Весенние итоги: как изменились цены на новостройки
Весна прошла, а значит можно подводить первые итоги динамики столичного рынка новостроек. Куда шли цены, насколько активными были застройщики, как менялись предпочтения инвесторов – об этом и пойдет речь.
Сколько построили
Похоже, что столичные застройщики вполне адаптировались к новым реалиям – и к перманентным локдаунам, и к реформированной ДАБИ. Об этом, на мой взгляд, свидетельствует тот факт, что в начале нынешнего года строители существенно нарастили объем сданного в эксплуатацию жилья. Так, по данным Киевского управления статистики, за три первых месяца нынешнего года в эксплуатацию было введено на 64% кв.м больше, чем за 1 квартал 2020 года. В ведомстве подсчитали, что за январь-март нынешнего года жилой фонд столицы увеличился на 145 тыс. кв. м – именно столько новых квадратных метров появилось в киевских новостройках. Для сравнения, за весь 2020 год в столице было введено в эксплуатацию всего 3,5 тыс. новых квартир, общая площадь которых составила 286 тыс. кв.м.
В нынешнем году активнее всего (в 1 квартале, конечно) новые дома вводили в эксплуатацию в Голосеевском районе – площадь здешних новостроек вплотную приблизилась к 50 тыс. кв.м. На втором месте – Святошинский район, жилой фонд которого за 1 квартал увеличился на 33 тыс. кв.м. Тройку лидеров замыкает Соломенский район, в котором в 1 квартале 2021 года появилось 15 тыс. новых жилых квадратов. Интересно, что в минувшем году динамичнее всего рос жилой фонд Печерского района, в котором появилось 47,5 тыс. новых квадратных метров. Его ближайший «конкурент», Голосеевский район, увеличил свой жилой фонд на 43,8 тыс. квадратных метров. А третьим лидером стал Соломенский район, в котором за 2020 год было сдано в эксплуатацию 39,3 тыс. новых «квадратов».
Можно предположить, что в 2021 столичные застройщики всерьез решили восполнить прошлогоднюю «недостачу» построенных жилых квадратных метров. В частности, в нынешнем году они планируют ввести в эксплуатацию (полностью либо очередь) дома в 127 ЖК. Что ж, посмотрим, не помешают ли очередные «форс-мажоры» этим планам.
Что с ценами
С начала нынешнего года цены на столичную первичку демонстрируют устойчивый рост – даже «карантинные» март и апрель не перебили эту тенденцию. Так, по данным ЛУН, с начала 2021 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках поднялась с 28 до 30 тыс. грн, а минимальная повысилась с 19,5 до 20 тыс. грн.
В долларовом эквиваленте рост цен тоже был заметен: средние цены подросли с $990 до 1080 за квадрат, а минимальные – с $690 до 730 за кв.м. В принципе, на фоне всеобщего подорожания, рост цен на строящиеся квадратные метры ничуть не удивляет.
Интересно другое: самый динамичный рост средних цен на новые квадраты за период январь-май 2021 года был зафиксирован в Подольском районе. Он составил почти 10,5 тыс. грн, поднявшись с 24 тыс. грн в январе до 34,4 тыс. грн в мае. Второе место по приросту динамики средней цены «квадрата» в новостройках занял Печерский район – здесь «средний чек» подорожал на 5,5 тыс. грн., поднявшись с 56 тыс. грн в январе до 61,5 тыс. грн в мае. В остальных районах города рост средней стоимости квадратных метров происходил не столь бурно и составил 0,7-2 тыс. грн за 5 прошедших месяцев года. Причем в некоторых этот самый рост был «отрицательным» 🙂 В частности, по данным ЛУН, цена среднего квадрата в новостройках Оболонского района снизилась с 27,6 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. Объясняется такая динамика просто: «общую температуру» средней цены новостроек этого района разбавили новые ЖК эконом-класса.
Показательно, что неохотнее всего росли средние цены в ЖК класса «эконом» – за 5 месяцев они поднялись всего на 500 грн – с 20,5 тыс. грн до 21 тыс. грн. При этом новостройки в сегменте «комфорт» подорожали почти на 2 тыс. грн – с 23,4 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. В сегменте «бизнес» рост средних цен зафиксирован на уровне 4 тыс. грн – с 42,7 тыс. грн до 46,7 тыс. грн. А средний квадратный метр в новостройках класса «элит» прибавил в стоимости 6,5 тыс. грн – с 66,9 тыс. грн до 73,4 тыс. грн. На мой взгляд, такая динамика говорит, в первую очередь, о том, что инвесторы столичных «квадратов» стали куда более требовательными к качеству жизни в будущих квартирах. Многие уже не готовы довольствоваться малым и вкладывать деньги просто в крышу над головой – зачастую маленькую и неудобную. Выбирая ЖК для инвестиции, люди все больше обращают внимания на дополнительные ценности: наличие собственной инфраструктуры, удобной транспортной развязки, хороших технико-экономических показателей проекта. И эти настроения столичные девелоперы очень четко уловили – поэтому из более чем десятка новых ЖК, только 3 позиционируются в классе «эконом». Правда, не могу сказать, что все проекты, которые заявлены в классе «комфорт» и даже «бизнес» действительно им соответствуют. Но это уже совсем другая история…
Что же дальше?
На мой взгляд, в ближайшее время столичные застройщики продолжат постепенно повышать цены на своих проектах. Способствовать этому будет несколько факторов: рост общего уровня инфляции, повышение стоимости строительства, а также робкое, но все же возрождение ипотечного кредитования. Согласна, последний пункт больше все же влияет на рынок готовой недвижимости, но и на первичку попадает небольшой ручеек дополнительного финансирования.
При этом я не думаю, что рост цен будет носить «взрывной» характер – при условии, конечно, что ни в экономике, ни в политике не случится существенных потрясений, а колебания нашей валюты не будут выходить за рамки коридора в 27-29 грн за доллар.
Также, на мой взгляд, столичным застройщикам имеет смысл готовиться к растущей конкуренции со стороны застройщиков, работающих в пригородах столицы. Платежеспособный спрос вот уже который год постепенно смещается в сторону новостроек пригорода, и мне кажется, что в ближайшие годы эта тенденция будет усиливаться. При этом интерес для инвесторов в пригородные новостройки представляют не только крупные жилые комплексы, но и небольшие клубные ЖК, а также коттеджные городки и таунхаусы. К слову, на мой взгляд, именно формат коттеджей и таунхаусов в ближайшее время может продемонстрировать наиболее активный рост – причем будет расти не только число проектов, но и стоимость такой недвижимости. Что ж, как говорится, поживем – увидим!
478 відгуків