Ипотека 7%: разбираемся в деталях
На днях стартовала государственная Программа «Доступная ипотека 7%». Конечно, это не та полномасштабная доступная ипотека, которая поможет еще больше «разогреть» рынок недвижимости, направив к нему мощный денежный поток. Собственно, цель новой Программы состоит вовсе не в том. Она призвана, в первую очередь, помочь украинцам решить пресловутый «квартирный вопрос». Что ж, давайте разбираться: кому, как и в каком объеме новая Программа может помочь – и есть ли в ней «подводные камни».
Немного о Программе
Декларируемая цель Программы «Доступная ипотека 7%» заложена в ее названии – это упрощение доступа обычных украинцев к ипотечных ресурсам банков и обеспечение жильем тех наших соотечественников, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.
Утвердил эту Программу Кабмин – своим Постановлением №28 от 24.01.2020 г., а сегодня она уже успешно стартовала – первые кредитные договора были торжественно подписаны 1 марта 2021 года. Пока по данной программе ипотечные кредиты можно взять в семи украинских банках: «Укргазбанк», «Ощадбанк», «Глобус», «ПриватБанк», «Мегабанк», «Кредобанк» и «ОТП Банк». Но планируется, что уже в скором времени число банков-участников Программы станет больше. Мониторить список банков-участников можно на сайте ФРП.
Правда, не стоит думать, что банки, принимающие участие в данной программе, действительно готовы направо и налево раздавать ипотечные кредиты под 7% годовых. Нет, банковская ставка по таким кредитам составляет вполне среднерыночные UIRD (12 мес.)+4,5% для ипотеки на вторичке (на готовое жилье) и UIRD (12 мес)+7% – для ипотеки на первичном рынке (на строящееся жилье). UIRD – это средневзвешенная ставка по депозитам, сегодня в Украине она колеблется в районе 8,3-8,8%. То есть, банки, выдавая ипотечные кредиты по этой Программе, выдают их не под 7%, а под 13-16% годовых. Но заемщик – обычный украинец, который получил право принять участие в Программе «Доступная ипотека 7%» – платит за пользование кредитом только 7% годовых (плюс, конечно, дополнительные платежи, но о них подробнее чуть ниже). Остальную часть процентов банку компенсирует государство через Фонд развития предпринимательства.
Кто может принять участие
По правилам Программы, воспользоваться помощью государства в погашении части процентов по ипотечному кредиту может любой дееспособный гражданин Украины. Но, с оговорками.
Во-первых, претендент действительно должен нуждаться в улучшении жилищных условий. Это означает, что в его собственности, или в собственности членов его семьи, нет недвижимости (как готовой, так и строящейся), площадь которой выше нормативной площади предмета будущей ипотеки. Нормативы, к слову, таковы: 50 кв.м на одного человека или семью из двух человек и далее плюс 20 кв.м на каждого следующего члена семьи. Поясню на примере: если, например, у человека имеется в собственности «хрущевка» площадью 32 кв.м, или он инвестировал деньги в строительство квартиры площадью 40 кв.м в новостройке, то он вполне может подать документы на участие в Программе «Доступная ипотека 7%». А вот семья из двух человек, имеющая в собственности квартиру площадью, скажем 70 кв.м (или инвестировавшая деньги в строительство такого жилья), на участие в Программе претендовать уже не сможет – до тех пор, пока у них не появится ребенок, на которого полагается 20 дополнительных кв.м. Исключение одно: если принадлежащая претенденту недвижимость расположена на временно оккупированных территориях, то ее площадь может быть любой – при соответствии прочим требованиям, рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки вполне реально.
Во-вторых, претендент на участие в Программе должен зарабатывать достаточно, чтобы обслуживать будущую ипотеку (решение о минимально необходимом уровне дохода принимает банк, в котором оформляется ипотека). Но при этом его доходы не должны быть «заоблачными» – семьям, чей совокупный доход за последние 6 месяцев в десять и более раз превышает среднюю зарплату в регионе, ипотека «под 7%» тоже не светит. К слову, в Киеве, например, в январе 2021 года средняя зарплата составила 17,5 тыс. грн, а в Киевской области – 12,6 тыс. грн (это официальные данные). То есть, если за последние полгода совокупный доход семьи, претендующей на ипотеку «под 7%» в Киеве, превышает 175 тыс. грн в месяц, то получить ее не удастся. В принципе, это правильно – с такими доходами можно и без помощи государства обзавестись недвижимостью 🙂
В-третьих, для участников Программы существует возрастной ценз. К моменту окончания срока ипотеки, возраст заемщика не должен превышать 70 лет. Так как максимальный срок ипотечных кредитов «под 7%» составляет 20 лет, то получается, что тем, кто перешагнул 50-летний рубеж, на 20-летнюю ипотеку рассчитывать не приходится. Правда, не обязательно брать кредит на столь долгий срок – можно попытаться принять участие в Программе, сократив термин ипотеки.
Ну и в-четвертых: принять участие в Программе можно только только один раз. Более того, это правило распространяется на всю семью: если оформить два льготных кредита, на мужа и жену по отдельности, то можно «влететь» в штрафные санкции.
Штрафные санкции
Любой договор предполагает наличие штрафных санкций за невыполнение его условий, и ипотека не исключение. Есть штрафные санкции и в Программе «Доступная ипотека 7%». Итак, за что же могут оштрафовать или даже исключить заемщика из нее.
Во-первых, за нарушения графика платежей по ипотечному кредиту. Если заемщик платит не вовремя или вообще задерживает очередной платеж больше, чем на 30 дней, Фонд прекращает компенсировать оплату полной процентной ставки по ипотеке – до того момента, как заемщик не погасит свои текущие обязательства перед банком. И сделать это лучше в течение 90 дней – так как в ином случае заемщик полностью утрачивает право на участие в Программе, и, соответственно, компенсацию процентов. Поэтому я рекомендую прежде чем брать ипотеку даже под щадящие “7%”, трезво оценить свои финансовые возможности.
«Вылететь» из Программы можно и из-за подачи недостоверных сведений, которые позволили заемщику воспользоваться помощью государства на компенсацию процентов не имея на то оснований. Если факт такого «мошенничества» будет выявлен – на любом этапе – заемщик не только теряет право на компенсацию, но и будет обязан вернуть государству все, что он успел получить по Программе.
На что дают ипотеку
По Программе «Доступная ипотека 7%» можно подыскивать жилье как на первичке, так и на вторичке. Строящееся жилье можно выбирать из списка объектов, которые аккредитованы в банке-участнике Программы. Перечень таких ЖК, как правило, имеется на сайте выбранного финучреждения. Например, банк «Глобус» по данной Программе в столице кредитует строящиеся квартиры в ЖК Family and Friends, «Навигатор», «Арт-квартал Спивоче», «Кришталеви джерела» и «Авеню 42».
Готовую недвижимость можно искать самостоятельно, причем это может быть не только квартира, но и частный дом с землей под ним. Правда, и тут есть нюанс – на момент заключения договора ипотеки, возраст такой недвижимости должен быть не более 3 лет. То есть, в 2021 году можно искать квартиру или дом почти без «пробега», не раньше 2018 «года выпуска».
Условия и дополнительные платежи
Как я уже говорила, частичная компенсация процентов по ипотеке «под 7%» предоставляется на недвижимость, нормативная площадь которой не превышает 50 кв.м на одного человека или семью из двух людей, а за каждого следующего члена семьи она увеличивается еще на 20 кв.м. Но если потенциальному заемщику уж очень приглянулась квартира чуть больше (максимум, на 20% выше норматива), то он вполне может оформлять ипотеку на нее. Правда, компенсировать проценты за эти излишки государство не будет – оплатить их придется из своего кармана.
Максимальная стоимость недвижимости, для оплаты которой можно рассчитывать на частичную компенсацию процентов по Программе «Доступное жилье 7%» составляет 2,5 млн. грн, а сумма самого кредита – не более 2 млн. грн. При этом минимум 15% заемщик должен оплатить в качестве первого взноса. Отмечу, что банки имеют право увеличивать размер первого взноса. Так, например, в «Приват Банке» первый взнос должен составлять 25% от суммы кредита.
Помимо оплаты тела кредита и части процентов, участник Программы несет и дополнительные траты. В частности, это:
- единоразовая комиссия банку – 0,5% от суммы кредита;
- страхование предмета ипотеки – порядка 0,5% от стоимости, оплачивается ежегодно;
- страхование заемщика – порядка 0,5% от суммы кредита, оплачивается ежегодно.
Также заемщику придется оплатить оценку недвижимости (порядка 3 тыс. грн) и услуги нотариуса (порядка 10-15 тыс. грн).
С учетом этих дополнительных платежей, реальная ставка по ипотеке «под 7%» составляет примерно 9-12% годовых, в зависимости от суммы и срока погашения кредита. Что, конечно, гораздо лучше чем нынешняя средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам. Она, к слову, по данным аналитиков «Простобанк Консалтинг», сегодня составляет почти 14% по ипотеке для вторички и почти 15% по ипотеке на новостройки
P.S. Надеюсь, программа «Доступная ипотека 7%» поможет не только обеспечить жильем украинцев, но и станет стимулом для экономики. Если не всей, то хотя бы для банковского сектора и строительства. В принципе, предпосылки к этому есть – только на нынешний год финансирование Программы из бюджета запланировано на уровне 5 млрд грн, что позволит частично компенсировать проценты примерно по 5 тыс. ипотечных кредитам. Неплохое начало, как думаете?
11 відгуків