Летний рост: как менялись цены на новостройки

Похоже, столичный рынок недвижимости пошел «на повышение» – все лето цены на строящиеся квадратные метры стабильно росли. Давайте оглядимся, проанализируем причины такого тренда и попытаемся предугадать как будет вести себя рынок в ближайшей перспективе.

Время «быков»*: цены растут во всех сегментах

Если взглянуть на график статистики средних цен на столичном рынке недвижимости, то можно заметить, что тренд «на повышение» начался ровно год назад – несмотря на традиционное летнее затишье и бэкграунд в виде начала пандемии, средние цены на столичные новостройки начали расти в августе 2020 года. И этот рост не остановился и в августе 2021.

Так, за три месяца нынешнего лета средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 32,5 тыс. грн, прибавив за один месяц 600 грн, за все лето – 1,7 тыс. грн, а с начала года – 4,5 тыс. грн. В валюте рост был не столь впечатляющ, но тоже довольно ощутимым: за месяц условный метр подорожал на $20 (средняя цена – $1210, по данным ЛУН), за лето – $80, а с начала года – $220. Если сравнивать среднюю цену за квадрат столичных новостроек в августе 2021 с августом 2020, то в гривне рост отмечался с 26,5 тыс. грн до 32,5 тыс. грн (+7 тыс. грн или 26%) , а в долларе его стоимость поднялась с $960 до $1210 (+$250 или 27%).

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в гривне и долларе
Динамика средних и минимальных цен на новостройки в гривне (график вверху) и долларе (график снизу). Данные ЛУН

При этом рост отмечался во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элит. Так, по сравнению с августом 20 года, средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с 19,5 тыс. грн до 21,9 тыс. грн (+12%), в комфорте с 21,6 тыс. грн до 26,9 тыс. грн (+24%), в классе «бизнес» – с 38,7 тыс. грн до 48,8 тыс. грн (+26%), а в «элит» – с 68,5 тыс. грн до 76,9 тыс. грн (+12%).

Статистика рынка недвижимости - рост средних цен за год в новостройках разных классов
Рост средних цен за год в новостройках разных классов

В долларовом эквивалента за год динамика цены тоже впечатляет: в эконом-классе рост составил с $710 до $810 (+14%), в комфорте – с $790 до $1010 (+27%), в бизнесе – с $1400 до $1820 (+30%), в элит – с $2490 до $2960 (+18%).

Сколько построили

По данным Киевского управления статистики, за первое полугодие нынешнего года, в столице было принято в эксплуатацию более 512 тыс. новых квадратных метров (причем если в 1 квартале было введено 145 тыс. кв.м, то во 2 квартале  ввели почти 368 тыс. новых кв.м). Эта цифра в два раза выше, чем показатель ввода в первом полугодии 2020 года. Конечно, подобный рост впечатляет. Но все же не нужно забывать, что первая половина 2020 года – не самый удачный период для сравнения (ну или наоборот, тут как посмотреть). Все-таки первый локдаун и совпавшая с ним по времени реформа ДАБИ довольно сильно «затормозили» темпы сдачи киевских новостроек в эксплуатацию.

Статистика рынка недвижимости - динамика ввода нового жилья в эксплуатацию
Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию за 1 полугодие 2021 года. Данные ГУ статистики в Киеве

По итогам полугодия по темпам прироста новых жилых квадратных метров в лидеры вышел Шевченковский район, в котором за 6 месяцев нынешнего года появилось 138 тыс. кв.м нового жилья. Ненамного отстает от него Голосеевский район, который за полгода «прирос» новыми 119 тыс. кв.м.. Замыкает тройку лидеров Дарницкий район, где за полгода удалось ввести в эксплуатацию 49,5 тыс. новых жилых «квадратов».

Сколько планируют построить

При этом в планах у столичных застройщиков до конца нынешнего года ввести еще 130 ЖК (полностью или в отдельных очередях). Если эти планы воплотятся в жизнь, то думаю по итогам нынешнего года число новых жилых квадратных метров вполне может удвоиться, а то и утроиться (по сравнению с 1 полугодием). К слову, по данным Укрстата, только в 1 квартале 2021 года в столице началось строительство порядка 500 тыс. новых квадратных метров (к сожалению, статистика за полугодие пока не подоспела). Для сравнения: в 1 квартале 2020 года эта цифра составляла менее 185 тыс. новых квадратов.

Так что, как видим, в ближайшем будущем дефицита новостроек в столице не предвидится. Собственно, это уже видно по нарастающему темпу представления инвесторам новых проектов. На сегодняшний день в Киеве ведутся работы на 150 стройплощадках – и до конца года планируют начать строить еще как минимум два десятка новых ЖК.

Почему растут цены?

Конечно, однозначного и точного ответа на этот вопрос я не дам:) Но предположить, почему на фоне снижения доходов у значительной части населения Украины цены на рынке недвижимости рванули вверх, могу. Конечно, формированию тренда «на повышение» поспособствовал не один, а целый комплекс факторов.

№1. Снижение ставок по депозитам. На фоне прошлогоднего снижения учетной и банковских ставок, инвесторы начали массово вкладываться единственную, по сути, альтернативу депозитам – «в кирпичи».

№2. Немаловажно и то, что строительная отрасль успешно справилась с локдауном – за что, конечно, огромное спасибо правительству, решившему не вводить жесткий карантин на стройплощадках. Люди увидели, что государство «благоволит» застройщикам – и понесли к ним свои сбережения.

№3. Всплеск спроса и приток новых инвестиций позволил девелоперам начать «разгон цен» – законы рынка никто не отменял.

№4. Масла в огонь «разогрева рынка» подлил уровень базовой инфляции, позволив девелоперам использовать для инвесторов железный аргумент в стиле «а что сейчас не дорожает?» – и продолжить повышение цен. В целом, конечно, да, дорожает – но то, что влияет на себестоимость строительства (стройматериалы и оплата труда) не подорожало настолько, чтобы оправдать рост цен на строящиеся квадратные метры в среднем на 25% за год. К слову, если кому интересно, то средняя зарплата на столичных стройплощадках составляет около 10 тыс. грн в месяц (у штатных работников, согласно данным Киевского управления статистики). Я согласна, что в реальности эту сумму можно смело умножить на 1,5-2, но дело в том, что за текущий год зарплаты в этом секторе практически не выросли – если, конечно, верить нескольким моим знакомым, работающим на стройках. Да и индекс цен на строительную продукцию по мнению Укрстата, за год составил всего 110,5% (2 квартал 2021 по отношению ко 2 кварталу 2020 г.).

№5. И снова спасибо правительству, задумавшему оптимизировать налогообложение (законопроект №5600) и убрать льготу по НДС на вторую и последующую поставки жилья – и при этом не озаботившемуся разъяснением своих идей «народным массам». Что, в свою очередь, позволило некоторым девелоперам анонсировать грядущее существенное повышение цен – и даже начать воплощать его в жизнь. Ну и пусть законопроект еще не принят. Ну и пусть на ценообразование многих девелоперов (тех, которые включают суммы НДС в договора с инвесторами) этот закон, даже если его примут, никак не повлияет. Зато есть прекрасный повод для дальнейшего «разогрева» рынка.

Статистика рынка недвижимости - причины роста цен

В общем, сошлись несколько факторов, которые и вызвали тренд «на повышение» на столичном рынке первички. И, как мне кажется, какое-то время данный тренд еще продлится. Об этом, в частности, могут свидетельствовать активно растущая стоимость «квадратов» в новых проектах – в которых, по сути, успели построить только отдел продаж. Цены «на старте» во многих из них не намного ниже цен на квадратные метры в тех проектах, которые находятся практически на финишной прямой – и вот это, на мой взгляд, настораживающий «звоночек». А учитывая ажиотаж, который (в том числе, по словам самих застройщиков) царит в отделах продаж – можно предположить, что инвесторы действительно шквально кинулись вкладываться в новостройки.

Как правило, это значит, что на горизонте уже показались «медведи» – и рынок готовится к развороту. Когда именно он произойдет – сказать сложно, но в том что он будет сомневаться не приходится. Думаю, до конца нынешнего года мы еще будем наблюдать дальнейшее повышение цен – может быть, не настолько динамичное, но внушающее определенный оптимизм. А вот что будет дальше, прикинем в декабре. В любом случае, думаю, будет интересно 🙂

P.S. * – «Быки» (англ. bull) – биржевые игроки, трейдеры и инвесторы, планирующие заработать на росте цены активов. Их стратегия основывается на надежде (или точном знании), что рынок, сектор или конкретная акция будут дорожать.


478 відповідей
  • Юрий
    Статья ни о чем) "написанная мазками"

    Юрий, мне жаль, что я не оправдала Ваши ожидания…

    Сергей
    А Голосеевский район что более престижный, чем Святошинский?

    Сергей, кто-то считает так, кто-то – иначе. Любой район самый престижный для его жителей:)

    Виталий
    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи "построенных"/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве - от...

    Виталий, ну этот фактор касается только домов 3 категории сложности, а среди столичных новостроек все-таки больше строят по 4-5 категории, которые и так будут сдаваться по Сертификату.
    Так что этот параметр, как по мне, больше влияет на объемы сдачи жилья не в Киеве, а в пригороде – вот там, как раз, все в основном и строили по 3 категории

    Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Уно моменто
    21.09.2022 о 07:33
    АК
    А чому не перейти зі стадії продажу в стадію оренди?

    Какой смысл убивать хороший ремонт в квартире за аренду 8000-10000грн ? Тем более,если Вы хотели изначально продавать, так зачем тянуть? Заработать за год $2200 на аренде и потом продать еще дешевле,чем сейчас…вероятность этого очень большая

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы