Весенние итоги: как изменились цены на новостройки

Весна прошла, а значит можно подводить первые итоги динамики столичного рынка новостроек. Куда шли цены, насколько активными были застройщики, как менялись предпочтения инвесторов – об этом и пойдет речь.

Сколько построили

Похоже, что столичные застройщики вполне адаптировались к новым реалиям – и к перманентным локдаунам, и к реформированной ДАБИ. Об этом, на мой взгляд, свидетельствует тот факт, что в начале нынешнего года строители существенно нарастили объем сданного в эксплуатацию жилья. Так, по данным Киевского управления статистики, за три первых месяца нынешнего года в эксплуатацию было введено на 64% кв.м больше, чем за 1 квартал 2020 года. В ведомстве подсчитали, что за январь-март нынешнего года жилой фонд столицы увеличился на 145 тыс. кв. м – именно столько новых квадратных метров появилось в киевских новостройках. Для сравнения, за весь 2020 год в столице было введено в эксплуатацию всего 3,5 тыс. новых квартир, общая площадь которых составила 286 тыс. кв.м.

Общая площадь жилья, принятого в эксплуатацию за первый квартал 2021 года
Количество квадратных метров, принятых в эксплуатацию в 1 квартале 2021 года

В нынешнем году активнее всего (в 1 квартале, конечно) новые дома вводили в эксплуатацию в Голосеевском районе – площадь здешних новостроек вплотную приблизилась к 50 тыс. кв.м. На втором месте – Святошинский район, жилой фонд которого за 1 квартал увеличился на 33 тыс. кв.м. Тройку лидеров замыкает Соломенский район, в котором в 1 квартале 2021 года появилось 15 тыс. новых жилых квадратов. Интересно, что в минувшем году динамичнее всего рос жилой фонд Печерского района, в котором появилось 47,5 тыс. новых квадратных метров. Его ближайший «конкурент», Голосеевский район, увеличил свой жилой фонд на 43,8 тыс. квадратных метров. А третьим лидером стал Соломенский район, в котором за 2020 год было сдано в эксплуатацию 39,3 тыс. новых «квадратов».

Можно предположить, что в 2021 столичные застройщики всерьез решили восполнить прошлогоднюю «недостачу» построенных жилых квадратных метров. В частности, в нынешнем году они планируют ввести в эксплуатацию (полностью либо очередь) дома в 127 ЖК. Что ж, посмотрим, не помешают ли очередные «форс-мажоры» этим планам.

Что с ценами

С начала нынешнего года цены на столичную первичку демонстрируют устойчивый рост – даже «карантинные» март и апрель не перебили эту тенденцию. Так, по данным ЛУН, с начала 2021 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках поднялась с 28 до 30 тыс. грн, а минимальная повысилась с 19,5 до 20 тыс. грн.

Статистика рынка недвижимости — цена в грн за квадратный метр в Киеве и области
Динамика стоимости квадратного метра (грн)

В долларовом эквиваленте рост цен тоже был заметен: средние цены подросли с $990 до 1080 за квадрат, а минимальные – с $690 до 730 за кв.м. В принципе, на фоне всеобщего подорожания, рост цен на строящиеся квадратные метры ничуть не удивляет.

Статистика рынка недвижимости — цена в долларах за квадратный метр в Киеве и области
Динамика стоимости квадратного метра ($)

Интересно другое: самый динамичный рост средних цен на новые квадраты за период январь-май 2021 года был зафиксирован в Подольском районе. Он составил почти 10,5 тыс. грн, поднявшись с 24 тыс. грн в январе до 34,4 тыс. грн в мае. Второе место по приросту динамики средней цены «квадрата» в новостройках занял Печерский район – здесь «средний чек» подорожал на 5,5 тыс. грн., поднявшись с 56 тыс. грн в январе до 61,5 тыс. грн в мае. В остальных районах города рост средней стоимости квадратных метров происходил не столь бурно и составил 0,7-2 тыс. грн за 5 прошедших месяцев года. Причем в некоторых этот самый рост был «отрицательным» 🙂 В частности, по данным ЛУН, цена среднего квадрата в новостройках Оболонского района снизилась с 27,6 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. Объясняется такая динамика просто: «общую температуру» средней цены новостроек этого района разбавили новые ЖК эконом-класса.

Статистика рынка недвижимости - динамика средних цен в новостройках Киева
Динамика средних цен в разных районах Киева

Показательно, что неохотнее всего росли средние цены в ЖК класса «эконом» – за 5 месяцев они поднялись всего на 500 грн – с 20,5 тыс. грн до 21 тыс. грн. При этом новостройки в сегменте «комфорт» подорожали почти на 2 тыс. грн – с 23,4 тыс. грн до 25,5 тыс. грн. В сегменте «бизнес» рост средних цен зафиксирован на уровне 4 тыс. грн – с 42,7 тыс. грн до 46,7 тыс. грн. А средний квадратный метр в новостройках класса «элит» прибавил в стоимости 6,5 тыс. грн – с 66,9 тыс. грн до 73,4 тыс. грн. На мой взгляд, такая динамика говорит, в первую очередь, о том, что инвесторы столичных «квадратов» стали куда более требовательными к качеству жизни в будущих квартирах. Многие уже не готовы довольствоваться малым и вкладывать деньги просто в крышу над головой – зачастую маленькую и неудобную. Выбирая ЖК для инвестиции, люди все больше обращают внимания на дополнительные ценности: наличие собственной инфраструктуры, удобной транспортной развязки, хороших технико-экономических показателей проекта. И эти настроения столичные девелоперы очень четко уловили – поэтому из более чем десятка новых ЖК, только 3 позиционируются в классе «эконом». Правда, не могу сказать, что все проекты, которые заявлены в классе «комфорт» и даже «бизнес» действительно им соответствуют. Но это уже совсем другая история…

Что же дальше?

На мой взгляд, в ближайшее время столичные застройщики продолжат постепенно повышать цены на своих проектах. Способствовать этому будет несколько факторов: рост общего уровня инфляции, повышение стоимости строительства, а также робкое, но все же возрождение ипотечного кредитования. Согласна, последний пункт больше все же влияет на рынок готовой недвижимости, но и на первичку попадает небольшой ручеек дополнительного финансирования.

При этом я не думаю, что рост цен будет носить «взрывной» характер – при условии, конечно, что ни в экономике, ни в политике не случится существенных потрясений, а колебания нашей валюты не будут выходить за рамки коридора в 27-29 грн за доллар.

Статистика рынка недвижимости - средняя цена квадратного метра в ЖК Киевской области

Также, на мой взгляд, столичным застройщикам имеет смысл готовиться к растущей конкуренции со стороны застройщиков, работающих в пригородах столицы. Платежеспособный спрос вот уже который год постепенно смещается в сторону новостроек пригорода, и мне кажется, что в ближайшие годы эта тенденция будет усиливаться. При этом интерес для инвесторов в пригородные новостройки представляют не только крупные жилые комплексы, но и небольшие клубные ЖК, а также коттеджные городки и таунхаусы. К слову, на мой взгляд, именно формат коттеджей и таунхаусов в ближайшее время может продемонстрировать наиболее активный рост – причем будет расти не только число проектов, но и стоимость такой недвижимости. Что ж, как говорится, поживем – увидим!


478 відповідей
  • Сергей
    А Голосеевский район что более престижный, чем Святошинский?

    Сергей, кто-то считает так, кто-то – иначе. Любой район самый престижный для его жителей:)

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы