Быть рантье: ТОП-3 риска арендодателя

Несколько лет напряженного мониторинга строительства вашей будущей недвижимости позади, все недоразумения с бригадой строителей-отделочников улажены, мебель и техника расставлены по своим местам — поздравляю, у вас в активе появилась новая недвижимость! Многие собственники, еще на этапе инвестиции в ее строительство, планировали сдавать будущую квартиру в аренду — и исходя из этого подбирали локацию, отделывали ее и обставляли мебелью и техникой, рассчитывая в будущем на стабильный денежный поток. К сожалению, реальность не всегда такова — иногда квартира «под аренду» вместо дохода приносит сплошные проблемы и дополнительные расходы. В этом материале я постаралась собрать самые расхожие риски, с которыми сталкиваются арендодатели — и рецепты по их минимизации.

Риск №1. Порча имущества

Самый распространенный страх арендодателя — возможная порча имущества, своего или соседского. Неаккуратный арендатор «сжег» микроволновку, его талантливые дети оставили память о себе на обоях, «воспитанная собачка» в клочья разорвала обивку кресла, а безалаберная жена забыла закрыть кран и затопила соседей. Эти (и миллион других!) неприятностей вполне могут произойти в квартире, которую сдают в аренду. Гарантировать, что они не произойдут именно в вашей сдаваемой квартире, не может никто. Но вот подстраховаться от их наступления и минимизировать ущерб, вполне по силам.

Топ рисков арендодателя порча имущества

Во-первых, для покрытия подобных «форс-мажоров» существует залоговая сумма, которую арендатор оставляет арендодателю при заключении договора. Как правило, она равняется сумме месячной аренды, но если арендаторы входят в группу риска (семья с маленьким ребенком, с животными и т.п.), то владельцу квартиры имеет смысл ее увеличить. Из этой суммы и покрывается нанесенный квартире незначительный ущерб.

Но как быть, если «разрушения» настолько масштабные, что залоговой суммы для их устранения недостаточно? В принципе, вменяемые арендаторы добровольно возмещают затраты на их устранение: оплачивают ремонт техники, переклейку разрисованных обоев или перетяжку мягкой мебели. К сожалению, не все готовы платить за свои «косяки» — и в этом случае собственник квартиры вынужден либо смириться с потерями, либо попытаться взыскать с арендатора сумму на покрытие ущерба через суд. Если выбран второй вариант, то к исковому заявлению необходимо приложить: договор аренды, акт приема-передачи имущества, счета за ремонт испорченной техники (услуги ремонтной бригады) и другие документы, предусмотренные законодательством для категории таких исков. Так как ситуации могут быть разными, то и набор необходимых документов определяется исходя из конкретных обстоятельств.

Топ рисков арендодателя порча имущества затопление

В любом случае, помимо договора аренды, арендодатель должен составить акт приема-передачи имущества, в котором будут максимально подробно описано состояние квартиры, мебели и техники. Знающие люди советуют указывать в подобном акте малейшие нюансы, включая сколы на дорогом паркете и царапины на антикварной мебели. Также не лишним будет зафиксировать «на бумаге» все нюансы пользования квартирой — вплоть до инструкций по работе с бытовой техникой и уровнем максимально допустимой нагрузки на электрическую сеть.

Бонус: Существует еще один вариант обезопасить свое имущество от порчи арендаторами — застраховать его. Некоторые страховые компании даже разработали программы именно для арендной недвижимости, по которым покрываются как риски порчи самой квартиры (например, от пожара), так и ее наполнения (ремонта, мебели, техники), и ответственность перед третьими лицами (например, в случае затопления соседей). Застраховать сдаваемую в аренду квартиру по такой программе могут как собственники, так и арендаторы. Конечно, приобретая подобный полис страхования, необходимо внимательно изучить все его условия, включая список исключений, нестраховых случаев и порядок компенсации за наступление страхового случая.

Риск №2. Неплатежеспособные арендаторы

Еще один распространенный риск арендодателя — неплатежеспособные арендаторы. Конечно, после шапочного знакомства сложно предугадать, насколько ваш будущий постоялец состоятелен. Но, в первом приближении, это можно понять, оценив его внешний вид, требования к съемной квартире, состав семьи и даже методы поиска временного жилья.

Топ рисков арендодателя неплатежеспособные арендаторы

Чтобы «застраховать» себя от неплатежеспособного арендатора, собственнику квартиры имеет смысл оценить потенциального обитателя по следующим параметрам:

  • сфера деятельности (в нынешние времена лучше чтобы она не зависела от степени карантинных ограничений и локдаунов);
  • кто оплачивает аренду недвижимости (многим ценным сотрудникам компания компенсирует затраты на снимаемую квартиру);
  • состав семьи арендатора (например, это пара, в которой оба человека работают или семья с маленьким ребенком, в которой «добытчик» только муж или жена).

С другой стороны, никто не застрахован от финансовых трудностей. Даже самый крутой «айтишник» может столкнуться с непредвиденными расходами или снижением доходной части бюджета — и попросить у владельца арендуемой квартиры отсрочку ежемесячного платежа. Как поступить в этой ситуации, каждый арендодатель решает сам. Но общепринятая практика — в финансовых вопросах идти навстречу в размере залоговой суммы. Которую арендатору будет необходимо восполнить после того, как его финансовое благосостояние стабилизируется.

Специалисты-риэлторы к «потенциально проблемным» категориям арендаторов относят:

  • студентов;
  • семьи с младенцами (тут помимо возможных проблем с оплатой и повышенным износом мебели и техники, могут возникнуть проблемы с расторжением договора аренды и выселением);
  • владельцев домашних животных;
  • иностранцев (особенно азиатов и выходцев из восточных стран).

Я лично против любой дискриминации — хоть по гендерному признаку, хоть по возрастному или национальному. Но факт остается фактом: самыми «беспроблемными» аендаторами арендодатели считают работающую пару возрастом в районе 30 лет, европейской «наружности», без детей и домашних животных.

Риск №3. Арендаторы-мошенники

Еще один страшный сон арендатора — сдать квартиру мошеннику. Давай разберемся, как мошенник может использовать вашу недвижимость в неблаговидных целях и как этого постараться избежать.

Вариант первый: незаконная пересдача. Очень плохая ситуация, когда арендатор пересдает вашу квартиру — и . Х: на стандартных условиях нескольким разным людям или одному за невысокую арендную ставку, но при условии «аккордной» оплаты (на год или полгода вперед). В результате добросовестный арендодатель сталкивается с ситуацией, когда в его квартире проживают абсолютно неизвестные ему люди, уверенные, что они уже оплатили долгосрочную аренду. Или его начинает «тревожить» полиция, расследующая обращение нескольких пострадавших «горе-арендаторов».  Безболезненно выйти из подобной ситуации может быть довольно сложно, поэтому желательно постараться ее избежать в принципе. Для этого имеет смысл регулярно «мониторить» ситуацию в вашей квартире — например, договориться с соседями, чтобы они приглядывали за жильцами или установить на лестничной клетке видеонаблюдение (правда, на это тоже необходимо получить согласие соседей).

Топ рисков арендодателя арендаторы мошенники

Вариант второй: субаренда. Случается, что человек снимает квартиру якобы для собственного проживания на долгосрочный период, но фактически он ее пересдает другому человеку или вовсе сдает посуточно. Важное отличие от первого варианта — арендодатель не пропадает с радаров и стабильно оплачивает  аренду. В принципе, ничего криминального в субаренде нет, более того, многие владельцы недвижимости вовсе не против такого формата (персональная ответственность арендатора за сохранность квартиры и повышенная арендная плата компенсирует возможные неудобства). Но только в том случае, если подобный формат аренды оговорен изначально. Если же вы против такого использования вашей квартиры, обязательно озвучьте это в беседе. И пропишите в договоре запрет на ее передачу в субаренду.

Вариант третий: криминал. Чужая душа — потемки. Даже очень приятный с виду человек может оказаться не тем, кем кажется, и использовать вашу квартиру неблаговидных целях. Понятно, что если в рамках раскрытия преступления полиция нагрянет в такую квартиру, ее владельцу придется общаться с правоохранительными органами. Чтобы не попасть в категорию «пособника» преступника, собственнику жилья имеет смысл во-первых, обязательно указать в договоре аренды для какой цели будет использоваться квартира (например, проживание) и оговорить запрет использовать ее не по назначению. И, во-вторых, по крайней мере первое время заходить в квартиру (естественно, по согласованию с жильцом) не в одиночестве, а с теми, кто может в будущем подтвердить вашу непричастность к возможной незаконной деятельности вашего арендатора (это могут быть соседи, друзья, родственники и т.д.)

Вариант четвертый: продажа вашей квартиры без вашего ведома. Этот риск, к счастью, сегодня минимизирован — открытость реестров позволяет мониторить статус недвижимости из любой точки мира. И тем, кто сдает свою квартиру в аренду, имеет смысл регулярно проводить такой мониторинг — благо, это совсем не дорого и не сложно. И, конечно, и заключении договора аренды  быть бдительным и не выпускать из виду свои документы — как личные, так и на имущество.

P.S. Конечно, вышеперечисленные риски — далеко не единственные проблемы, с которыми сталкиваются современные рантье. Как грамотно составить договор аренды, как рассчитать и оплатить налог, что конкретно делать, если арендатор затопил соседей или не хочет выселяться из вашей квартиры… Об этом — и о многом другом! — обязательно будем говорить в рамках новой рубрики. Если, конечно, вы считаете ее  нужной в блоге «Где в Киеве жить хорошо» – пишите в комментариях к обзору 😉

69 ответов
  • Тут не должно быть крайностей, ни со стороны ранье, ни арендаторов. Ирина ничего тут не написала противозаконного.

    Да, владелец ни в коем случае не должен приходить без согласования с жильцами, тем более открывать своим ключем, привозить несогласованные вещи.

    Но и нет ничего противозаконного, что владелец может просто прийти туда и поговорить с жильцом. Даже если деньги не передаются наличкой например, можно это сделать под видом — узнать как дела. Заранее согласовать удобное время, постучать в квартиру, и вежливо и спокойно поговорить. Причем можно не в русле — типа «а дайте я проверю какой тут у вас порядок» а наоборот — типа проявить заботу, узнать — все ли ок, тепло ли в квартире, не мешаеют ли соседи и т.д. Это будет плюсом в карму рантье — типа проявление заботы, и можно без проблем как раз проверить все ли в целом норм в квартире и адекватен ли арендатор. Раз в месяц первое время будет достаточно.

    А преувеличивают и те и другие. И владельцы — которые считают что арендаторы должны ему полностью подчиняться, и арендаторы, которые не ценят чужого имущества и норм поведения.

    А уборка и прислуживание арендаторам тоже есть — это называется гостиничный бизнес, только там нет цен на однокомнатную квартиру по 300-400 долларов в месяц, там будет 500 в неделю.

    А так: адекватный владелец + адекватный арендатор = залог успеха обоих

    Tetiana
    Да нет, Вы не понимаете. Что ж я, дура по-вашему? Про барина и прислугу я сказала истинную правду. Так было раньше и собственник знал свое место. А квартирант ...

    Взагалі, з моїх спостережень, ринок оренди житла в Києві можна умовно поділити на дві великі категорії: ті, хто спеціально інвестує в нерухомість як в джерело доходу і ті, кому нерухомість дісталася в спадок чи подарунок (тобто вони не платили за неї ринкову ціну). З першими легше мати справу, адже їх цікавлять в першу чергу гроші і у них немає емоційної прив’язки до житла, але і ціни там вище, адже люди знають скільки вклали і який дохід хочуть на вкладений капітал. Щодо другої категорії — можливо різне, від позитивного (квартира здається по ціні нижче ринку, яка не переглядається роками) так і негативне (ексцеси на кшталт тих, що ви описали). Висновок — не хочете грати в цю лотерею — орендуйте в новобудовах у людей, які купували житло під здачу. З досвіду, такі орендарі — зайняті люди, і чим менше часу у них буде займати взаємодія з вами, тим більше вони будуть задоволені.

    Tetiana
    я работаю над этим) и надеюсь через пару лет проблема будет решена. Хоть доход мой и резко упал нынче, мне легче заплатить больше, о чем вы и писали ранее, но ...

    Переносити свій негативний досвід оренди на більшість орендодавців це те саме, що після того як роман закінчився говорити що «всі чоловіки козли». Не логічно і не правильно по суті. Припускаю що ваш особистий досвід був негативний, але як розумна людина, ви маєте розуміти, що на фоні десятків тисяч квартир, що здаються в Києві, ваш досвід — капля в морі, тому на його основі не можна робити узагальнень.

    Існує дискурс що вигідніше — Оренда чи Продаж (циклічна інвестиція). Якийсь час тому порівнював ціни оренди і ціни продажу того самого житла. Виходило приблизно 8 років. З цього вивів правило «100 місяців окупності» для нашого ринку. В період стабільних і зростаючих цін. Якщо передбачається на 10-20% довша окупність, абсолютно невигідно. Ринок самовизначається у прив’язці до долара. Раніше долар девальвував орієнтовно на 10% за 10 років, тепер він девальвував на ті ж 10% за 2020 рік. Як на мене, Циклічна інвестиція в Новобуд до 3 разів вигідніша за оренду, але: (1) високий поріг входу, (2) високий ризик втрати вкладеного, (3) щоб знайти правильний об’єкт потрібно самому ставати експертом з ринку новобуду і нерухомості загалом.

    Tetiana
    полно у Вас прав) Приходить в удобное обоим сторонам время, а не только Вашей стороне, Улыбаться и быть вежливым , раз уж ВЫ САМИ СОГЛАСИЛИСЬ на определенные ус...

    Я говорю лише, що ваші пасажі про каву в ліжко і «баріна» це маячня. Взаємодія орендодавця і орендаря має регулюватися договором. Якщо в договорі написано, що можна привозити сумки, значить можна, треба було думати що підписувати. Якщо ні — маєте право не пускати. Стандартно, такі переговори передбачають право один раз в місяць відвідувати квартиру і все оглядати. І, зважаючи на вартість начиння квартири і ремонту, це справедливо. Якщо вам тричі під ряд не щастило з орендодавцями, значить ви щось не так робите, або все трохи не так як розказуєте, або терміново треба почистити карму.

Читайте все 69 комментариев на форуме: Быть рантье: ТОП-3 риска арендодателя