Летний рост: как менялись цены на новостройки

Похоже, столичный рынок недвижимости пошел «на повышение» – все лето цены на строящиеся квадратные метры стабильно росли. Давайте оглядимся, проанализируем причины такого тренда и попытаемся предугадать как будет вести себя рынок в ближайшей перспективе.

Время «быков»*: цены растут во всех сегментах

Если взглянуть на график статистики средних цен на столичном рынке недвижимости, то можно заметить, что тренд «на повышение» начался ровно год назад – несмотря на традиционное летнее затишье и бэкграунд в виде начала пандемии, средние цены на столичные новостройки начали расти в августе 2020 года. И этот рост не остановился и в августе 2021.

Так, за три месяца нынешнего лета средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 32,5 тыс. грн, прибавив за один месяц 600 грн, за все лето – 1,7 тыс. грн, а с начала года – 4,5 тыс. грн. В валюте рост был не столь впечатляющ, но тоже довольно ощутимым: за месяц условный метр подорожал на $20 (средняя цена – $1210, по данным ЛУН), за лето – $80, а с начала года – $220. Если сравнивать среднюю цену за квадрат столичных новостроек в августе 2021 с августом 2020, то в гривне рост отмечался с 26,5 тыс. грн до 32,5 тыс. грн (+7 тыс. грн или 26%) , а в долларе его стоимость поднялась с $960 до $1210 (+$250 или 27%).

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в гривне и долларе
Динамика средних и минимальных цен на новостройки в гривне (график вверху) и долларе (график снизу). Данные ЛУН

При этом рост отмечался во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элит. Так, по сравнению с августом 20 года, средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с 19,5 тыс. грн до 21,9 тыс. грн (+12%), в комфорте с 21,6 тыс. грн до 26,9 тыс. грн (+24%), в классе «бизнес» – с 38,7 тыс. грн до 48,8 тыс. грн (+26%), а в «элит» – с 68,5 тыс. грн до 76,9 тыс. грн (+12%).

Статистика рынка недвижимости - рост средних цен за год в новостройках разных классов
Рост средних цен за год в новостройках разных классов

В долларовом эквивалента за год динамика цены тоже впечатляет: в эконом-классе рост составил с $710 до $810 (+14%), в комфорте – с $790 до $1010 (+27%), в бизнесе – с $1400 до $1820 (+30%), в элит – с $2490 до $2960 (+18%).

Сколько построили

По данным Киевского управления статистики, за первое полугодие нынешнего года, в столице было принято в эксплуатацию более 512 тыс. новых квадратных метров (причем если в 1 квартале было введено 145 тыс. кв.м, то во 2 квартале  ввели почти 368 тыс. новых кв.м). Эта цифра в два раза выше, чем показатель ввода в первом полугодии 2020 года. Конечно, подобный рост впечатляет. Но все же не нужно забывать, что первая половина 2020 года – не самый удачный период для сравнения (ну или наоборот, тут как посмотреть). Все-таки первый локдаун и совпавшая с ним по времени реформа ДАБИ довольно сильно «затормозили» темпы сдачи киевских новостроек в эксплуатацию.

Статистика рынка недвижимости - динамика ввода нового жилья в эксплуатацию
Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию за 1 полугодие 2021 года. Данные ГУ статистики в Киеве

По итогам полугодия по темпам прироста новых жилых квадратных метров в лидеры вышел Шевченковский район, в котором за 6 месяцев нынешнего года появилось 138 тыс. кв.м нового жилья. Ненамного отстает от него Голосеевский район, который за полгода «прирос» новыми 119 тыс. кв.м.. Замыкает тройку лидеров Дарницкий район, где за полгода удалось ввести в эксплуатацию 49,5 тыс. новых жилых «квадратов».

Сколько планируют построить

При этом в планах у столичных застройщиков до конца нынешнего года ввести еще 130 ЖК (полностью или в отдельных очередях). Если эти планы воплотятся в жизнь, то думаю по итогам нынешнего года число новых жилых квадратных метров вполне может удвоиться, а то и утроиться (по сравнению с 1 полугодием). К слову, по данным Укрстата, только в 1 квартале 2021 года в столице началось строительство порядка 500 тыс. новых квадратных метров (к сожалению, статистика за полугодие пока не подоспела). Для сравнения: в 1 квартале 2020 года эта цифра составляла менее 185 тыс. новых квадратов.

Так что, как видим, в ближайшем будущем дефицита новостроек в столице не предвидится. Собственно, это уже видно по нарастающему темпу представления инвесторам новых проектов. На сегодняшний день в Киеве ведутся работы на 150 стройплощадках – и до конца года планируют начать строить еще как минимум два десятка новых ЖК.

Почему растут цены?

Конечно, однозначного и точного ответа на этот вопрос я не дам:) Но предположить, почему на фоне снижения доходов у значительной части населения Украины цены на рынке недвижимости рванули вверх, могу. Конечно, формированию тренда «на повышение» поспособствовал не один, а целый комплекс факторов.

№1. Снижение ставок по депозитам. На фоне прошлогоднего снижения учетной и банковских ставок, инвесторы начали массово вкладываться единственную, по сути, альтернативу депозитам – «в кирпичи».

№2. Немаловажно и то, что строительная отрасль успешно справилась с локдауном – за что, конечно, огромное спасибо правительству, решившему не вводить жесткий карантин на стройплощадках. Люди увидели, что государство «благоволит» застройщикам – и понесли к ним свои сбережения.

№3. Всплеск спроса и приток новых инвестиций позволил девелоперам начать «разгон цен» – законы рынка никто не отменял.

№4. Масла в огонь «разогрева рынка» подлил уровень базовой инфляции, позволив девелоперам использовать для инвесторов железный аргумент в стиле «а что сейчас не дорожает?» – и продолжить повышение цен. В целом, конечно, да, дорожает – но то, что влияет на себестоимость строительства (стройматериалы и оплата труда) не подорожало настолько, чтобы оправдать рост цен на строящиеся квадратные метры в среднем на 25% за год. К слову, если кому интересно, то средняя зарплата на столичных стройплощадках составляет около 10 тыс. грн в месяц (у штатных работников, согласно данным Киевского управления статистики). Я согласна, что в реальности эту сумму можно смело умножить на 1,5-2, но дело в том, что за текущий год зарплаты в этом секторе практически не выросли – если, конечно, верить нескольким моим знакомым, работающим на стройках. Да и индекс цен на строительную продукцию по мнению Укрстата, за год составил всего 110,5% (2 квартал 2021 по отношению ко 2 кварталу 2020 г.).

№5. И снова спасибо правительству, задумавшему оптимизировать налогообложение (законопроект №5600) и убрать льготу по НДС на вторую и последующую поставки жилья – и при этом не озаботившемуся разъяснением своих идей «народным массам». Что, в свою очередь, позволило некоторым девелоперам анонсировать грядущее существенное повышение цен – и даже начать воплощать его в жизнь. Ну и пусть законопроект еще не принят. Ну и пусть на ценообразование многих девелоперов (тех, которые включают суммы НДС в договора с инвесторами) этот закон, даже если его примут, никак не повлияет. Зато есть прекрасный повод для дальнейшего «разогрева» рынка.

Статистика рынка недвижимости - причины роста цен

В общем, сошлись несколько факторов, которые и вызвали тренд «на повышение» на столичном рынке первички. И, как мне кажется, какое-то время данный тренд еще продлится. Об этом, в частности, могут свидетельствовать активно растущая стоимость «квадратов» в новых проектах – в которых, по сути, успели построить только отдел продаж. Цены «на старте» во многих из них не намного ниже цен на квадратные метры в тех проектах, которые находятся практически на финишной прямой – и вот это, на мой взгляд, настораживающий «звоночек». А учитывая ажиотаж, который (в том числе, по словам самих застройщиков) царит в отделах продаж – можно предположить, что инвесторы действительно шквально кинулись вкладываться в новостройки.

Как правило, это значит, что на горизонте уже показались «медведи» – и рынок готовится к развороту. Когда именно он произойдет – сказать сложно, но в том что он будет сомневаться не приходится. Думаю, до конца нынешнего года мы еще будем наблюдать дальнейшее повышение цен – может быть, не настолько динамичное, но внушающее определенный оптимизм. А вот что будет дальше, прикинем в декабре. В любом случае, думаю, будет интересно 🙂

P.S. * – «Быки» (англ. bull) – биржевые игроки, трейдеры и инвесторы, планирующие заработать на росте цены активов. Их стратегия основывается на надежде (или точном знании), что рынок, сектор или конкретная акция будут дорожать.


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы