Весенние итоги: как изменились цены на новостройки

Весна прошла, а значит можно подводить первые итоги динамики столичного рынка новостроек. Куда шли цены, насколько активными были застройщики, как менялись предпочтения инвесторов — об этом и пойдет речь.

Сколько построили

Похоже, что столичные застройщики вполне адаптировались к новым реалиям — и к перманентным локдаунам, и к реформированной ДАБИ. Об этом, на мой взгляд, свидетельствует тот факт, что в начале нынешнего года строители существенно нарастили объем сданного в эксплуатацию жилья. Так, по данным Киевского управления статистики, за три первых месяца нынешнего года в эксплуатацию было введено на 64% кв.м больше, чем за 1 квартал 2020 года. В ведомстве подсчитали, что за январь-март нынешнего года жилой фонд столицы увеличился на 145 тыс. кв. м — именно столько новых квадратных метров появилось в киевских новостройках. Для сравнения, за весь 2020 год в столице было введено в эксплуатацию всего 3,5 тыс. новых квартир, общая площадь которых составила 286 тыс. кв.м.

Общая площадь жилья, принятого в эксплуатацию за первый квартал 2021 года
Количество квадратных метров, принятых в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года

В нынешнем году активнее всего (в 1 квартале, конечно) новые дома вводили в эксплуатацию в Голосеевском районе — площадь здешних новостроек вплотную приблизилась к 50 тыс. кв.м. На втором месте — Святошинский район, жилой фонд которого за 1 квартал увеличился на 33 тыс. кв.м. Тройку лидеров замыкает Соломенский район, в котором в 1 квартале 2021 года появилось 15 тыс. новых жилых квадратов. Интересно, что в минувшем году динамичнее всего рос жилой фонд Печерского района, в котором появилось 47,5 тыс. новых квадратных метров. Его ближайший «конкурент», Голосеевский район, увеличил свой жилой фонд на 43,8 тыс. квадратных метров. А третьим лидером стал Соломенский район, в котором за 2020 год было сдано в эксплуатацию 39,3 тыс. новых «квадратов».

Можно предположить, что в 2021 столичные застройщики всерьез решили восполнить прошлогоднюю «недостачу» построенных жилых квадратных метров. В частности, в нынешнем году они планируют ввести в эксплуатацию (полностью либо очередь) дома в 127 ЖК. Что ж, посмотрим, не помешают ли очередные «форс-мажоры» этим планам.

Что с ценами

С начала нынешнего года цены на столичную первичку демонстрируют устойчивый рост — даже «карантинные» март и апрель не перебили эту тенденцию. Так, по данным ЛУН, с начала 2021 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках поднялась с 28 до 30 тыс. грн, а минимальная повысилась с 19,5 до 20 тыс. грн.

Статистика рынка недвижимости — цена в грн за квадратный метр в Киеве и области
Динамика стоимости квадратного метра (грн)

В долларовом эквиваленте рост цен тоже был заметен: средние цены подросли с $990 до 1080 за квадрат, а минимальные — с $690 до 730 за кв.м. В принципе, на фоне всеобщего подорожания, рост цен на строящиеся квадратные метры ничуть не удивляет.

Статистика рынка недвижимости — цена в долларах за квадратный метр в Киеве и области
Динамика стоимости квадратного метра ($)

Интересно другое: самый динамичный рост средних цен на новые квадраты за период январь-май 2021 года был зафиксирован в Подольском районе. Он составил почти 10,5 тыс. грн, поднявшись с 24 тыс. грн в январе до 34,4 тыс. грн в мае. Второе место по приросту динамики средней цены «квадрата» в новостройках занял Печерский район — здесь «средний чек» подорожал на 5,5 тыс. грн., поднявшись с 56 тыс. грн в январе до 61,5 тыс. грн в мае. В остальных районах города рост средней стоимости квадратных метров происходил не столь бурно и составил 0,7-2 тыс. грн за 5 прошедших месяцев года. Причем в некоторых этот самый рост был «отрицательным» 🙂 В частности, по данным ЛУН, цена среднего квадрата в новостройках Оболонского района снизилась с 27,6 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. Объясняется такая динамика просто: «общую температуру» средней цены новостроек этого района разбавили новые ЖК эконом-класса.

Статистика рынка недвижимости - динамика средних цен в новостройках Киева
Динамика средних цен в разных районах Киева

Показательно, что неохотнее всего росли средние цены в ЖК класса «эконом» — за 5 месяцев они поднялись всего на 500 грн — с 20,5 тыс. грн до 21 тыс. грн. При этом новостройки в сегменте «комфорт» подорожали почти на 2 тыс. грн — с 23,4 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. В сегменте «бизнес» рост средних цен зафиксирован на уровне 4 тыс. грн — с 42,7 тыс. грн до 46,7 тыс. грн. А средний квадратный метр в новостройках класса «элит» прибавил в стоимости 6,5 тыс. грн — с 66,9 тыс. грн до 73,4 тыс. грн. На мой взгляд, такая динамика говорит, в первую очередь, о том, что инвесторы столичных «квадратов» стали куда более требовательными к качеству жизни в будущих квартирах. Многие уже не готовы довольствоваться малым и вкладывать деньги просто в крышу над головой — зачастую маленькую и неудобную. Выбирая ЖК для инвестиции, люди все больше обращают внимания на дополнительные ценности: наличие собственной инфраструктуры, удобной транспортной развязки, хороших технико-экономических показателей проекта. И эти настроения столичные девелоперы очень четко уловили — поэтому из более чем десятка новых ЖК, только 3 позиционируются в классе «эконом». Правда, не могу сказать, что все проекты, которые заявлены в классе «комфорт» и даже «бизнес» действительно им соответствуют. Но это уже совсем другая история…

Что же дальше?

На мой взгляд, в ближайшее время столичные застройщики продолжат постепенно повышать цены на своих проектах. Способствовать этому будет несколько факторов: рост общего уровня инфляции, повышение стоимости строительства, а также робкое, но все же возрождение ипотечного кредитования. Согласна, последний пункт больше все же влияет на рынок готовой недвижимости, но и на первичку попадает небольшой ручеек дополнительного финансирования.

При этом я не думаю, что рост цен будет носить «взрывной» характер — при условии, конечно, что ни в экономике, ни в политике не случится существенных потрясений, а колебания нашей валюты не будут выходить за рамки коридора в 27-29 грн за доллар.

Статистика рынка недвижимости - средняя цена квадратного метра в ЖК Киевской области

Также, на мой взгляд, столичным застройщикам имеет смысл готовиться к растущей конкуренции со стороны застройщиков, работающих в пригородах столицы. Платежеспособный спрос вот уже который год постепенно смещается в сторону новостроек пригорода, и мне кажется, что в ближайшие годы эта тенденция будет усиливаться. При этом интерес для инвесторов в пригородные новостройки представляют не только крупные жилые комплексы, но и небольшие клубные ЖК, а также коттеджные городки и таунхаусы. К слову, на мой взгляд, именно формат коттеджей и таунхаусов в ближайшее время может продемонстрировать наиболее активный рост — причем будет расти не только число проектов, но и стоимость такой недвижимости. Что ж, как говорится, поживем — увидим!

380 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    1016
    Ответ
    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    5410
    Ответ
    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    3311
    Ответ
    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.

    2910
    Ответ
Читайте все 380 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы