Летний рост: как менялись цены на новостройки

Похоже, столичный рынок недвижимости пошел «на повышение» – все лето цены на строящиеся квадратные метры стабильно росли. Давайте оглядимся, проанализируем причины такого тренда и попытаемся предугадать как будет вести себя рынок в ближайшей перспективе.

Время «быков»*: цены растут во всех сегментах

Если взглянуть на график статистики средних цен на столичном рынке недвижимости, то можно заметить, что тренд «на повышение» начался ровно год назад – несмотря на традиционное летнее затишье и бэкграунд в виде начала пандемии, средние цены на столичные новостройки начали расти в августе 2020 года. И этот рост не остановился и в августе 2021.

Так, за три месяца нынешнего лета средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 32,5 тыс. грн, прибавив за один месяц 600 грн, за все лето – 1,7 тыс. грн, а с начала года – 4,5 тыс. грн. В валюте рост был не столь впечатляющ, но тоже довольно ощутимым: за месяц условный метр подорожал на $20 (средняя цена – $1210, по данным ЛУН), за лето – $80, а с начала года – $220. Если сравнивать среднюю цену за квадрат столичных новостроек в августе 2021 с августом 2020, то в гривне рост отмечался с 26,5 тыс. грн до 32,5 тыс. грн (+7 тыс. грн или 26%) , а в долларе его стоимость поднялась с $960 до $1210 (+$250 или 27%).

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в гривне и долларе
Динамика средних и минимальных цен на новостройки в гривне (график вверху) и долларе (график снизу). Данные ЛУН

При этом рост отмечался во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элит. Так, по сравнению с августом 20 года, средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с 19,5 тыс. грн до 21,9 тыс. грн (+12%), в комфорте с 21,6 тыс. грн до 26,9 тыс. грн (+24%), в классе «бизнес» – с 38,7 тыс. грн до 48,8 тыс. грн (+26%), а в «элит» – с 68,5 тыс. грн до 76,9 тыс. грн (+12%).

Статистика рынка недвижимости - рост средних цен за год в новостройках разных классов
Рост средних цен за год в новостройках разных классов

В долларовом эквивалента за год динамика цены тоже впечатляет: в эконом-классе рост составил с $710 до $810 (+14%), в комфорте – с $790 до $1010 (+27%), в бизнесе – с $1400 до $1820 (+30%), в элит – с $2490 до $2960 (+18%).

Сколько построили

По данным Киевского управления статистики, за первое полугодие нынешнего года, в столице было принято в эксплуатацию более 512 тыс. новых квадратных метров (причем если в 1 квартале было введено 145 тыс. кв.м, то во 2 квартале  ввели почти 368 тыс. новых кв.м). Эта цифра в два раза выше, чем показатель ввода в первом полугодии 2020 года. Конечно, подобный рост впечатляет. Но все же не нужно забывать, что первая половина 2020 года – не самый удачный период для сравнения (ну или наоборот, тут как посмотреть). Все-таки первый локдаун и совпавшая с ним по времени реформа ДАБИ довольно сильно «затормозили» темпы сдачи киевских новостроек в эксплуатацию.

Статистика рынка недвижимости - динамика ввода нового жилья в эксплуатацию
Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию за 1 полугодие 2021 года. Данные ГУ статистики в Киеве

По итогам полугодия по темпам прироста новых жилых квадратных метров в лидеры вышел Шевченковский район, в котором за 6 месяцев нынешнего года появилось 138 тыс. кв.м нового жилья. Ненамного отстает от него Голосеевский район, который за полгода «прирос» новыми 119 тыс. кв.м.. Замыкает тройку лидеров Дарницкий район, где за полгода удалось ввести в эксплуатацию 49,5 тыс. новых жилых «квадратов».

Сколько планируют построить

При этом в планах у столичных застройщиков до конца нынешнего года ввести еще 130 ЖК (полностью или в отдельных очередях). Если эти планы воплотятся в жизнь, то думаю по итогам нынешнего года число новых жилых квадратных метров вполне может удвоиться, а то и утроиться (по сравнению с 1 полугодием). К слову, по данным Укрстата, только в 1 квартале 2021 года в столице началось строительство порядка 500 тыс. новых квадратных метров (к сожалению, статистика за полугодие пока не подоспела). Для сравнения: в 1 квартале 2020 года эта цифра составляла менее 185 тыс. новых квадратов.

Так что, как видим, в ближайшем будущем дефицита новостроек в столице не предвидится. Собственно, это уже видно по нарастающему темпу представления инвесторам новых проектов. На сегодняшний день в Киеве ведутся работы на 150 стройплощадках – и до конца года планируют начать строить еще как минимум два десятка новых ЖК.

Почему растут цены?

Конечно, однозначного и точного ответа на этот вопрос я не дам:) Но предположить, почему на фоне снижения доходов у значительной части населения Украины цены на рынке недвижимости рванули вверх, могу. Конечно, формированию тренда «на повышение» поспособствовал не один, а целый комплекс факторов.

№1. Снижение ставок по депозитам. На фоне прошлогоднего снижения учетной и банковских ставок, инвесторы начали массово вкладываться единственную, по сути, альтернативу депозитам – «в кирпичи».

№2. Немаловажно и то, что строительная отрасль успешно справилась с локдауном – за что, конечно, огромное спасибо правительству, решившему не вводить жесткий карантин на стройплощадках. Люди увидели, что государство «благоволит» застройщикам – и понесли к ним свои сбережения.

№3. Всплеск спроса и приток новых инвестиций позволил девелоперам начать «разгон цен» – законы рынка никто не отменял.

№4. Масла в огонь «разогрева рынка» подлил уровень базовой инфляции, позволив девелоперам использовать для инвесторов железный аргумент в стиле «а что сейчас не дорожает?» – и продолжить повышение цен. В целом, конечно, да, дорожает – но то, что влияет на себестоимость строительства (стройматериалы и оплата труда) не подорожало настолько, чтобы оправдать рост цен на строящиеся квадратные метры в среднем на 25% за год. К слову, если кому интересно, то средняя зарплата на столичных стройплощадках составляет около 10 тыс. грн в месяц (у штатных работников, согласно данным Киевского управления статистики). Я согласна, что в реальности эту сумму можно смело умножить на 1,5-2, но дело в том, что за текущий год зарплаты в этом секторе практически не выросли – если, конечно, верить нескольким моим знакомым, работающим на стройках. Да и индекс цен на строительную продукцию по мнению Укрстата, за год составил всего 110,5% (2 квартал 2021 по отношению ко 2 кварталу 2020 г.).

№5. И снова спасибо правительству, задумавшему оптимизировать налогообложение (законопроект №5600) и убрать льготу по НДС на вторую и последующую поставки жилья – и при этом не озаботившемуся разъяснением своих идей «народным массам». Что, в свою очередь, позволило некоторым девелоперам анонсировать грядущее существенное повышение цен – и даже начать воплощать его в жизнь. Ну и пусть законопроект еще не принят. Ну и пусть на ценообразование многих девелоперов (тех, которые включают суммы НДС в договора с инвесторами) этот закон, даже если его примут, никак не повлияет. Зато есть прекрасный повод для дальнейшего «разогрева» рынка.

Статистика рынка недвижимости - причины роста цен

В общем, сошлись несколько факторов, которые и вызвали тренд «на повышение» на столичном рынке первички. И, как мне кажется, какое-то время данный тренд еще продлится. Об этом, в частности, могут свидетельствовать активно растущая стоимость «квадратов» в новых проектах – в которых, по сути, успели построить только отдел продаж. Цены «на старте» во многих из них не намного ниже цен на квадратные метры в тех проектах, которые находятся практически на финишной прямой – и вот это, на мой взгляд, настораживающий «звоночек». А учитывая ажиотаж, который (в том числе, по словам самих застройщиков) царит в отделах продаж – можно предположить, что инвесторы действительно шквально кинулись вкладываться в новостройки.

Как правило, это значит, что на горизонте уже показались «медведи» – и рынок готовится к развороту. Когда именно он произойдет – сказать сложно, но в том что он будет сомневаться не приходится. Думаю, до конца нынешнего года мы еще будем наблюдать дальнейшее повышение цен – может быть, не настолько динамичное, но внушающее определенный оптимизм. А вот что будет дальше, прикинем в декабре. В любом случае, думаю, будет интересно 🙂

P.S. * – «Быки» (англ. bull) – биржевые игроки, трейдеры и инвесторы, планирующие заработать на росте цены активов. Их стратегия основывается на надежде (или точном знании), что рынок, сектор или конкретная акция будут дорожать.


478 відповідей
  • Кушнир (руководитель КГС) проехался по инвесторвм УКРБУД :), скоро и по своим проедется

    Рынок недвижимости: итоги 2020 года На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
    Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

    Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
    Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

    закінчилося ось таким повідомленням –
    «Сообщение попало под спам фильтр!»
    І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
    Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
    * * *
    В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
    * 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
    * 15-20% – для заробітку на перепродажі;
    * 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
    * 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
    Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
    Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
    Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
    Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
    Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
    В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
    На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
    * різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
    * індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
    * нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
    * зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
    * оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

    Ірина Романова
    Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

    Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
    Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
    Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

    • Відповідь змінена 3 years, 12 months тому користувачем  Виктория.
    Ірина Романова
    Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

    Плюс еще время на оформление документов.

    В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

    Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
    А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы