Ликбез для инвестора: новостройка по переуступке
Один из вариантов инвестиции в новостройку состоит в том, чтобы вложившись в строительство будущей квартиры на старте продаж, переуступить свои права на нее ближе к сдаче дома в эксплуатацию. Суть подобной стратегии состоит в том, что за время строительства стоимость будущей недвижимости растет – а значит, вложив на старте продаж Х гривен, ближе к финишу за нее можно получить (Х+У) гривен. Но все ли так просто?
Суть переуступки
Любые договорные взаимоотношения инвестора и застройщика сводятся к отношениям между кредитором (им выступает инвестор, который передает застройщику денежные средства в обмен на будущее имущество) и должником (им выступает застройщик/девелопер, принимающий у инвестора деньги, и обещающий в будущем вернуть «долг» не деньгами, а построенной недвижимостью).
Кредитор (первоначальный инвестор) имеет право выйти из сделки до ее завершения и продать/передать свои права на будущую квартиру третьей стороне. Именно такая ситуация в юриспруденции называется «уступка права требования» или цессия.
В договоре цессии, касающегося строящейся недвижимости, как правило, взаимодействуют три стороны: должник (застройщик), цедент (первый инвестор – кредитор, уступающий право требования) и цессионарий (новый инвестор – кредитор, приобретающий право требования).
Отмечу, что переуступать свои права на строящуюся недвижимость имеет право не только физлицо-инвестор, но и юрлицо. Это может быть как инвестиционная компания, вложившая деньги в строительство ЖК на раннем этапе, так и подрядчики застройщика, с которыми тот «расплатился» правами на строящиеся квартиры.
Формат переуступки
Нельзя вот так взять – и просто заменить в исходном договоре с застройщиком данные одного из контрагентов. Согласно ст. 513 Гражданского Кодекса Украины, уступка прав – это отдельная сделка, и оформляться она должна в той же форме, что и первоначальный договор. То есть, если изначальный договор между застройщиком и инвестором регистрировался нотариально, то и договор уступки прав по такому договору тоже должен быть заверен нотариусом.
Как правило, все сделки по переуступке права на строящуюся квартиру, происходят только с ведома и согласия застройщика – регламентирующий такой порядок пункт присутствует практически во всех договорах между застройщиками и инвесторами. При этом «смена состава» происходит по двум основным схемам:
- между застройщиком, первым и вторым инвесторами заключается трехстроннее дополнительное соглашение о замене стороны в базовом договоре;
- между первым и вторым инвестором заключается договор уступки прав, а затем застройщик и второй инвестор заключают между собой новый договор на тех же условиях, что действовали между застройщиком и первым инвестором.
Цена вопроса
Как правило, переуступка своих прав на строящуюся квартиру осуществляется по текущей цене квадратного метра в конкретной новостройке, максимум с небольшим дисконтом. Например, если «на фундаменте» квадратный метр стоил 20 тыс. грн – и по этой цене первый инвестор оплачивал строящуюся квартиру, то ближе к сдаче, на момент переуступки, его стоимость вполне может вырасти до 25 тыс. грн (все цифры – условны!). Вот по новой цене первый инвестор и передаст другому «претенденту» свои права на будущую недвижимость.
Понятно, что если человек инвестировал в новостройку исходя из одной цены квадратного метра, а затем переуступил свои права на будущую квартиру по цене несколько выше, то он от этой операции получил доход. Который, как и любой другой доход, в нашей стране облагается налогом – для физлиц это 18% НДФЛ + 1,5% военный сбор.
Некоторые продавцы стараются «оптимизировать» свои налоговые затраты, указывая в договоре не реальную стоимость переуступленных прав, а ту сумму, которую они когда-то платили застройщику. Но я бы не рекомендовала покупателям участвовать в подобных «махинациях» – ведь если продавец решит расторгнуть договор (и у него это получится!), то покупатель получит лишь ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, которая была выплачена реально.
Есть и еще один нюанс. Дело в том, что при переуступке требуется, как правило, не только согласие застройщика, но и выплата ему неких «отступных», и сумма такого платежа эквивалентна 1-5% от суммы договора. Хотя де-юре эти «отступные» должен платить тот, кто передает свои права на будущую квартиру, де-факто их часто оплачивает тот, кто такие права приобретает.
Риски и их минимизация
Переуступая права на строящуюся недвижимость, инвестор полностью выходит из сделки и не несет никакой ответственности за дальнейшее выполнение договора сторонами. В свою очередь новый инвестор получает практически весь «букет» рисков, сопряженных с вложением средств в строящуюся недвижимость – в основном, это конечно касается полного либо частичного невыполнения застройщиком своих обязательств (таких как несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию, вопросы к качеству общестроительных работ, инженерного наполнения квартиры и т.д.).
Поэтому прежде чем соглашаться на инвестирование в формате переуступки, не лишним будет предпринять все те меры предосторожности, которые рекомендуют выполнять перед любой инвестицией в новостройки. А именно:
- убедиться в законности строительства и наличии у застройщика пакета разрешительной документации (документы на землю, ГУО, Разрешение на строительство и др.);
- проверить репутацию застройщика и его «бэкграунд»;
- выяснить, нет ли судебных споров и/или запретов по приглянувшемуся вам ЖК.
Также будет не лишним удостовериться в том, что продавец прав на строящуюся квартиру не «задумал худого» и уступает свои права только вам, а не еще парочке новых инвесторов. Собственно, этот вопрос как раз и решается при помощи обязательного участия в сделке застройщика.
P.S. Как видим, ничего страшного или необычного в инвестировании по переуступке нет – это вполне законный формат сделки. Да, он сопряжен с некоторыми рисками. Как, собственно, и любая инвестиция в строящуюся недвижимость. Надеюсь, те инвесторы, которые принимали участие в сделках по переуступке прав в строящуюся недвижимость, поделятся с нами своим личным опытом на форуме. А те, кто только планирует такую инвестицию – зададут конкретные вопросы, на которые мы постараемся найти ответы:)
4 відгуків