронакризис на настроения и предпочтения инвесторов? Куда шли цены на столичные новостройки в разгар традиционного летнего затишья – и можно ли было назвать лето 2020 года «тихим»? 

Вот и лето прошло…

На мой взгляд, нынешнее посткарантинное лето выдалось для столичных застройщиков менее сложным, чем могло бы быть. Все-таки, на фоне массовой истерии и пророчеств о приближении очередного мирового экономического кризиса, можно было предположить, что потенциальные инвесторы поостерегутся вкладывать свободные средства «в кирпичи». Но нет – по моим наблюдениям, отделы продаж столичных новостроек не пустовали. Чем же руководствовались «все эти люди»? На мой взгляд, основных побудительных мотивов было два.

Первый. Жесткий локдаун многим наглядно продемонстрировал: дом – это важно. Это не просто место для ночлега – в нем должно быть уютно и комфортно всем. В доме, оказывается, нужно не только ночевать, но и жить, и работать. В нем должно найтись место и для семейных посиделок, и для уединения каждого обитателя. После жесткого карантина многие поняли, что их жилищные условия требуют немедленного улучшения – и занялись мониторингом, в том числе, и рынка новостроек.

Второй. Снижение депозитных ставок сузило и без того неширокий выбор вариантов для вложения свободных средств. И на фоне смешных 5-8% годовых в гривне и 1-2% в валюте, предлагаемых банками, потенциальные инвесторы решили пристальней присмотреться к строящейся недвижимости.  Тем более, что для инвестиции в недвижимость можно использовать не только свои сбережения, но и подешевевшие кредиты банков.

Конечно, об ажиотажном спросе на столичную первичку говорить все же нельзя.  Но инвесторы есть, пусть их и не так много, как в 2018-2019 годах.

Цены идут вверх

После смягчения локдауна, столичные застройщики не спешили поднимать цены. Согласно данным ЛУН, в июне и июле 2020 года средняя цена на строящиеся «квадраты» оставалась более-менее стабильной – как в гривне, так и в долларе. А вот август продемонстрировал довольно резкий скачок. Так, в гривне средняя цена подросла на 1,3 тыс. и достигла 26,5 тыс. грн, а в долларе увеличилась на $40 и достигла $960 за квадратный метр. Мне кажется, что подобное повышение объясняется несколькими факторами.

Первый: стройки растут, а значит, растет и цена квадратного метра в них. Это означает, что рынок, в целом, чувствует себя нормально, так как небольшое неуклонное повышение цен характерно как раз для стабильного рыночного развития.

Второй: подросли аппетиты столичных застройщиков. Снижение количества частных инвесторов (и обмеления денежного потока от них) девелоперы решили компенсировать повышением их «качества» (читай – платежеспособности). Действительно, многие застройщики строят не «за свои», поэтому наличие стабильного финансирования проектов для них критически важно. И оно, к сожалению, напрямую зависит от поступлений частных инвесторов. Вполне вероятно, что рост аппетитов застройщиков может носить характер некой «синхронности». Что, в свою очередь, может свидетельствовать о неких «закулисных договоренностях», принятых основными игроками столичного рынка. Косвенным подтверждением такого предположения может служить тот факт, что только столица продемонстрировала настолько высокий рост средних цен (+1300 грн в августе). В пригородах Киева, как и в других городах-миллионниках, по данным ЛУН.Місто, рост средней стоимости в августе 2020 составил всего 300 грн. Хотя, вполне вероятно, что глядя на столицу, и региональные девелоперы захотят скорректировать цены.

Третий: колебания курса валют. Более-менее стабильная гривня не притупила бдительности девелоперов – и как только национальная валюта начала снижение, цены пошли вверх.

Четвертый: среднее арифметическое. Нынешним летом новых проектов на рынок было выведено не так уж и много (меньше десятка) – но они могли серьезно скорректировать «среднюю температуру». Дело в том, что часть новых проектов позиционировалась в сегменте дорогой (бизнес- и элит-класс) недвижимости. А некоторые девелоперы решили не стесняться и попробовать сорвать куш уже на старте, выставив свои новые объекты по овер-прайсу – за «квадрат» они просили сумму, вполне сопоставимую с недвижимостью на гораздо более высоком уровне готовности. Косвенным подтверждением такого предположения является не так заметно выросшая в августе минимальная цена на строящиеся столичные «квадраты». По данным ЛУН, за три месяца лета она прибавила всего 600 грн, а в валюте и вовсе не изменилась.

Объемы падают?

Если верить данным Главного управления статистики Киева, то первая половина 2020 года ознаменовалась «провалом» – за этот период было принято в эксплуатацию всего 254 тыс. жилых квадратных метров, что на 41% меньше, чем было введено в эксплуатацию в прошлом году. При этом в многоквартирных домах «квадратов» было и того меньше, всего 232 тыс. В «квартирах» это соответствует числу 3330 шт.

Для сравнения: за аналогичный период 2019 года в Киеве было принято в эксплуатацию 430 кв.м жилой недвижимости, а по итогам прошлого года данный показатель составил почти 658,5 тыс. новых квадратных метров жилья. Интересно, что на фоне спада объемов окончания строительства в столице, растут объемы ввода в эксплуатацию жилья в пригородах – за полгода 2020 здесь появилось 695,6 тыс. новых квадратных метров.

В первом полугодии 2020 года значительно снизился не только показатель ввода жилья в эксплуатацию, но и объемы начала нового строительства. Так, согласно данным Укрстата, общая площадь жилых зданий «на начало строительства» по итогам 6 месяцев  2020 года в Киеве составила 368 тыс. кв.м., из которых 346 тыс. кв.м приходились на дома с двумя и более квартирами (всего в первом полугодии началось строительство 3,9 тыс. квартир в столице). А в прошлом году за аналогичный период в столице стартовало строительство 2,1 млн кв.м многоквартирных новостроек.

Чем же объясняется подобное замедление объемов строительства? На мой взгляд, здесь тоже сыграли свою роль несколько факторов.

Первый: реформирование ДАБИ. Сегодня этот орган, от которого, по сути, зависели как старт, так и финиш стройки – уже фактически не работает. А его преемники – еще не работают. Вот и получается, что ни начать, ни окончить строительство сегодня толком невозможно.

Второй: насыщение рынка. Строить в Киеве еще есть где (и промзон, и пустырей, да и мест во дворах в городе пока более чем достаточно). Вот только для кого это делать? На начало 2020 года в столице насчитывалось 991 тыс. квартир (хотя, на мой взгляд, их больше, так как на начало 2019 года, согласно данным ГУ статистики г.Киева, в жилом фонде города их насчитывалось 1 млн 81 тыс. шт.).

Численность населения города – 2,9 млн человек, причем с начала года она снижается (за полугодие – на 4 тыс. человек). Так что если предположить, что среднестатистическая семья состоит всего из 2 человек, то старинный лозунг «каждой семье – отдельную квартиру» можно считать воплощенным в жизнь. Так для кого строить новое жилье? Существующее бы заселить:)

Чего хочет инвестор

Как я уже говорила, локдаун многим наглядно продемонстрировал важность комфорта жилища. Поэтому потребительский спрос начал смещение в сторону недвижимости, приспособленной именно к жизни, а не условной ночевке. Недорогие смарты «на выселках» постепенно теряют интерес у потенциальных инвесторов, а проекты, могущие похвастать близостью развитой инфраструктуры и просторными квартирами – наоборот, становятся востребованней. Подобное смещение тренда зафиксировали и девелоперы, и аналитики рынка: интерес к жилью эконом-класса падает, а к комфорту и бизнесу растет.

К сожалению, отсутствие четкой классификации недвижимости позволяет девелоперам обращаться с классностью проектов уж больно вольно. Некоторые проекты, которые при тщательном рассмотрении и на эконом-то с трудом тянут, позиционируются в классе комфорт, а те, которые по мировым меркам можно назвать «честным комфортом», заявляют себя в бизнес-классе. Надеюсь, украинский рынок недвижимости когда-нибудь все же определится с параметрами классности жилья:)

Еще один тренд среди потенциальных инвесторов – внимание к законности стройки и ее перспективам. За подобную внимательность, прежде всего, следует благодарить бренды Укрбуд и Аркада, которые наглядно продемонстрировали инвесторам, что ни громкому имени, ни сладким речам ОП, ни былым заслугам девелоперов верить нельзя. Во все нюансы конкретного проекта нужно вникать самостоятельно. Что ж, хоть за это им можно сказать спасибо:)

И еще одно изменение, которое заметили девелоперы: повышение интереса к квартирам с черновой отделкой и с ремонтом. «Голые стены» уже не так интересуют потенциального инвестора – все поняли, что «ремонт под себя» это дополнительные траты времени, денег и нервов. Многие предпочитают «зайти и жить» в новую квартиру, не тратя ресурсы на поиск ремонтных бригад и стройматериалов. А значит, можно предположить, что застройщики обзаведутся дополнительными подразделениями, специализирующимися на проведении черновых и отделочных ремонтных работ, разработке дизайна помещений, наладят связи с производителями отделочных материалов, мебели и т.п. Что ж, по-моему, это отличная перспектива для девелоперов – рынок недвижимости почти насытился, а вот рынок ремонтно-отделочных работ в новостройках еще способен принять новых игроков.