Київ, Львів, Одеса: що з цінами на новобудови?

Продовжую стежити за динамікою цін на українській первинці. Якщо коротко, в серпні гривнева вартість квадратних метрів, що будуються, продовжувала зростати по всій Україні. А що та де дорожчало найшвидше – читайте в огляді.

Київ

В останній місяць літа 2022 року ціни на столичну первинку продовжували зростати – за даними ЛУН, в серпні середній квадратний метр додав до своєї вартості 3,1 тис. грн і досяг позначки 47,6 тис. грн (+6,5% за місяць). Нагадаю, що у липні середня вартість «квадрату» новобудов у Києві становила 44,5 тис. грн, а у лютому – 35,7 тис. грн.

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін на новобудови у Києві
Динаміка середніх цін на новобудови у Києві. Дані ЛУН

Зате є й гарні новини – у серпні побільшала й кількість столичних новобудов. Якщо у липні в Києві нараховувалось 148 «відкритих» новобудов, то на кінець серпня їх було вже 168. Тобто за останній місяць літа відновили продажі ще у 20 ЖК. Для порівняння: на початок збройної агресії, в Києві будували та продавали квартири у 221 ЖК.

Схоже на те, що у вересні «серпнева динаміка» буде продовжуватись: за даними ЛУН, за першу декаду вересня у Києві відкрили ще 5 ЖК (тобто зараз їх вже 173). До речі, тренд «будедорожчати» у вересні теж спостерігається: середня ціна квадратного метру навіть не думає зупинятись. Станом на 13 вересня вона складає 48,8 тис. грн, що на 1,1 тис. грн вище за середньосерпневий показник.

Зауважу, що судячи з даних ЛУН, «дякувати» за таке значне підвищення середньої ціни ми повинні, перш за все, новобудовам преміум класу. Саме вони продемонстрували найстрімкіший зліт середньої вартості квадратного метру – з 83,4 тис. грн у червні до 135,5 тис. грн у серпні (у липні середня ціна склала 108,7 тис. грн, тож зростання за місяць становило 24,6%).  Але я сподіваюсь, що наразі в цьому сегменті ціни вже досягли максимуму, адже з початку вересня вони не змінювалась. Хоча, чи це дійсно так, ми дізнаємось вже в жовтні-листопаді.

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в новобудовах Києва за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо говорити про середню ціну у класі бізнес, то все літо вона теж зростала – хоча й не так стрімко. За даними ЛУН, у червні вона складала 58,9 тис. грн, в липні – 65,9 тис. грн, а в серпні – 70,3 тис. грн (+6,6% за серпень). Висловлю обережне припущення, що й у цьому сегменті ціни досягли «стелі» – на початку вересня середня ціна на квадратні метри цього класу навіть трохи пішла вниз, і 13.09 становила 67,9 тис. грн.

А ось в наймасовішому класі комфорт середня ціна, здається, взяла чіткій курс на підвищення. Якщо у червні вона становила 30,5 тис. грн, то у липні – вже 31,8 тис. грн, а у серпні досягла позначки 33,9 тис. грн (тобто і тут зростання середньої ціни у серпні склало 6,6%). До речі, у вересні цей курс теж не змінився – станом на 13.09 вона додала ще 1 тис. грн і досягла рівня 34,9 тис. грн за середній кв.м.

Таким же чином поводилися і середні ціни на квадратний метр у класі економ. Якщо у червні вони складали 26,7 тис. грн, то у липні вони зросли до 27 тис. грн, а у серпні – підскочили аж до 30 тис. грн (+11,1% за серпень). Проте у вересні їх зростання наче зупинилось: станом на 13.09 середня ціна квадратного метру в столичних ЖК класу економ склала ті ж 30 тис. грн.

Якщо говорити про середні ціни на столичні новобудови у розрізі районів, то тут війна нічого не змінила: найдорожча ціна в Києві спостерігається в ЖК Печерського району (108,2тис. грн), а найдешевша – Деснянського (28,9 тис. грн).

Київська область

В новобудовах Київської області в серпні теж спостерігалося підвищення середніх цін на новобудови. Так, порівняно з липнем вони загалом зросли на 2 тис. грн – з 25 тис. грн до 27 тис. грн, а порівняно з лютим зростання склало 5 тис. грн за середній «квадрат» новобудови.

Цікаво, що активне зростання у останній місяць літа продемонстрували новобудови тих містечок, які до того наче «спали». Наприклад середня вартість «метру» дуже зросла у новобудовах Гатного – якщо в липні вона становила 23,1 тис. грн, то у серпні вже досягла відмітки 30 тис. грн. Тобто за один місяць ціна зросла майже на 7 тис. грн – при тому, що за липень вона взагалі трохи знизилась – з 23,7 тис. грн у червні до 23,1 тис. грн у липні.

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в передмістях Києва
Динаміка середніх цін в передмістях Києва за літо 2022 р. Дані ЛУН (картинка збільшується)

Новобудови Ірпеня теж суттєво здорожчали за місяць – середня вартість метру тут додала одразу 3,4 тис. грн, підстрибнувши з 28,7 тис. грн у липні до 32,1 тис. грн у серпні. Тож нині середня вартість ірпінських новобудов майже зрівнялась з цінами бучанських, які утримують перше місце по середній вартості.

До речі, новобудови Бучі у серпні трохи сповільнили зростання цін – за місяць вони подорожчали лише на 1,8 тис. грн – з 31,4 тис. грн у липні до 33,2 тис. грн у серпні. А ось у липні саме вони були лідером з росту цін – за другий місяць літа вони здорожчали на 5 тис. грн (з 26,4 тис. грн у червні до 31,4 тис. у липні).

А ось новобудови Гостомеля досі демонструють приголомшливу стабільність. Протягом літа середня ціна місцевих новобудов продемонструвала коливання: від 23,7 тис. грн у червні до 24 тис. грн у липні – а потім знову повернулась до 23,7 тис. грн у серпні.

Також більш-менш стабільною була середня ціна на новобудови у Борисполі – літо тут зустріли ціною у 22,5 тис. грн, а провели ціною 23 тис. грн.

Одеса

Динаміка гривневих цін на Одеські новобудови теж продовжує демонструвати висхідний тренд. За останній місяць літа середня ціна тут зросла на 3,2 тис. грн – з 31,5 тис. грн у липні до 34,7 тис. грн у серпні (+10% за місяць). І, здається, трохи затормозила – у першій декаді вересня вона так і залишилась на рівні 34,7 тис. грн. Для порівняння, за липень середня ціна на новобудови Одеси зросла на 6 тис. грн (з 25,5 до 31,5 тис. грн, тобто підвищення в липні склало +23%).

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в новобудовах Одеси
Динаміка середніх цін в новобудовах Одеси. Дані ЛУН

Проте у місті побільшало активних новобудов – у серпні в місті відкрилось ще 10 ЖК, тож кількість проєктів зі статусом «у продажу» сягнула до 122 ЖК (до війни в Одесі велися продажі у 172 житлових комплексах).

Як і в Києві, в серпні в Одесі найбільш активно дорожчав середній квадрат у новобудовах преміум класу. За місяць він додав до вартості майже 10 тис. грн, здорожчавши з 54,2 тис. грн у липні до 63,6 тис. грн у серпні (+17,3% за місяць). До речі, цей ціновий зліт відбувається все літо, адже у червні середня вартість кв.м одеських новобудов преміум-класу складала 44,9 тис. грн.

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов Одеси. Дані ЛУН

Зростання фіксувалося і у одеських новобудовах інших класів. Так, у бізнесі за останній місяць літа середній квадрат подорожчав майже на 2 тис. грн (з 32,9 до 34,8 тис. грн, що дає +5,7%), у комфорті – на 4,2 тис. грн (з 25,8 до 31 тис. грн або +20%), а у економі – на 1,4 тис. грн (з 24,5 до 25,9 тис. грн чи +5,7%).

Львів

Таку ж саму картину можемо спостерігати і у новобудовах Львова та області – в останній місяць літа середня ціна новобудов злітає вгору. Так, за серпень львівські новобудови додали до середньої вартості квадратного метру 5,7 тис. грн (з 28,9 тис. грн у липні до 34,6 у серпні, тобто на +19,7%). Для порівняння: за липень зростання середньої ціни тут становило лише 1,9 тис. грн (з 27 тис. грн до 28,9 тис. грн).

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в новобудовах Львова
Динаміка середніх цін в новобудовах Львова. Дані ЛУН

Причому найбільше подорожчання і тут продемонстрували новобудови еліт класу – саме в них відбувався найдинамічніший ріст середньої вартості «квадрату». Наприклад, за серпень зростання в цьому сегменті становило 11,1 тис. грн (з 48,6 тис. грн в липні до 59,7 тис. грн в серпні, що дає +22,8% за місяць). Причому цікаво, що і в вересні ціни не зупинились – за даними ЛУН, станом на 13.09 у львівських новобудовах еліт класу середня вартість квадратного метру становить 63,9 тис. грн.

Статистика ринку нерухомості - динаміка середніх цін в новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов Львова. Дані ЛУН

В класі бізнес ціни теж росли доволі помітно – тільки за липень середній квадрат подорожчав на 8,5 тис. грн, з 38,9 тис. грн до 47,4 тис. грн (+21,8%). Але вже у вересні він почав потроху скидати вартість – на 13.09 середня ціна кв.м у львівських новобудовах бізнес класу становить 45,2 тис. грн.

Росли влітку й ціни на квадрати у львівських новобудовах комфорт класу: з 27,2 тис. грн в липні до 31,7 тис. грн в серпні. Тож лише за останній місяць середній квадратний метр в них додав в ціні 4,5 тис. грн (+16,5% за місяць). І продовжив цей тренд восени – за першу декаду вересня середня ціна ще підросла на 100 грн.

Ті ж самі процеси бачимо і у львівських ЖК класу економ – середня вартість квадратного метру тут зросла на 2,2 тис. грн за серпень (з 23,1 до 25,3 тис. грн, що означає +9,5% за місяць) і на 5,3 тис. грн за літо (з 20 тис. грн у червні до 25,3 тис. грн у серпні, що дає приріст у 26,5% за літо).

Зробимо висновки?

Аналізуючи динаміку цін на новобудови, мене трохи здивував той факт, що відносна серпнева стабільність на валютному ринку ніяк не вплинула на стабілізацію середніх цін на новобудови в гривні. В усіх трьох проаналізованих містах (Київ, Львів, Одеса) вона дуже активно зростала у серпні – хоча за логікою подій мала б трохи загальмувати в останній місяць літа. Як на мене, то пояснення такої динаміки полягає, перш за все, у доволі суттєвій “інерційності” ринку новобудов: зазвичай цей ринок реагує на значні події не блискавично, а з деяким лагом. Тож цілком ймовірно, що у серпні ми спостерігали саме реакцію забудовників на підвищення офіційного куру долара до гривні. Чи це дійсно так – дізнаємось вже у вересні (звісно, якщо курс валют не підкине нових сюрпризів).

Але є ще один нюанс. Серпневий «ривок» середніх цін був переважно забезпечений новобудовами еліт класу – саме в цьому сегменті зафіксований найсуттєвіший ріст вартості середнього квадрату. Причому не завжди пропорційно зростанню цін на квадратні метри в ЖК інших класів. І, якщо уважно поглянути на графіки, активне підвищення середньої ціни преміальної нерухомості ми бачимо вже другий місяць поспіль .

Як на мене, то цьому феномену “преміального здорожчання” можна дати декілька пояснень. Перше: забудовники житлових комплексів класу еліт наразі мають просто-таки шалений попит на квартири, тому активно підвищують ціни в розрахунку на гроші нових інвесторів. Друге: забудовники житлових комплексів еліт класу намагаються «вичавити» максимум з існуючих інвесторів, які проінвестували в їх проєкти на виплат – аби продовжувати будувати. Третє: забудовники ЖК еліт класу в цих містах намагаються «розігріти» ринок – шалено підвищуючи свої ціни, вони суттєво впливають на «середню температуру» цін. І це, в свою чергу, дає моральне право й іншим забудовникам «підтягувати» свої ціни до рівня середніх.

Що на це скажете ви?

Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


440 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 440 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы