Рынок недвижимости: итоги осени-2020

Пролетела осень непростого 2020 года, а значит самое время посмотреть, как в этот период чувствовал себя столичный рынок недвижимости.

Что с ценами?

Если весну 2020 года для столичных застройщиков можно назвать неопределенной, лето – хаотичным и полным надежд, то осень, на мой взгляд, заслуживает эпитета «спокойная». Действительно, никаких особых скандалов и потрясений нынешней осенью на этом рынке не происходило – даже сентябрьское проседание гривни практически не отразилось на средней стоимости квадратного метра столичных новостроек (в валюте). По данным ЛУН, в сентябре, октябре и ноябре средняя цена квадратного метра «первички» застыла на уровне $950 – и это всего на $30 меньше средней цены декабря-2019 г., в котором она была зафиксирована на уровне $980.

Средняя цена квадратного метра в Киеве в долларах
Динамика средней и минимальной цены на столичные новостройки в долларе

Правда, в гривне динамика средних цен выглядит не столь стабильной. В нынешнем сентябре стоимость среднего «квадрата» в гривневом эквиваленте составляла 26,6 тыс. грн, в октябре – 27 тыс. грн, а в ноябре – уже 27,1 тыс. грн. В целом, данная динамика вполне коррелирует с колебаниями курса валют – и это, в свою очередь, свидетельствует о том факте, что «квадратные метры» у нас оценивают по-прежнему в долларе, а не в гривнях. К слову, в ноябре 2019 года средняя стоимость квадрата новостроек составляла 24 тыс. грн (в долларовом эквиваленте – $980). Разница в гривне – 3,1 тыс. грн.

Средняя цена квадратного метра в Киеве в гривне
Динамика средней и минимальной цены в гривне

Несколько иной нынешней осенью выглядела динамика минимальных цен на столичной первичке. Так, лето девелоперы закончили, вплотную подобравшись к 18 тыс. грн за квадратный метр, в сентябре минимальная цена рванула почти на тысячу гривень и достигла 18,8 тыс. грн. В октябре рост минимальной цены показал небольшой рост и остановился на уровне 18,9 тыс. грн. А вот в ноябре снова взлетел и достиг 19,5 тыс. грн. В долларовом эквиваленте ситуация была более стабильной: ежемесячно минимальная цена «квадрата» прибавляла всего по $10-20 и к декабрю достигла $690. Это на те же $30 выше, чем минимальная стоимость столичного квадрата в ноябре 2019 года – но в гривне разница составляет 3,2 тыс. грн. По данным ЛУН, в ноябре 2019 минимальная стоимость квадрата в столичной новостройке составляла 16,3 тыс. грн ($660).

По-моему, цифры достаточно «говорящие». И вполне объясняющие, почему девелоперы до сих пор так привязаны к доллару и упорно не хотят фиксировать цены на новостройки в национальной валюте.

За чей счет строим?

Начиная с весны 2020 года, девелоперы кардинально снизили число выведенных на рынок новых проектов. Дело здесь, как мне кажется, в нескольких причинах. Во-первых, не прекращающаяся пандемия существенно сузила круг потенциальных инвесторов в столичные «квадраты». Причем, за счет самой массовой его части – тех, кто присматривался к инвестиции в ЖК эконом- и комфорт-классов. Поэтому вполне вероятно, что девелоперы, изначально нацеленные на строительство проектов масс-маркета, решили переориентироваться – например, «доработать» их и вывести на рынок варианты, интересные платежеспособным клиентам. Так это или нет, я думаю, мы увидим уже в 1-2 квартале следующего года.

Во-вторых, вывод новых проектов затормозила реформа ДАБИ. «Накатанные» схемы получения разрешительной документации изменились, а значит, у многих девелоперов затормозился процесс получения разрешительной документации. А без нее представлять проект рынку и начинать привлечение денег частных инвесторов к его реализации сегодня уже «не комильфо» – инвестор нынче «пошел» грамотный и осторожный:)

Кроме того, не стоит забывать и об общем, не самом благоприятном фоне, в котором работают застройщики последние несколько лет. Рынок столичной строящейся жилой недвижимости постепенно затоваривается – непроданных квартир в новостройках становится все больше, доски объявлений пестрят предложениями вариантов по переуступке, застройщики конкурируют не только между собой, но и со своими бывшими инвесторами. А ипотечное кредитование, которое могло бы помочь продать скопившиеся излишки, все также буксует. То, что рынку необходим новый мощный импульс, которым может стать ипотека, понимают все – ведь не просто так, в конце концов, была рождена программа «Ипотека под 10%». Правда, я не могу сказать, что эта программа заработала на полную мощность: дешевые кредиты таковыми фактически не являются, выдают их не все и не всем. Но даже если бы сейчас на рынок недвижимости хлынул поток дешевых кредитов, мне кажется он больше помог бы девелоперам и бывшим инвесторам избавиться от излишков уже готового жилья, а профинансировал бы строительство новой недвижимости.

Собственно, эти причины и привели к тому, что весной-летом-осенью в столице появилось не так уж и много новых проектов. Интересно, что большинство тех девелоперов, которые все же рискнули и открыли отделы продаж, сделали это на самой ранней стадии строительства: подготовки котлована, а то и вовсе на стадии установки строительного забора. На мой взгляд, подобная тактика говорит о том, что девелоперы не хотят (или не могут!) строить «за свои» и предпочитают финансировать новые проекты за счет средств частных инвесторов.

Динамика по сегментам

Средняя стоимость квадратного метра строящейся недвижимости  в чем-то сродни средней температуре по больнице – направление движения рынка в целом показывает, но, вот как обстоят дела «в отделениях» понять сложно. Ведь вектор цен в разных сегментах рынка может быть разнонаправленным.

Как изменилась средняя стоимость на ЖК разных классов
Осенняя динамика изменения средних цен на новостройки разных классов

И он действительно таков. Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре – уже $680. В классе комфорт девелоперы нынешней осенью, похоже, только «нащупывали» правильную ценовую политику: цена метра колебалась в районе $800 и качалась в одну и другую сторону на уровне $10. Зато квадратный метр в классе бизнес уверенно шел вверх: с $1420 в сентябре до $1460 а ноябре. Средняя цена в классе элит тоже уверенно поднималась: в сентябре она составляла $2200 за кв.м, в октябре – $2500, а в ноябре – $2490. Небольшое снижение средней цены в ноябре, на мой взгляд, объясняется исключительно выводом на рынок новых объектов в данном сегменте. А, как известно, девелоперы стараются не задирать стоимость квадратов на старте проекта – хотя, похоже, и этот алгоритм ценообразования дает сбой. В последнее время застройщики начинают продажи с довольно-таки высоких цен, которые затем, при необходимости, корректируются в меньшую сторону при помощи различного рода скидок и акций.

Динамика по районам

Давайте посмотрим, как осенью себя вели средние цены в разрезе районов столицы. Традиционно, самая дорогая недвижимость строится в Печерском районе столицы – тут сосредоточено подавляющее большинство проектов бизнес- и элит-классов. Собственно, динамика средних цен на строящуюся  в этом районе недвижимость вполне соответствует общей тенденции рынка: за прошедшую осень «квадрат» в местных новостройках поднялся в цене на $30 – с $1910 до $1940.

Средняя стоимость квадратного метра по районам Киева
Динамика средних цен осенью в разрезе районов Киева

Недвижимость с минимальной средней стоимостью квадратного метра, традиционно, строится в Деснянском районе столицы. Но нынешняя осень и тут внесла свои коррективы – в ноябре самая низкая средняя стоимость квадратного метра была зафиксирована в Святошинском районе столицы. Интересно, что именно в нем зафиксировано максимальное «проседание» цены – в сентябре средняя цена квадрата в Святошинском районе составляла $880, а уже в ноябре – $790. В принципе, такая динамика тоже вписывается в общерыночную тенденцию: здесь строятся, в основном, ЖК эконом-класса, причем многие проекты в этом районе имеют не самый лучший бэкграунд. Задержки сдачи, смена девелоперов, скандалы с отсутствием/неполнотой разрешительной документации – все это имеет здесь место быть. Плюс в этом районе осенью на рынок вывели как новые проекты, так и новые очереди в уже существующих ЖК – и, как мы помним, на старте продаж цены, как правило, минимальны. В целом, мне кажется, что уже в следующем квартале-двух средняя цена в новостройках этого района поднимется и станет выше средней стоимости квадратов новостроек в левобережных районах столицы.

Интересная динамика наблюдалась и в Голосеевском, Подольском и Шевченковском районах – осенью средние цены в них довольно заметно снижались. Так, в Подольском районе цена опустилась с $1110 до $930 за средний «квадрат», в Шевченковском – с $1280 до $1210, в Голосеевском – с $1110 до $1080. В этих районах основная масса строящейся недвижимости тоже позиционируется в эконом и комфорт классах.

А вот в Оболонском районе, где большинство новых ЖК считают себя комфорт- или даже бизнес-классом, средняя цена квадратного метра росла – с $760 в сентябре до $850 в ноябре.

В левобережных районах динамика была такова: в самом «престижном» Дарницком районе средняя цена метра в новостройках выросла с $740 до $810. А вот в Днепровском районе попытка девелоперов взвинтить цены, похоже не удалась: в сентябре средняя цена новостроек этого района составляла $800, в октябре подскочила до $850, но в ноябре снова снизилась до $810.

Подводим итоги

У меня складывается впечатление, что столичные девелоперы в вопросах ценообразования чувствуют себя кавалерией, несущейся по минному полю. С одной стороны – очень нужны деньги на строительство уже существующих проектов, причем с каждым днем речь идет все о больших и больших суммах (мы ведь в курсе, что стройматериалы и энергоресурсы не дешевеют, оплата труда рабочих тоже повышается). С другой – «своих» средств катастрофически не хватает (я не говорю, что у всех, но у многих – точно). А денежный поток частных инвестиций становится все тоньше и тоньше… При таком раскладе есть два пути: первый – повышать цены для состоявшихся инвесторов (которые  согласились на рассрочку). Второй – открывать новые проекты и привлекать к ним «новые деньги», часть которых можно пустить на поддержание уже существующих строек.

Собственно, именно по этим дорожкам и движется большинство столичных застройщиков – причем многие совмещают движение по ним.

Но и первый, и второй путь – достаточно опасны. На первом пути инвестор в какой-то момент может взять калькулятор, сравнить стоимость «рассрочки от застройщика» и банковского кредита – и полностью оплатить свои будущие метры при помощи кредитных средств. В «копилку» застройщика, деньги, конечно, капнут – но общий «ручеек» финансирования проекта станет еще уже.

Второй путь может привести застройщика к созданию довольно неустойчивой пирамиды, которая в один далеко не прекрасный момент обязательно рухнет.

Собственно, как мне кажется, в нынешней ситуации необходимо вмешательство третьей силы – государства. И состоять оно должно не только в «победе над коррупцией в ДАБИ» путем парализации работы этого органа, а в финансировании отрасли за счет фактического, а не декларируемого запуска дешевой ипотеки. Если коммерческие банки не готовы рисковать и кредитовать людей под честные 10% годовых в гривне, то это должно делать государство за счет своих средств. Например, путем увеличения финансирования существующих программ типа «Доступное жилье» и, конечно, обязательного внедрения новых – массовых и работающих! – программ. В конце концов, строительство – одна из бюджетообразующих отраслей экономики страны, так что не грех ее и поддержать.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


440 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 440 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы