Шесть лет спустя: ЖК «4 Сезона»

ЖК «4 Сезона» решили продлить на очередной «сезон» — в рамках проекта началось строительство еще двух домов. Ну чем не повод возобновить знакомство? Рассказываю, что я увидела на стройплощадке, что мне рассказали в отделе продаж и о чем поведали жильцы сданных домов проекта.

ЖК 4 Сезона макет
Макет ЖК «4 Сезона»

Месторасположение и окружение

ЖК «4 Сезона» строится в самом «сердце» Голосеевского района, в той его части, которая именуется Голосеево. Если точнее, то дома комплекса расположились неподалеку от Амурской площади: два дома в  начале улицы Максимовича (бывш. Трутенко) — под номерами 3-Г, и 3-Д, а третий — по ул. Ломоносова, 34-Б.

ЖК 4 Сезона на карте
Расположение ЖК «4 Сезона» на карте города

Собственно, для строительства этого ЖК выбрали очень неплохое место. Судите сами: в пешей доступности (10-15 минут обычного шага) находятся две станции метро («Васильковская» и «Выставочный центр»). Еще ближе — остановки наземных видов транспорта, на которых можно как подъехать к метро, так и добраться к центральному ж/д вокзалу, станции «Выдубичи», на Контрактовую площадь или к станции метро «Дружбы Народов». Словом, добраться к этому ЖК на общественном транспорте из любой части города — не проблема.

ЖК Четыре сезона транспортная инфраструктура
Возле ЖК остановка наземных видов транспорта

Несложно доехать сюда и на автомобиле (исключение — часы пик). Заехать в ЖК можно как с Васильковской улицы (через ул. Трутенко), так и с Голосеевского проспекта (через ул. Ломоносова). Правда, доехать до комплекса — это одно дело, а вот заехать на его территорию и припарковаться — совсем другое, причем не в пример сложнее. Несмотря на наличие подземного паркинга, практически каждая пядь придомовой территории занята припаркованными автомобилями. В принципе, это неудивительно: подземный паркинг вмещает чуть больше 300 авто, а квартир в ЖК более 2 тыс. Конечно, обещанный шесть лет назад многоуровневый паркинг был бы очень кстати, но похоже застройщик окончательно отказался от идеи его строительства.

ЖК 4 Сезона выезд из комплекса
Выезд из ЖК на ул. Максимовича оборудовали светофором

Если оценивать месторасположение с точки зрения социально-бытовой инфраструктуры, то и с ней здесь все в полном порядке. В радиусе километра есть большие сетевые супермаркеты, поближе — небольшие продуктовые магазинчики формата «у дома». В пешей доступности работают несколько муниципальных детских садиков и школ, а на территории ЖК имеется частный детский садик (воспитание и развитие ребенка в нем обходится в 21 тыс. грн в месяц).

«Отдыхательно-развлекательная» инфраструктура поблизости представлена массой ресторанчиков и баров, которые буквально «рассыпаны» на пути к ЖК от станций метро. Правда, этот ЖК не слишком дружелюбен к тем, кто любит бродить под сенью деревьев, погрузившись в себя. Во дворе особо не погуляешь — банально негде, да и «погружаться в себя» из-за обилия автомобилей довольно опасно. Вариант — прогуляться до ВДНХ, где есть деревья и нет такого количества машин, но до него (и обратно!) придется пройтись минут 20.

Что обещали и что построили

Напомню, в ЖК «4 Сезона» я успела побывать дважды. Первый раз — в 2013 году, когда был в комплексе был построен первый дом и велась работа над строительством дома №2. Продолжение знакомства состоялось через два года, в 2015 году — и к этому моменту все еще велась работа над возведением дома №2, хотя его должны были уже построить.

Зато к середине 2021 года застройщик не только успел окончить строительство дома №2, но и завершить работу над домом №3. Правда, не обошлось без задержек в строительстве. Так, дом №2 получил свой Сертификат о готовности в 1 квартале 2017 года — то есть задержка его строительства составила почти 4 года (если считать от обещаний первым инвесторам, которым говорили о сдаче дома №2 во 2 квартале 2013 года).

ЖК Четыре сезона построенные дома аэрооблет
Три построенных дома ЖК «4 Сезона». Аэросъемка ЛУН, весна 2021 г.

Дом №3 обещали сдать во 2 квартале 2019 года, но Сертификат готовности был на него получен в 1 квартале нынешнего, 2021 года. То есть задержка была вдвое меньше, чем в предыдущем доме — «всего» 2 года.

Надеюсь, застройщик будет продолжать придерживаться заданной динамики, и дом №4 сдадут если не в обещанном 4 квартале следующего, 2022 года, то уж всяко не позже 4 квартала 2023 года.

В мои первые визиты в отдел продаж комплекса, менеджеры рассказывали, что в составе проекта запланировано строительство четырех 23-25-этажных домов — которые, собственно, и должны были символизировать четыре сезона. Сегодня число домов в проекте возросло до пяти — видимо, дань глобальному потеплению и изменению климата. Ну а что, я не удивлюсь, если скоро помимо весны, лета, осени и зимы у нас появятся дополнительные зималето или веснаосень:) Правда, несмотря на дополнительный дом, переименовывать комплекс в «5 Сезонов» не собираются:)

ЖК 4 Сезона ход строительства четвертого дома
Дом №4 растет довольно быстро

Помимо жилья в составе ЖК планировалось построить детский садик и многоуровневый паркинг. Садик действительно появился, а вот от строительства паркинга решили пока отказаться.

Отмечу, что помимо увеличения количества зданий, несколько изменились и их технические параметры. Технология строительства (монолитно-каркасная) осталась прежней — все-таки высотные дома (26 этажей, 4 секции) сложно строить по другой методике. Зато стеновые материалы стали проще — если в первых трех домах наружные стены закладывали кирпичом, то в домах №№4 и 5 они будут выполнены из газоблоков. Внутренние стены (межквартирные и межкомнатные) тоже будут из газоблока. К счастью, в качестве утеплителя по-прежнему планируют использовать минеральную вату. Как и отделку фасада — первые два этажа облицуют плиткой, а все что сверху — оштукатурят и окрасят. Правда, фасады двух новых домов решили сделать повеселее — судя по всему, они будут не однотонными, как уже построенные здания, а с яркими цветными пятнами по фасаду.  Все коммуникации здесь централизованные.

Каким получается комплекс

Глядя на ЖК «4 Сезона» издалека, испытываешь некое благоговение от мощи современных строительных технологий и удивление от трактовки прекрасного некоторыми архитекторами. Даже издалека возвышающиеся здания производят довольно сильное впечатление — а с высоты птичьего полета и вовсе кажутся какими-то оборонительными сооружениями, воротами или лабиринтом, охраняющими вход в какой-то другой мир.

Вблизи впечатление не пропадает, а наоборот усиливается — дома этого и соседнего ЖК «Амурский/Лимонад» буквально нависают над небольшим двором, заставляя почувствовать себя крохотной букашкой. Впечатление усиливают не только «уходящие в небо» стены, но и узкие, загроможденные дворы. Пространство в них буквально «съеживается» — мне кажется, что людям, страдающим клаустрофобией находиться здесь будет не очень приятно. Более пристальный взгляд на окружающее пространство тоже не добавляет оптимизма: «уставший» фасад первого построенного дома, облупившаяся краска, ржавчина на металлических конструкциях, раскрошившийся бетон…

ЖК Четыре сезона плотность застройки
Плотность застройки здесь впечатляет

Хотя, если не зацикливаться на внешней составляющей, жизнь в «4 Сезонах» можно назвать неплохой. В нежилых помещениях на первом и втором этажах построенных домов открылись различные магазинчики и салоны, под боком детский садик, квартиры достаточно комфортные и теплые — по словам жителей, их все вполне устраивает.

Как живется в ЖК «4 Сезона»

Мне удалось пообщаться с несколькими жильцами комплекса — и все они буквально в один голос твердили, что именно к квартирам у них никаких претензий нет — за исключением некоторых недоработок застройщика (многие меняли входные двери, дополнительно регулировали окна и т.п.). Но сами квартиры получились теплыми, планировки — отличные, сумма коммунальных — приемлемая (около 8 грн за кв.м). Правда, не все еще забыли о задержках сдачи домов, поэтому никаких дифирамбов застройщику от них я не услышала. Многие сетовали на тесноту во дворе и говорили о том, что запланированные паркинги были бы вовсе не лишними.

Не очень лестные отзывы были и в сторону управляющей компании — их, кстати, в комплексе две: ОСББ «4 Сезона» (обслуживает дом №1) и ООО «ДомСервис» (обслуживает дома №№ 2 и 3). По мнению моих собеседников, за порядком и чистотой на территории можно было бы следить и получше.

ЖК 4 Сезона внутренний двор
Одна из детских площадок комплекса

Молодая мамочка с младенцем в коляске тоже отозвалась о квартире с удовольствием — шумоизоляция на уровне, из окон не дует, стены не промокают. Но посетовала, что мест для прогулок поблизости не так уж и много: во дворе гулять с младенцем неудобно, до ВДНХ идти долго. Зато до детской и взрослой поликлиники вполне можно добраться пешком — такая прогулка занимает у нее минут 40-50, но они идут через парк им. Рыльского.

В целом, не скажу что жители построенных домов ЖК «4 Сезона» плохо отзывались о комплексе.  Все отметили очень удобное расположение, комфортные квартиры, а также приемлемое качество строительства.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж ЖК «4 Сезона» говорят, что в уже построенных и сданных домах квартир у застройщика не осталось — и предлагают строящуюся недвижимость в доме №4 (напомню, срок сдачи — 4 квартал 2023 года).

Правда, на широкий ассортимент вариантов планировок рассчитывать не приходится — причем не потому, что осталось мало свободных квартир, а потому, что их изначально было немного. Так, в доме №4 проектом предусмотрены только 1- и 2-комнатные одноуровневые квартиры. А 3- и более комнатные будут уже двухуровневыми, располагаются на 25-26 этажах и именуются пентхаусами — их площадь составляет 97-142 кв.м.

При этом в отделе продаж комплекса говорят, что у застройщика не осталось свободных 2-комнатных квартир, все они уже нашли своих будущих владельцев. Собственно, это и неудивительно, ведь 2-комнатные квартиры в доме №4 были представлены лишь в одной конфигурации и не во всех секциях.

ЖК 4 Сезона варианты планировок квартир-студио и однокомнатных в доме №4
Варианты планировок квартир-студио и 1-комнатных в доме №4 ЖК «4 Сезона»

Зато разнообразие 1-комнатных квартир не может не радовать. Здесь есть студио площадью 35-52 кв.м, есть полноценные «однушки» площадью 47,5-53 кв.м. Как видим, застройщик решил не идти на поводу у современной моды на «малогабаритное» жилье и продолжает строить просторные и удобные квартиры.

Если говорить о планировках, то вживую оценить их пока нельзя — их попросту еще нет. Но судя по графическим материалам, квартиры будут удобными, продуманными и функциональными.

Если в первых домах застройщик не только строил квартиры, но и выполнял в них черновую отделку (стяжка пола, оштукатуривание стен, разводка отопления с установкой радиаторов, ввод в квартиру коммуникаций и установка счетчиков), то в доме №4 из отделки будет выполнена только стяжка пола. Плюс, конечно, разводка системы отопления, ввод коммуникаций в квартиру и установка счетчиков. А вот оштукатуриванием стен застройщик заниматься не будет — скорее всего потому, что стены в новых домах будут из газоблоков.

Цена вопроса

Стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир в ЖК «4 Сезона» стартует с 28,8 тыс. грн. При этом в ценообразовании участвуют площадь будущей недвижимости, ее планировка и формат оплаты. Например, при 100% оплате квадратный метр в однокомнатной квартире-студио площадью 34,6 кв.м будет стоить 31,4 тыс. грн, а общая сумма инвестиции составит почти 1,1 млн грн. Если же оплачивать будущую квартиру в рассрочку, то цена «квадрата» повышается на 20-25%, до 37,4 тыс. грн — то есть стоимость будущей квартиры составит порядка 1,3 млн. грн. Правда, эта сумма фиксируется и в ходе строительства дома уже не меняется. Оплатить рассрочку нужно за 2 года, причем первый взнос должен быть не менее 50%.

Инвестиция оформляется через заключение договора покупки-продажи имущественных прав. В цене договора уже учтен НДС.

На вторичном рынке квартиры в ЖК «4 Сезона» предлагаются по цене порядка $1,5 тыс. за кв.м в состоянии «после строителей» и от $1,8-2 тыс. за кв.м в квартирах с ремонтом.

 

Кто строит и что с документами

Девелопером и генеральным подрядчиком строительства ЖК «4 Сезона» выступает  компания «УМК», у которой это единственный проект в портфолио.

Интересно, что де-юре, дома №№ 4 и 5 к ЖК «4 Сезона» не относятся. Судя по документации, это совершенно другой проект — у которого «свой» Заказчик, «свой» земельный участок  и «свои» разрешительные документы.

ЖК 4 Сезона визуализация
Даже на некоторых визуализациях два дома проекта стоят особняком

Так, первые 3 дома ЖК «4 Сезона» строились на участке земли с кадастровым номером 8000000000:79:364:0055 и целевым назначением 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Пользователем этого участка выступал ГУР Минобороны Украины — он же был и Заказчиком строительства. Причем, что интересно, ведомство выступало заказчиком строительства именно «житлового комплексу з об’єктами обслуговування населення за адресою: вул. Трутенка Онуфрія, 3».

Дома №№ 4 и 5 строят на участках земли с кадастровыми номерами 8000000000:79:364:0101 и 8000000000:79:364:0100, которые находятся в пользовании в\ч А0515. Целевое назначение земли — 15.01 «Для розміщення та постійної діяльності Збройних Сил України для експлуатації та обслуговування військового містечка № 141», что не сильно соответствует намерениям застройщика построить на участках многоквартирный жилой дом «для гражданских». Собственно, судя по документам, здесь вовсе и не ведут «гражданское строительство» — в Разрешении на строительство сформулировано вполне четко: ведется «Будівництво житлового комплексу для військовослужбовців та членів іх сімей з об’єктами обслуговування населення по вул. М. Максимовича (колишня О. Трутенка), 3 у Голосіївському районі м. Києва».

ЖК Четыре сезона данные кадастра
Один из участков застройки в Кадастровой карте

Согласно Распоряжению Кабмина № 666-р от 23.05.2013 г., на землях Минобороны действительно можно строить жилье для военнослужащих и членов их семей с привлечением внебюджетных средств. Правда, участок по ул. Трутенко,3 в актуальном списке таких земель не фигурирует — но я надеюсь, что исключен он из данного списка уже после того, как между Заказчиком (ГУР Минобороны) и генподрядчиком (ООО «УМК») был заключен договор о строительстве жилья (№322Д от 28 декабря 2018 г.). Иначе инвесторов могут поджидать неприятные «сюрпризы» на этапе сдачи комплекса в эксплуатацию и оформления права собственности на готовые квартиры.

Само же строительство ведется вполне легитимно — у застройщика имеется  Разрешение на строительство, полученное в феврале 2021 г. за № ІУ013210119244.

ЖК 4 Сезона Разрешение на строительство
Два новых дома строятся по отдельному Разрешению

Подводим итоги

Не могу сказать, что я в восторге от ЖК «4 Сезона» — но не могу сказать и о том, что я от него в ужасе:) В этом комплексе очень тесно переплелись отличные и сомнительные нюансы: отличное месторасположение и зашкаливающая плотность застройки; удобные квартиры и отвратительные внутренние дворы; приятная цена квадратного метра и колоссальные задержки строительства. И искать баланс между этими плюсами и минусами каждому инвестору придется самостоятельно. Я не уверена, что здесь будет комфортно жить семье с ребенком — но под аренду квартиры в этом ЖК должны просто «разлетаться».

Что понравилось

Месторасположение, близость метро, планировки квартир.

Что не понравилось

Задержки строительства и упрощение проекта.

161 ответ
Читайте все 161 комментарий на форуме: Два сезона у ЖК «4 сезона»