Два года спустя: ЖК Terracotta

Все, кто въезжает в Киев с бориспольского направления, видели масштабную стройку, развернувшуюся по правую руку проспекта Бажана. Там строят несколько жилых комплексов, один из которых еще на старте сумел заинтриговать киевлян и гостей столицы — ЖК Terracotta. Об этом проекте я рассказывала два года назад — и тогда обещали, что он будет сдан в конце 2020 года. Я решила посмотреть, каким же получился «Терракот» и наведалась к нему в гости.

ЖК Terracotta визуализация
Визуализация ЖК «Терракот»

Особенности месторасположения

Адрес ЖК Terracotta — улица Черниговская, 8. Это Дарницкий район столицы, 5-а микрорайон Харьковского массива. Если еще точнее, то стройплощадка будущего ЖК располагается практически посередине между станциями метро «Вырлица» и «Бориспольская», прямо над проспектом Бажана.

ЖК Terracotta на карте
Месторасположение ЖК на карте

Когда-то 5-а микрорайон Харьковского представлял собой классическую промзону: тут располагались, склады и гаражные кооперативы, слегка разбавленные «частным сектором» и единичными многоквартирными домами советской эпохи. Теперь его застройка кардинально изменилась: здесь строятся и построены ЖК «Метрополия», «Метро Парк», «Харьковский», «Армянская, 6» и другие жилые высотки.

ЖК Terracotta вид с высоты
Вид на будущую новостройку с высоты. Аэросьемка ЛУН

Говоря о достоинствах месторасположения будущего «Терракота», я могу отметить несколько плюсов. Первый — близость к метро. Что к «Вырлице», что к «Бориспольской» путь от будущих домов займет от силы 10-12 минут пешей прогулки («гулять», правда, придется вдоль шумной трассы). Второй — условно-пешая доступность к парку Партизанской славы, попасть в который можно прогулявшись с километр по улице Армянской. Ну и третий плюс — неплохая инфраструктура поблизости. Хотя сам микрорайон 5-а не может похвастать наличием школ, садиков и россыпью магазинов, все это в избытке имеется по соседству — в 5 и 7 микрорайонах Харьковского массива. Например, в 5 микрорайоне работают два муниципальных детсадика, две школы, лицей и гимназия. А в 7 микрорайоне насчитывается пять детских садов и три школы. Правда, говорить о том, что в 4-а микрорайоне нет никаких учебных заведений не приходится: рядом с будущей новостройкой расположены центр переподготовки военных (юрфак Одесского университета) и строительный колледж.  Неподалеку, на другой стороне проспекта Бажана ближе к ст. м «Бориспольская»,  расположилась Академия управления МВД — так что квартиры в этом ЖК могут быть востребованы под аренду студентами этих учебных заведений.

ЖК Terracotta инфраструктура
Внутриквартальные улицы не самые широкие

Если говорить о развлечениях и шоппинге, то буквально в одной-двух остановках метро (или наземного транспорта!), возле станций метро «Харьковская» и «Позняки» имеются и ТЦ, и ТРЦ с кинотеатром, и масса сетевых супермаркетов, и множество ресторанов-кафешек-бутиков-моллов.

Конечно, собственная инфраструктура предусмотрена в самом ЖК. Здесь выделены площади под магазины и кафешки, предусмотрен коворкинг и даже детсад (частный).

Кроме того, похоже возрождается идея построить МФК по другой стороне проспекта Бажана возле озера Вырлица — МФК «Вырлица». Планируется, что в его состав войдут не только жилые высотки (говорят, они поднимутся на 36 этажей!), но и сетевой супермаркет, и большой торгово-развлекательный центр с кинотеатром. В котором, конечно же, смогут развлечься и «пошоппиться» жители всех ближайших микрорайонов. Главное, чтобы прямо возле входа в будущий ТРЦ сделали подземный переход, позволяющий безопасно пересечь шумный проспект Бажана:)

Проект застройки берега озера Вырлица

В принципе, на первый взгляд место для будущей новостройки выбрали неплохое. Но есть тут и несколько «но», которые портят всю картину.

Во-первых, стоит сказать о запахе, который очень часто витает в округе. Назвать его приятным сложно — все-таки Бортническая станция аэрации и мусоросжигательный завод «Энергия» источают отнюдь не аромат фиалок. А «роза ветров» настойчиво несет его аккурат в эту сторону. Так что людям с тонким обонянием придется здесь тяжеловато. Конечно, есть вероятность, что застройка берега Вырлицы несколько изменит направление ветров, но я бы на это не очень рассчитывала.

Дополнительную нотку в «амбре» добавляет, конечно же, и проспект Бажана, по которому едут не только легковые автомобили, но и идет поток транзитных большегрузов. Помимо вредных выхлопов, эта автомобильная река еще и изрядно шумит — и так как дома ЖК «Терракотта» располагаются на первой линии от нее, мне кажется что жители квартир, чьи окна выходят юг (то есть, на Бажана) смогут забыть, как открываются окна:)

ЖК Terracotta инфраструктура
От домов до проспекта Бажана не так уж и далеко

Также стоит сказать о том, что внутриквартальные проезды здесь достаточно узкие и часто бывают плотно запакованные припарковавшимися автомобилями местных жителей. Обитатели современных новостроек столкнулись с характерной для всего Харьковского массива проблемой паркомест — их катастрофически не хватает. Подобные сложности, судя по всему, ожидают и будущих жителей ЖК «Терракот», в котором хотя и предусмотрен паркинг, но небольшой. В отделе продаж говорят, что те, кому не хватит места в паркинге, смогут оставлять свои авто вдоль местных улочек или проспекта Бажана:)

Что обещали и что построили

Два года назад, когда проект ЖК Terracotta только презентовали потенциальным инвесторам, то говорили о том, что в его состав войдет 4 жилых высотки, высотой в 20, 21, 24 и 27 этажей. Разместятся они вдоль «катетов» участка в форме прямоугольного треугольника. Объединит дома стилобат, в котором будет оборудован паркинг, а крыша которого станет закрытым для посторонних внутренним двориком. Помимо жилых домов в составе ЖК предусмотрена гостиница — она «поселится» в здании, которое сейчас  занимает отдел продаж. В одном из домов часть первого этажа займет детский развивающий центр. Из других объектов собственной инфраструктуры обещали спортзал, супермаркет и другие полезные заведения, которые появятся на первых этажах будущих домов.  Окончить строительство комплекса обещали в 4 квартале 2020 года.

ЖК Terracotta вид сейчас
Так сейчас выглядит стройплощадка ЖК «Терракота»

Сегодня, во второй половине первого квартала 2021 года видим, что окончание стройки хотя и близится, но случится это явно не через месяц и даже не через два. В отделе продаж говорят, что официальная сдача ЖК теперь запланирована на 2 квартал 2021 года, но в свои новые квартиры инвесторы попадут не раньше осени. Перенос сдачи представители застройщика объясняют несколькими факторами. Первый — общая неблагоприятная обстановка в связи с пандемией (хотя я все же напомню, что локдаун на работу строительных компаний не распространялся). И второй — проблемы с подъемным краном, на починку которого ушло несколько месяцев. Сейчас эта проблема решена и, по словам сотрудников ОП, компания пытается «нагнать» упущенное во время простоя время. Правда, я на площадке строителей не заметила;)

Зато в ходе строительства проект не увеличился. Он по-прежнему состоит из четырех домов заявленной этажности, паркинга в стилобате и небольшого отеля. Дома, как я говорила, уже почти построены, к строительству паркинга обещают приступить  в ближайшее время. В отделе продаж говорят о том, что внутренняя территория комплекса будет закрытой для посторонних и свободной от автомобилей.

ЖК Terracotta вид фасада
Стены дома будут из газоблока, и утеплены минеральной ватой

Внешний вид домов, судя по всему, тоже особых изменений не претерпел. Фасады будут спокойных оттенков терракотового цвета, со скошенными кровлями и большими оконными проемами. Хотя нет, одно изменение все же будет — застройщик обещает установить на фасадах декоративные щиты для закрытия наружных блоков кондиционеров. Как по мне — отличная новация.

Каким получается комплекс

К сожалению, на стройплощадку застройщик не пускает посетителей, поэтому ни оценить размеры будущего внутреннего двора, ни взглянуть на планировки квартир не представляется возможным. Но глядя на будущий ЖК со стороны, невольно отмечаешь близость уже построенных домов друг к дружке. Складывается впечатление, что будущие жители некоторых квартир смогут не только наслаждаться просмотром всех подробностей жизни соседей из дома напротив, но и здороваться с ними за руку не выходя из квартир.

ЖК Terracotta вид фасада
Дома расположены очень близко друг к дружке

Зато на данном этапе строительства можно во всех подробностях рассмотреть технологию строительства будущих домов. Как и было обещано, строят их по монолитно-каркасной технологии. Наружные стены выкладывают из газоблока, а все внутренние стены будут построены из пустотных бетонных блоков. Фасады домов утепляют минеральной ватой, которую затем укроют штукатуркой.

После окончания строительства, дома подключат к городским коммуникациям и смонтируют на крыше дома №4 котельную, которая будет отапливать квартиры в ЖК.

ЖК Terracotta генеральный план
Генплан проекта

Если говорить о квартирах, то их в будущем ЖК насчитывается 666 штук, среди которых предусмотрены 1-, 2- и 3-комнатные варианты, а также двухуровневые апартаменты. Все квартиры достаточно просторные: площадь 1-комнатных составляет 40-45 кв.м, 2-комнатных — 55-72 кв.м, а 3-комнатных — 60-95 кв.м.

ЖК Terracotta план этажа
Поэтажный план дома №1

На типовых этажах в домах №№2, 3 и 4 разместится всего по 6-7 квартир, а их обитателей будут поднимать на нужный этаж по 3 лифта. В доме №1 тоже будет 3 лифта, вот только квартир на типовом этаже будет насчитываться аж 13 — мне лично кажется, что в часы пик к лифтам в этом доме будет выстраиваться очередь.

ЖК Terracotta план этажа
Поэтажный план домов №№ 2 и 3

Планировки квартир тут мне нравятся — «на бумаге» они выглядят достаточно удобными и продуманными. В основной своей массе квартиры имеют правильную геометрию, в них запланированы небольшие спальни и просторные кухни-столовые, предусмотрены большие санузлы и функциональные коридоры. В некоторых даже выделены гардеробные комнаты. Но есть и необычные варианты планировок, в которых сложно будет расставить мебель: с трапециевидными комнатами с острыми углами и множеством окон. Оконные проемы здесь, кстати, будут увеличенными, а балконы/лоджии не предусмотрены. В принципе, в данном случае, вполне оправданное решение — какой смысл выходить на балкон и дышать миксом ароматов мусоросжигательного завода и трассы? Но меня удивила еще одна фишка местных планировок: несмотря на то, что санузлы в квартирах будут просторными (от 4,3 кв.м), их число во всех 2-комнатных и даже в некоторых 3-комнатных квартирах явно недостаточно — всего один. Например, в 3-комнатной квартире площадью 72 кв.м предусмотрен всего один санузел площадью 4,3 кв.м — мне кажется, это будет не очень удобно для семьи из нескольких человек. Удивляет и наличие в планировках 2-комнатных квартир проходной комнаты — мне казалось, что от такого расположения помещений архитекторы давно отказались.

ЖК Terracotta пример планировки трехкомнатной квартиры
Одного санузла в 3-комнатной квартире недостаточно

Конечно, «на бумаге» сложно оценить удобство планировки — вполне вероятно то, что на плане кажется удобным в реальности таковым не будет, и наоборот. Но мне кажется, что стандартные планировки здесь хороши, а вот «креативные» — не очень.

Теперь об отделке от застройщика. Можно сказать, что ее не будет. Из черновых отделочных работ застройщик ограничится устройством стяжки пола — и на этом все. Конечно, окна/двери/счетчики застройщик поставит, как и смонтирует систему отопления, и подведет к «точкам» коммуникации, но на этом все.

Что предлагают инвесторам

Несмотря на то, что ЖК Terracotta близится к завершению строительства, у застройщика осталось немало вариантов для новых инвесторов. В наличии есть и 1-, и 2- и 3-комнатные квартиры.

Стоимость квадратного метра здесь стартует с 26,7 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, с 26 тыс. грн в 2-комнатных и с 25 тыс. грн в 3-комнатных. При этом цена квадрата зависит не только от количества комнат в будущей квартире, но и от ее расположения на этаже (чем выше, тем дороже) и формата оплаты (при рассрочке квадратный метр дорожает). Минимальная сумма инвестиции в этот ЖК составляет почти 1,2 млн грн — во столько обойдется 1-комнатная квартира площадью 44,6 кв.м при 100% оплате.

Застройщик предлагает инвесторам и рассрочку, которая выдается на на год и по которой первый взнос должен составлять 50% полной стоимости для 1-комнатной квартиры или от 20% для 2- и 3-комнатной.

Инвестиция оформляется через заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости. Дополнительные затраты на его оформление составят 2 тыс. грн (регистрация у нотариуса). А при подписании основного договора инвесторы должны будут дополнительно заплатить у нотариуса 5 тыс. грн + 2% от суммы договора (1% ПФ и 1% госпошлина).

На вторичном рынке особого разнообразия квартир в этом ЖК нет — может быть потому, что при оформлении переуступки первый инвестор выплачивает застройщику «отступные» в размере 5%.

Если рассматривать инвестицию в этот ЖК под дальнейшую аренду, то на мой взгляд, подобная инвестиция будет не очень выгодной. Судите сами: минимальная стоимость 1-комнатной квартиры составляет 1,3 млн грн, еще тысяч 150 потребуется для приведения ее в жилое состояние — итого затраты составят примерно 1,5 млн грн. В ближайших новостройках цена аренды «однушек» составляет 11-13 тыс. грн, и предложений достаточно много. То есть, чтобы гарантированно и быстро сдать квартиру, нужно выставлять ее за 10-11 тыс. грн в месяц. А теперь считаем: 1,5 млн/10 тыс. = 150 месяцев или 12,5 лет. И это при условии, что квартира простаивать не будет.

Кто строит и что с документами

Как я рассказывала в коротком обзоре ЖК «Терракот», заказчиком строительства этого проекта выступает компания ООО «Инколор Украина». Ей в 2009 году, Решением Киеврады № 564/2633 был выделен в аренду на 10 лет участок застройки — для строительства офисно-гостиничного жилого комплекса. Кадастровый номер участка 8000000000:90:168:0008, а его целевое назначение — 02.10 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

ЖК Terracotta данные кадастра
Участок застройки в Кадастровой карте

В июне 2018 года Заказчик получил Градостроительные условия и ограничения на проектирование офисно-гостиничного ЖК с торговыми помещениями и подземным паркингом.

ЖК Terracotta паспорт объекта
Строительный паспорт проекта

А уже в августе 2018 года было получено Разрешение на строительство за №  ІУ №113182432243. В 2019 и 2020 годах Заказчик подавал в ДАБИ информацию об изменении данных в выданном Разрешении. Что именно изменилось в 2019 — неизвестно, а вот в 2020 тут сменился проектировщик и немного увеличилось количество квартир — с изначально запланированных 652 до настораживающих 666.

ЖК Terracotta данные реестра
Число квартир в комплексе немного увеличилось

Помимо Разрешения на строительство, Заказчик располагает всеми необходимыми ТУ и согласованиями — даже высотность согласована с Украэрорухом и аэропортами.

Девелоперами проекта выступают бренд Perfect Group и Альтис-Девелопмент.

Подводим итоги

Не могу сказать, что я в восторге от ЖК «Терракота» — но, скорее всего, это потому что мне в принципе не нравится этот микрорайон из-за не очень приятного запаха, и я не очень люблю дома, расположенные близко к оживленной автомагистрали. Но если абстрагироваться от этих факторов, то комплекс производит неплохое впечатление. Близость метро, доступность инфраструктуры, неплохие планировки, наличие полного пакета разрешительной документации — все это говорит в пользу ЖК. Да, его строительство затягивается, но, судя по всему, финиш уже виден.

Что понравилось 👍🏼

Близость метро, большинство планировок квартир, наличие полного пакета разрешительной документации.

Что не понравилось 👎🏼

Близость проспекта Бажана, Бортнической станции аэрации и мусоросжигательного завода, плотность застройки, планировки некоторых квартир, будущие сложности с парковкой.

42 ответа
Читайте все 42 комментария на форуме: ЖК Terracotta от Perfect Group