Осенние рекорды: куда направились цены на новостройки

Динамика роста цен на строящиеся столичные квадраты, заданная в начале года, осенью продолжилась. Давайте посмотрим, насколько подорожали киевские новостройки, а также, в каких сегментах рынка цены продемонстрировали самый впечатляющий прирост. Ну и, конечно, подумаем – доколе «вот это вот все» будет продолжаться.

На сколько подорожали новостройки

В гривне. Если взять за точку отсчета январь нынешнего года, то к декабрю средние цены на столичные новостройки продемонстрировали довольно таки неплохой рост цен. Так, если в первый месяц года «средний метр» стоил 27,7 тыс. грн, то к декабрю он «набрал» 7 тыс. грн и поднялся до 34,7 тыс. грн. В процентном выражении рост составил чуть больше 25%. Это, пожалуй, один из самых высоких показателей с 2014 года.

Наиболее динамично средняя цена «квадрата» выросла в жилых комплексах бизнес-класса. Если в январе 21 года она, по данным ЛУН.Мисто составляла 41,7 тыс. грн, то к концу года она уверенно преодолела психологический барьер в 50 тыс. грн за метр и составила 52,9 тыс. грн. Таким образом, рост средней цены в этом сегменте рынка составил более 11 тыс. грн на «метре» или почти 27%.

Ненамного от новостроек бизнес-класса отстали и цены в ЖК премиум сегмента. За год средняя цена квадратного метра в них выросла с 65,3 до 77 тыс. грн. В денежном выражении это даже больше, чем бизнес-классе (почти 12 тыс. грн), но в процентном рост все же был чуть ниже – около 18%.

В самом «густонаселенном» классе новостроек – комфорт – средняя стоимость «квадрата», конечно, тоже выросла. Но не настолько: если в январе она составляла 23 тыс. грн, то к декабрю она доросла только до 26,9 тыс. грн. То есть, за неполный год средняя цена квадрата в этом сегменте прибавила чуть меньше 4 тыс. грн или около 17%.

А вот новостройки класса «эконом» продемонстрировали минимальное удорожание. Средняя стоимость квадратного метра в них за неполный год выросла менее чем на 2 тыс. грн – с 20,8 тыс. грн до 22 тыс. грн. В процентном выражении это «какие-то» неполные 6%.

В долларе. Традиционно, цены на недвижимость в нашей стране привязывают к доллару, а не к гривне – и строящиеся квадратные метры не исключение. Поэтому давайте посмотрим на динамику в этом  разрезе. Итак, средняя цена квадратного метра в столичных ЖК, по данным ЛУН, за неполный год показала просто-таки взрывной рост: она поднялась с $980 до $1290 (31,6%).

Как и в гривне, динамичнее всего средние цены росли в строящихся ЖК бизнес-класса – они поднялись почти на $500, с $1480 до $1950 за «квадрат» (почти 32%). За ним следуют ЖК класса элит, в которых средняя цена поднялась с $2310 в январе до $2950 в ноябре (рост почти 28%). Далее идут жилые комплексы класса комфорт, где средний квадрат подорожал с $820 в январе 2021 г. до $1000 в ноябре 2021 г (почти 22 %). А самыми «стабильными» оставались средние цены на новостройки класса эконом, в которых квадратный метр за неполный год подорожал с $730 до $840 (15%).

Как видим, что в гривне, что в долларе динамика впечатляющая – ни один банк не может предложить такую доходность. Собственно, именно этот факт, на мой взгляд, и привел к тому, что в уходящем году девелоперы зафиксировали рекордный приток инвестиций от частных лиц в свои проекты. Но что же будет дальше?

Разворачиваться будем?

Ноябрь показал: долго «лафа» для девелоперов продолжаться не может, цены такими темпами не будут расти бесконечно. Да и поток частных инвесторов потихоньку начал иссякать – уже этой осенью число сделок на столичной первичке сократилось, по сравнению с традиционно «тихим» летом. В частности, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ), в ноябре 2021 было заключено на треть меньше договоров, чем в августе. И подобное «проседание» будет продолжаться еще как минимум пару кварталов. Чем оно вызвано? Несколькими причинами.

Во-первых, платежеспособный спрос не бесконечен. Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестицию в столичную первичку, сделали это во второй половине 20 и первой половине 21 года.

Во-вторых, с рынка постепенно уходит частный инвестиционный капитал. Застройщики сами практически «выдавили» с рынка тех, кто зарабатывал на инвестициях в первичку (вкладывался «в котлован» и переуступал права на недвижимость на этапе более высокой строительной готовности ЖК), сделав процесс переуступки  дорогим и неудобным. А государство планомерно делает невыгодным бизнес по продажам жилья в построенном доме.

В-третьих, даже те, кто хочет инвестировать в строящуюся недвижимость, не всегда могут это без проблем сделать из-за финмониторинга.

В-четвертых, свою роль играют и факторы политические. Нынешнее обострение, разговоры об эскалации и возможных полномасштабных боевых действиях заставляют инвесторов еще раз задуматься – а нужно ли им сейчас вкладывать деньги даже не в квартиру, а по сути в «кирпичи».

Есть, конечно, и факторы, которые наоборот, стимулируют рост цен.

Первый, это, конечно, инфляция. Достаточно просто регулярно заходить в любой магазин, чтобы понять – она есть, и она высокая. Растут цены на продукты, дорожают стройматериалы, повышается стоимость энергоресурсов – и все это, естественно, отражается на себестоимости строительства.

Второй, это недостаток собственного капитала. Мало кто из девелоперов «строит за свои», большинство рассчитывает на приток денег от частных инвесторов. И такая схема требует, чтобы финансовый поток был не только стабильным, но и «полноводным» – ведь его должно хватить не только на «тучные», но и на «скудные» времена.

Третий фактор, хотя и из разряда «конспирологических теорий», но, на мой взгляд, вполне имеет место быть. Он заключается в возможных «кулуарных договоренностях» крупных девелоперов, которые на фоне роста интереса инвесторов приступили к активному «разогреву» рынка, стабильно повышая стоимость квадратных метров в своих проектах. За ними, что вполне естественно, потянулись и остальные игроки. Этот рост цен, к слову, стал одним из аргументов для привлечения новых инвесторов – «дорожает, надо брать сейчас». Но похоже, большинство тех, на кого этот аргумент был рассчитан, либо уже вложились в строящуюся недвижимость, либо «очнулись» и поразмыслили что к чему. Поэтому мне кажется, что скоро мы услышим совсем другую риторику.

Учитывая все эти факторы, мне лично кажется, что в ближайшее время рост цен на строящиеся столичные «квадраты» несколько притормозит. И как минимум до весны мы будем наблюдать если не стабильные (а то и снижающиеся) цены, то совсем небольшой их рост. Который, к тому же, будет нивелироваться различными скидками и акциями. Благо, с декабря по март праздников у нас хватает, так что будет к чему приурочить скидки:)