Забудовники про ринок новобудов: Київ, Львів, Івано-Франківськ
Як і вся наша країна, український ринок первинки поступово підлаштовується до нової реальності. Девелопери продовжують вибудовувати нові логістичні ланцюжки, пристосовуються до роботи в умовах обмеженого енергоспоживання, роздивляються зміни у «портреті» нових клієнтів та розбираються в їх уподобаннях. І звісно, розробляють нові стратегії розвитку та тактичні плани поточної діяльності.
Саме про це і піде мова в сьогоднішньому дайджесті. Яким є зараз та яким може стати завтра ринок первинки? З якими викликами стикаються забудовники та як вони їх долають? Чи приходять нові інвестори та що вони зараз шукають? Що буде з цінами та чи допоможе ринку пільгова іпотека? Чи відчуває первинка «тиск» з боку вторинки?
На ці та інші питання відповідають забудовники з різних регіонів країни, які працюють в Києві, Львові та Івано-Франківську. Невеличкий спойлер – здається, в різних регіонах ринкова ситуація помітно відрізняється, тож і стратегії забудовників є доволі різними. Тож читайте та робіть висновки.
Ірина Міхальова, директорка з маркетингу Alliance Novobud (Київ та передмістя)
Яким було це воєнне літо для вашої компанії? Якою видалась традиційно більш жвава осінь? І якою наразі ви бачите перспективу ринку та компанії?
– Протягом трьох літніх місяців ми активно працювали: наздоганяли будівельні темпи, вводили в експлуатацію будинки й отримували для них поштові адреси, налагоджували продажі, застосовуючи нові для себе маркетингові інструменти тощо. Тобто робили звичну для себе роботу, але цього літа наша діяльність була просякнута особливою енергетикою, креативом та бажанням довести собі та всьому світу, що ми потужні, що ми вистоїмо попри все.
А ось осінь, як і кожен початок нового бізнес-сезону, видалася багатою на події та новини. Ми провели перший для себе та для ринку первинної нерухомості престур будмайданчиками, який відвідали представники понад десяти медіа. У партнерстві зі страховою компанією запустили страхування нерухомості з урахуванням військових ризиків. До речі, зробили це теж першими на ринку нерухомості. Презентували програму зі спеціальними умовами придбання житла для військовослужбовців. Почали співпрацювати з великими мережами магазинів «Епіцентр» та ELDORADO, налагодивши обмін акційними пропозиціями для клієнтів з обох сторін.
Якщо говорити про активність на ринку, то він пожвавився в частині діяльності девелоперів. Свою роботу відновили більшість гравців, пропозиція зросла. А от попит коливався, миттєво реагуючи на новинні стрічки та ситуацію на фронті. Масовані обстріли столиці в жовтні змусили велику частину покупців перенести дату укладання угоди. Підкреслю: перенести, а не скасувати, і цей факт надає оптимізму. Ринок поступово вирівнюється, адже клієнти пристосовуються до змін.
Подальший сценарій розвитку подій багато в чому залежатиме від успіхів ЗСУ на фронті та покращення якості підтримки міжнародних партнерів.
Важлива складова — реальний запуск та масштабування на первинний ринок програм доступної іпотеки, як от «єОселя». Ми вже консультуємо клієнтів за цією програмою й бачимо велику їхню зацікавленість. Це інша, але дуже широка аудиторія для забудовників — вчителі, військові, лікарі, науковці.
Крім того, гарний відгук має спеціальна програма для військовослужбовців з придбання житла від Alliance Novobud, тож чекаємо на пожвавлення продажів саме в цьому напрямку.
Чи інвестує зараз хтось в новобудови? Як змінилися вподобання інвесторів?
– Інвестиційний попит на новобудови наразі є. Так, він суттєво знизився в порівнянні з минулим роком, але він є. І, я впевнена, набиратиме обертів синхронно з успіхами ЗСУ на фронті. Нерухомість залишається високоліквідним варіантом інвестицій.
Якщо говорити про уподобання інвесторів та зміну цих уподобань, то очікувано зріс запит на безпеку. Одним покупцям конче важливо мати можливість влаштування укриття у підвальному приміщенні будинку, інші покупці відмовляються від панорамного скління балконів та кімнат. Все частіше клієнти розглядають житлову нерухомість на нижніх поверхах будинків – це пов’язано не лише з безпекою, а й з можливими в майбутньому відключеннями електроенергії.
Проте бачимо, що ще довоєнний тренд відмови від жорсткого економкласу продовжує набирати обертів. Люди не готові витрачати кошти на дешеві панельки.
А що відбувається з цінами?
– Щодо цін – ми намагаємося їх утримувати. В доларовому еквіваленті вони не зросли, подекуди навіть знизились. За умов обмеженого доступу до іпотечних програм від банків – намагаємось робити доступним розтермінування від девелопера. А стрибання курсу демпфуємо фіксацією на певні періоди, аби пом’якшити звикання клієнтів до нових реалій.
Тим часом вартість будівельних матеріалів та їхньої логістики зростає. Деякі позиції б’ють рекорди, наприклад, скло подорожчало на понад 60%. Наші спеціалісти із закупок шукають найкращі на ринку пропозиції, домовляються й укладають максимально вигідні угоди. Ще до війни ми закупили досить великий обсяг будівельних матеріалів, і це допомогло нам швидко відновити будівництво вже на початку квітня, коли процеси закупок та логістики не були налагоджені.
Ціни на нерухомість плавно зростатимуть і далі. Тож рекомендую тим, хто має можливість і планує придбати нерухомість, робити це зараз. Знаю, що серед людей досі ходять чутки, що ринок нерухомості незабаром обвалиться, але адекватних та істотних причин для цього немає.
Чи відчувають забудовники тиск вторинного ринку нерухомості – в тому числі і «нової вторинки»?
– Так, ми відчуваємо деякий тиск, але не глобальний. Знаю, що і вторинка не може похизуватися захмарними результатами. Деякі інвестори «вийшли» на ринок з переуступками, деякі люди продають своє житло, бо виїхали з країни, є портфельні інвестори забудовників, які хочуть вивести гроші й виставили цілі слоти квартир. Та кількість таких пропозицій не катастрофічна. Завдяки різним вигідним пропозиціям та програмам нам вдається перетягувати певний відсоток покупців на свій бік.
Чи плануєте нові проєкти «будувати за свої» і презентувати інвесторам вже майже готову нерухомість?
Alliance Novobud усі свої проєкти будує за власні кошти. Свідченням цього є швидке відновлення будівництва у квітні та активні темпи робіт сьогодні — в час, коли продажі не покривають витрат на будівництво.
Якщо мова про квартири з ремонтом, то сьогодні ми аналізуємо цей напрямок.
Чи вплинуло на будівельний процес обмеження на споживання електроенергії? Які взагалі найсуттєвіші виклики зараз стоять перед забудовниками та як вони впливають на ціни?
Щодо проблем з електрикою, то ми всі відчули вплив цієї кризи. Хоча вона більше стосується офісних працівників, аніж будівельних майданчиків. Якщо під час відключення електроенергії в офісі спиняється практично уся робота, то на будмайданчиках робота є завжди, доволі багато процесів не потребують електроенергії. Що стосується її економії, то ми намагаємося обмежувати витрати, але так, аби це не впливало на якість виконання технологічних процесів.
Найбільші виклики для девелоперів сьогодні — це відновлення будівельних темпів та повернення довіри до ринку первинної нерухомості з боку покупців. Так, маємо певні труднощі з закупівлею та логістикою будівельних матеріалів – для їх подолання ми налагоджуємо нові зв’язки. Часом є брак кваліфікованих трудових ресурсів – і в дію вступають наші рекрутери, які забезпечують компанію кваліфікованими працівниками. Проте найголовніше – попри все продажі потроху відновлюються, покупець повертається на ринок. І цей факт вселяє надію та заохочує до роботи.
Звісно, що всі ці виклики не можуть не впливати на ціну квадратного метра, але під нашу силу зробити цей вплив мінімальним. Ціни зростають, але ми намагаємося підіймати їх плавно, крім того, пропонуємо покупцям спеціальні програми, акції, фіксуємо курс тощо.
Чи вплинуть на ринок та ціни нові закони та новий порядок залучення коштів інвесторів?
– Ми вже звикли, що необхідно пристосовуватись до нових законодавчих ініціатив, але вплив на ціну новобудов формують переважно інші фактори ринку, ніж законодавчі зміни.
Що стосується захисту прав споживачів, то тут є певні позитивні напрацювання, наприклад, законопроєкт №5091. Документ передбачає низку запобіжників від недоброчесних забудовників:
- забудовник не зможе продавати квартири, доки не отримає всіх дозвільних документів;
- зникне можливість повторно продавати одну і ту ж квартиру — кожна майбутня квартира буде зареєстрована в реєстрі речових прав як окремий об’єкт майнових прав;
- інвестор у будівництво купуватиме не обіцянки, а зареєстроване право на майбутній об’єкт нерухомості, таке майнове право може бути предметом іпотеки, а це сприятиме розвитку іпотечного кредитування;
- інвестор матиме право розірвати невигідний йому договір;
- девелопер повинен погоджувати зміни в проєкті, якщо вони впливають на інтерес покупця;
- обов’язкове під’єднання будинку до постійних інженерних мереж перед введенням будинку в експлуатацію;
- встановлення гарантійної частки на кожну чергу будівництва тощо.
Переважна більшість цих умов — давно норма для добросовісних забудовників, а що стосується нововведень, таких як, наприклад, гарантійна частка, то, думаю, якихось додаткових фінансових навантажень на покупця не повинно лягти. Дотримання зобов’язань перед інвестором та повернення довіри до ринку новобудов — пріоритети в роботі девелоперів сьогодні.
А як щодо державних програм пільгової іпотеки? Вони матимуть вплив на ринок?
– Вплинуть однозначно, і ми очікуємо лише позитиву від їхнього впровадження. Так, нехай програми мають певні обмеження та нюанси, але ми готові брати участь. Вже сьогодні ми готуємося до підписання меморандумів з цілою низкою банків, яким надано право участі у пільгових програмах. Завдяки цим програмам реально пожвавити ринок та забезпечити більшу кількість українців таким необхідним новим житлом.
Державні програми — це добре, а чи є у вас якісь власні програми підтримки ВПО та військових?
– Так, ми працюємо й у цьому напрямку. Програму для ВПО ми запустили ще у липні. За її умовами ті українці, які хочуть розпочати нове життя у столичному регіоні, мають можливість придбати квартиру в розтермінування на строк до 5 років з першим внеском від 10% вартості квартири. Також ми беремо на себе покриття оренди житла для проживання сім’ї на термін до моменту здачі квартири.
А вже на початку жовтня ми запустили програму для військовослужбовців за контрактом та працівників сектору безпеки й оборони. За умовами пропозиції, вони можуть придбати квартиру в розтермінування до 18 місяців без дорожчання та з першим внеском від 300 тис. грн.
За час дії програм ми побачили неабияку зацікавленість з боку потенційних інвесторів, тож впевнено рухаємося в цьому напрямку та продовжуємо розбудовувати Київ та столичну агломерацію.
Ростислав Мельник, директор Корпорації Нерухомості РІЕЛ (Київ, Львів)
Яким було це воєнне літо для вашої компанії? Якою видалась традиційно більш жвава осінь? І якою наразі ви бачите перспективу ринку та компанії?
– Літо було однозначно не простим. Окрім звичайної буденної роботи, доводилося вирішувати купу різних задач. Весною ми відновили добудову наших ЖК, і в першу чергу, почали вибудовувати нові логістичні ланцюжки, шукати нових постачальників матеріалів та працювали над удосконаленням процесів. По-друге, постійно вишукували можливості допомагати нашим воїнам і робили це. І по-третє, вчилися жити у новій реальності, де кожен день приносив нові виклики і вимагав нестандартних рішень, як ось «прильоти» в наш ЖК у Києві. Надзвичайно трагічна, складна і неочікувана ситуація. Але ми, разом із мешканцями і владою, спільними зусиллями працюємо над усуненням наслідків і маємо успіхи. Позитивним є те, що літом здали в експлуатацію два об’єкти у Львові. Під час повномасштабної війни – це подвиг усієї команди.
Щодо осені, то якогось різкого пожвавлення не було. Ми поступово, в межах своїх можливостей, нарощуємо темпи і об’єми добудови наших ЖК. Частину київських і львівських комплексів вже завершили. Тривають документальні процеси перед введенням в експлуатацію. Продовжуємо передавати квартири власникам у збудованих ЖК. Тобто триває буденна робота.
Щодо перспектив – все залежить від новин з фронту, від наших ЗСУ. Проте, зараз ще говорити про відновлення ринку зарано. Водночас однозначно буде інший підхід у інвесторів і у забудовників. В майбутньому люди набагато менше купуватимуть нерухомість з котловану, а забудовнику необхідно буде набагато більше своїх коштів вкладати в початок будівництва. Але, повторюсь, тут усе залежить від наших воїнів – чим швидше вони виженуть ворога, тим швидше усе буде відбудовано і почне функціонувати і розвиватися.
Чи інвестує зараз хтось в новобудови? Як змінились вподобання інвесторів? Які критерії вибору зараз найвагоміші?
– У Києві ринок впав разів у 30. У Львові десь у 10 – від довоєнного часу. Сьогодні наші клієнти, які купують квартири у Києві чи Львові – це люди, які остаточно вже втратили житло, наприклад, у Херсоні, Харкові, Маріуполі, Мелітополі, Бердянську тощо і які розуміють, що їм десь треба жити, а головне мають кошти. Просто клієнтів з ринку зараз немає, вони бояться вкладати гроші. Найвагоміший критерій наразі – безпека та відносна стабільність в країні у військовому плані.
Як змінились ціни на ваші новобудови та як вони будуть мінятися до кінця року?
– У Львові дещо зросли через зростання вартості матеріалів, у Києві залишились незмінними у доларовому еквіваленті. Діє програма знижок та спеціальні умови щодо розтермінування платежів.
Чи відчувають забудовники тиск вторинного ринку нерухомості – в тому числі і «нової вторинки»?
– Ні. Є цінова конкуренція. Також є тенденція, що покупці цікавляться більш готовим житлом (з невеликим строком введення в експлуатацію).
Чи плануєте нові проєкти «будувати за свої» і презентувати інвесторам вже майже готову нерухомість?
– Є розуміння, що поточна ситуація вимагатиме збільшувати власні інвестиції, щоб пропонувати покупцям житло більшої готовності.
Чи вплинуло на будівельний процес обмеження на споживання електроенергії? Які взагалі найсуттєвіші виклики зараз стоять перед забудовниками?
– Звичайно вплинуло. Банально, від знеструмлення будмайданчику, через що доводиться призупиняти певні процеси, і до відтермінування поставок матеріалів, готових виробів, затримки в обробці документів тощо. Не виключено, що через це в майбутньому доведеться корегувати терміни завершення робіт по деяких об’єктах.
Щодо викликів, я не можу говорити за усю країну, думаю, що у Львові 25-30% забудовників не «виживуть», тому що зараз необхідно мати набагато більші власні оборотні капітали, ніж це було до воєнного стану, мати історію будівництва, кредитну репутацію. А в Києві ця цифра буде більшою, адже у столиці об’єкти набагато масштабніші ніж у Львові, відповідно ресурсу необхідно теж в рази більше. Проте, ті хто залишаться, добудують за тими, хто не втримався на ринку.
Ми, РІЕЛ, на будівельному ринку вже 19 років. Пройшли не одну економічну кризу. Ще задовго до 24 лютого наша команда готувалася до кризи «перегрітого ринку», розуміючи, що попит буде набагато знижений, і у нас була своя стратегія як діяти. Але звісно не очікували, що буде така ситуація.
Проте цей план сьогодні допомагає працювати. За ці місяці ми вже налагодили логістичні ланцюжки, знайшли заміну багатьом будматеріалам. Звичайно виросла собівартість у гривнях через курс долара. Частина собівартості також зросла через те, що певні матеріали треба імпортувати, зросла ціна на паливо і енергоносії. Тому і зростання собівартості відбулось мінімум на 20%.
Чи вплинуть на ринок та ціни нові закони та новий порядок залучення коштів інвесторів?
– Ні.
А як щодо державних програм пільгової іпотеки? Вони матимуть вплив на ринок?
– Так, нам здається, що державна програма «єОселя», яка просуває іпотеку під 3% річних, може суттєво покращити ринок.
Державні програми — це добре, а чи є у вас якісь власні програми підтримки ВПО та військових?
– Так, у нас діють спеціальні умови для військовослужбовців, медиків, переселенців із зони бойових дій. Ми надаємо їм додаткову знижку від 3% до 5% на купівлю помешкання.
Роман Давимука, СЕО, АVALON (Львів)
Яким було це воєнне літо для вашої компанії? Якою видалась традиційно більш жвава осінь? І якою ви бачите перспективу ринку та компанії?
– Незважаючи на війну, Avalon закривав зобов’язання перед клієнтами та фокусувався на будівництві якісних проєктів. Влітку ввели в експлуатацію ЖК Avalon Zelena St., Avalon Flex, а також кілька черг ЖК Avalon Holiday. Передали ключі від 810 квартир, а це 42 тисячі квадратних метрів житла. Клієнти були щасливі, адже не сподівались отримати право власності на свої квартири цього року, а нині вони роблять ремонт у своїх нових домівках.
Зараз будуємо інші наші проєкти, у фокусі – ЖК Avalon Holiday, Avalon Yard, житловий комплекс преміум-класу Avalon Prime та офісний центр. Угоди купівлі-продажу житла є, однак їхню кількість складно порівнювати з довоєнним періодом.
У вересні попит став жвавішим. Проте після 10 жовтня, коли розпочалися масові ракетні удари по об’єктах критичної інфраструктури, покупців поменшало. Зараз вони переймаються підготовкою до зими.
Щодо перспектив, то у Львові ситуація стабільна. Ми не очікуємо на пожвавлення попиту взимку. Вважаємо, що він почне зростати навесні, адже зараз формується відкладений попит на житло, і покупці повернуться на ринок нерухомості.
Чи інвестує зараз хтось в новобудови? Як змінились вподобання інвесторів?
– Інвестиції в нерухомість користувались популярністю у довоєнний період, однак зараз відійшли на другий план. Житло в основному купують для власних потреб у надійних забудовників. Наша компанія, наприклад, не пропонує великих дисконтів, які можна зустріти на ринку. Але на ринку є ряд надто дешевих пропозицій, що в собі несуть суттєвий ризик для покупця.
Зараз інвесторів не цікавить покупка житла для швидкого перепродажу. Однак попитом користуються квартири, які планується здавати в оренду. Усі знають, якою великою популярністю користується оренда житла у Львові. Є певні фактори, які спонукають людей вкладати гроші в нерухомість. В першу чергу, це інфляційні процеси – люди розуміють, що так чи інакше їхні збереження в валюті з часом знецінюються. Ну і звичайно Львів, як західний центр, цікавий для багатьох українців. Багато людей вважають, що інвестиції тут досить безпечні.
Зараз, у воєнний час, для інвестиційних цілей купують квартири у будинках, що знаходяться на фінальній стадії готовності. Інвестори звертають увагу на репутацію забудовника, який може гарантувати, що будинок буде введений в експлуатацію.
Що стосується нашої компанії, то декілька років тому для роботи з інвестиціями ми створили сервіс Avalon Brokerage. За його допомогою можна здати в оренду та продати житло. Єдине обмеження, і воно принципове, Avalon Brokerage працює виключно з проєктами компанії Avalon.
А що відбувається з цінами?
– На початку війни ціни на нашу нерухомість несуттєво зросли в доларовому еквіваленті, а у гривні вони збільшились від 25% до 40%. Але це не наша примха. Зросла собівартість будівництва через дефіцит будівельних матеріалів – деякі підприємства і склади втрачені, а імпорт стало складніше і дорожче доставляти в Україну. Наразі ситуація стабілізувалась, різких цінових коливань вже немає. Зараз важко робити прогнози з огляду на мінливу ситуацію з енергоресурсами.
Чи відчувають забудовники тиск вторинного ринку нерухомості – в тому числі і «нової вторинки»?
– Конкуренція між первинним і вторинним ринком відчувається, оскільки зараз покупці потребують готових рішень. А це квартири у будинках, що вже здані в експлуатацію, часто з ремонтом, які девелопери пропонують рідко.
Avalon готовий до такого перебігу подій, оскільки свого часу акумулював частину житла у вже збудованих ЖК. Компанія відкладала частину квартир в комплексах, що будуються, на майбутнє. Тому зараз можемо запропонувати покупцям готове житло, як альтернативу вторинному ринку. І такі квартири дуже цікавлять покупців, які жадають швидше оселитися у новому будинку з усією необхідною інфраструктурою і високим рівнем сервісу, який притаманний кожному ЖК від Avalon.
Чи плануєте «будувати за свої» нові проєкти і презентувати інвесторам вже майже готову нерухомість?
– У нас вже є такий досвід. Квартири в окремих чергах кількох проєктів продавали після здачі ЖК в експлуатацію. Це був експеримент, який вдався. Наразі готуємо такі рішення, однак поки не можемо їх анонсувати.
Чи вплинуло на будівельний процес обмеження на споживання електроенергії? Які взагалі найсуттєвіші виклики зараз стоять перед забудовниками?
– Обмеження на споживання електроенергії не дуже вплинуло на будівельний процес – за виключенням кількох складних днів. Робимо усе, щоб процес будівництва не зупинявся. Наша компанія намагається вводити будинки в експлуатацію вчасно, незважаючи на війну.
Ключовий виклик для девелоперських компаній зараз – виконати зобов’язання перед своїми клієнтами у тому випадку, якщо кількість угод з продажу нового житла не буде зростати у найближчі місяці чи навіть рік. Усіх бентежить питання, де взяти кошти. Avalon врахував таку проблему задовго до повномасштабної війни з росією – компанія накопичувала капітал, грамотно працювала з ціноутворенням та собівартістю.
Ще один виклик – підготовка та переосмислення власного продукту для нового ринку, який нас чекатиме після нашої перемоги. Адже правила роботи зміняться.
Загалом зараз на ринку спостерігаються дві протилежні тенденції. Одні девелопери готові до нових викликів, грамотно прораховують собівартість і не продають житло дешево. Але є й інші – ті, хто шукають нових клієнтів і готові продавати квартири за будь-яку ціну, щоб продовжити існувати і якимось чином закривати старі зобов’язання. На жаль, є великий ризик появи фінансових бульбашок, де проблеми накопичуються і перекладаються на потім.
Чи вплинуть на ринок та ціни нові закони та новий порядок залучення коштів інвесторів?
– Так. Однак сподіваємось, що нові схеми залучення коштів інвесторів впливатимуть на об’єм ринку, а не на вартість квадратного метра. Ціни на нерухомість можуть коливатись, проте вони не будуть суттєвими.
А як щодо державних програм пільгової іпотеки? Вони матимуть вплив на ринок?
– Так. Це може надати додатковий поштовх ринку первинної нерухомості. Купувати житло будуть ті громадяни, які зараз не можуть собі цього дозволити. Однак попит в першу чергу зростатиме на квартири в будинках комфорт-класу.
Державні програми — це добре, а чи є у вас якісь власні програми підтримки ВПО та військових?
– Попит зараз відносно невеликий, тому ми маємо можливість індивідуально підійти до кожного запиту та знаходимо хороші варіанти для всіх клієнтів. Адже Avalon має гнучку пропозицію відтермінувань.
Роман Коржак,CEO інвестиційно-девелоперської компанії blago developer (Івано-Франківськ)
Яким було це воєнне літо для вашої компанії? Якою видалась традиційно більш жвава осінь? І якою наразі ви бачите перспективу ринку та компанії?
– Літо 2022 для blago developer було, мабуть, таким як у всього українського бізнесу. Ми адаптовувалися до змін на ринку, налагоджували логістику, переглядали умови роботи із постачальниками, формували запаси будматеріалів і, звісно, робили все можливе для безперебійного будівництва наших житлових комплексів.
Переживши весну, ми вже мали розуміння як диверсифікуватися і які ризики можуть бути, тому могли швидко реагувати на них. Звісно, ми переглянули зміну поведінки покупця квартир, його вподобання і пристосовувалися до цих змін. Додали нову послугу «квартиру з ремонтом» і навіть пришвидшили темпи будівництва, адже розуміємо потребу у готовому житлі. Ще наша команда проявила соціальну відповідальність, і всі наші проєкти ми організовували з метою допомогти ЗСУ.
Восени ми розуміли, що військовий конфлікт затягується. Тому старалися ще наростити темпи будівництва, щоб мати змогу задовольнити зростаючий попит на житло, який спровокований вимушеним переселенням мешканців центральних та східних областей. Динаміка продажів з початку літа була позитивною і досягла піку у вересні.
Звісно, свою роль зіграла репутація blago developer. Люди не сумнівалися у нашій надійності і без страху вкладали кошти у житло саме зараз і саме в Івано-Франківську. У жовтні у зв’язку з обстрілами невелика кількість людей відклали купівлю на листопад. Але інтерес зберігається на високому рівні, і на сьогодні інвестиції у житло є найкращим рішенням.
Якщо говорити про перспективу, то зауважу: у всі періоди будівництво завжди першим реагує на кризові явища та останнім відновлюється. Це капіталомісткий бізнес, яким складно управляти в такий час як зараз. І лише великі компанії з достатньою фінансовою подушкою та вмінням управляти ризиками зможуть вистояти на ринку.
Якщо аналізувати ринок всієї країни, більшості компаній буде нелегко відновлюватися, завершувати початі будови. Особливо в регіонах, де ведуться активні бойові дії і пошкоджені ЖК. Це справжній виклик для таких будівельників.
Якщо говорити про ринок західних областей і в тому числі Івано-Франківська, конкуренція буде ставати жорсткішою. Буде боротьба за кожного клієнта і втриматися зможуть лише чесні та відкриті компанії. Потрібно ставати ближчими до клієнта, робити ще тіснішою комунікацію з покупцем, знаходити нові методології такої комунікації.
А чи інвестує зараз хтось в новобудови? Як змінились вподобання інвесторів?
– Можна точно сказати, що все більше людей інвестують у новобудови на етапі завершення будівництва. Проте системні інвестори, розуміючи дохідність, продовжують інвестувати на початкових етапах будівництва. Масштабні компанії працюють з такими інвесторами тривалий час і мають з ними хороші довірливі відносини. Їхня частка складає орієнтовно 40%. Також цього року ми отримали нових інвесторів з Харкова, Одеси, Херсона, Миколаєва, Києва, Дніпра, охочих інвестувати в житло на фінальних стадіях готовності.
Критерії інвестування у всі часи завжди одні: ціна за 1 кв. м, локація, репутація забудовника, інфраструктура, терміни будівництва і сумарна вигода від вкладення. Може мінятися лише їхня пріоритетність. З огляду на останні угоди, можу сказати, що найвагомішими є надійність девелопера та можливості району, де будується ЖК.
А що відбувається з цінами?
– Ціна – це те, що зараз найбільше цікавить кожного. Але потрібно розуміти, що вартість кв. м у кожній нашій новобудові є кінцевим результатом розрахунків аналітиків, project-менеджерів і кошторисників, і вона формується на базі собівартості будівництва. В нашому пріоритеті в першу чергу використовувати матеріали українського виробництва: бетон, вікна, керамоблок, утеплювач.
Але ми змушені також купувати матеріали іноземного виробництва, вартість яких суттєво впливає на собівартість будівництва. В цьому випадку ми залежимо від курсу долара та від ціни, яку нам дав постачальник. Від початку 2022 року будматеріали виросли в ціні на 40%.
Також ми залежимо від ринку енергоносіїв. Зарплата кожного працівника і поточні витрати компанії теж враховані в ціну. Тому наші квартири поступово дорожчають. Як буде з цінами далі – буде залежати від вартості будматеріалів, енергоносіїв та ін.
Чи відчувають забудовники тиск вторинного ринку нерухомості – в тому числі і «нової вторинки»?
– Ні, ми ніколи не відчували і зараз не відчуваємо конкуренції з вторинним ринком житла. Наші покупці – люди зі сформованими чіткими потребами, вони прагнуть комфорту, зручностей, сучасної інфраструктури, якої немає у старіших будинках. Плюс наші нові проєкти мають інноваційні рішення, які покращують якість життя. І за це готові платити. Тому ми багато інвестуємо саме в нові рішення, щоб справді будувати місто майбутнього.
Чи плануєте «будувати за свої» нові проєкти і презентувати інвесторам вже майже готову нерухомість?
– Наразі ні, ми не відчуваємо великих проблем з продажами квартир на етапі будівництва. Поки війна, ми поставили на паузу концепцію «будувати за свої» і не розглядаємо її до завершення військових дій. Усі зусилля ми зараз направляємо на те, щоб збільшити пропозицію на ринку нерухомості Івано-Франківська та максимально швидко добудувати початі проєкти.
Чи вплинуло на будівельний процес обмеження на споживання електроенергії? Які взагалі найсуттєвіші виклики зараз стоять перед забудовниками?
– Наша компанія ще до цього використовувала енергоефективні електроприлади, енергоощадні лампи. Також ми відразу відреагували на прохання уряду економити електроенергію і максимально оптимізували процеси на будовах, але, зрозуміло, не порушуючи черговості та терміновості робіт. Відключили підсвічування будов, перейшли в економний режим енергоспоживання в офісах, вимкнули інсталяції та прикраси, які подарували місту. Звісно, ми піклуємося про комфорт усіх наших працівників, але й вчимося зменшувати енергоспоживання.
Щодо викликів, то найбільший з них – війна, яку розпочала росія і через яку в нас, українців, змінилися пріоритети і настрої. Багато хто не знає, як планувати своє життя і що робити далі. Девелопери зіткнулися з глобальними викликами. Банки обмежили кредитування забудовників, багато спеціалістів пішли на фронт захищати нашу країну.
Як ми з цим боремося? Ми допомагаємо ЗСУ, проводимо тривалі переговори з банками. Набираємо нових працівників і проводимо їхнє навчання, створюємо додаткові робочі місця, формуємо нові компетенції. Серед тих, хто поповнив нашу команду, є багато внутрішньо переселених осіб. Ми продовжуємо будувати і робимо це якісно та максимально швидко. Хочемо показати нашим клієнтам, світу та агресору, що нас не зупинити.
Так, виклики вплинули на те, що в деяких обласних центрах ціна на нерухомість піднялася майже удвічі. Але в Івано-Франківську нам вдалося утримати вартість новобудов на вигідному для клієнта рівні.
Чи вплинуть на ринок та ціни нові закони та новий порядок залучення коштів інвесторів?
– Нещодавно у тестовому режимі запрацювала державна програма доступного кредитування для українців «єОселя». Потреба у житлі зараз є велика по всій Україні, але далеко не кожен має можливість одразу купити новобудову і ще й зробити в ній ремонт. Тому звісно, що ця послуга і інші державні програми пільгової іпотеки можуть стати важливим стимулятором пожвавлення ринку нерухомості. Це буде вигідно перш за все покупцю, якому нова квартира стане доступною вже і зараз.
Державні програми — це добре, а чи є у вас якісь власні програми підтримки ВПО та військових?
– Так, у нас є спецпрограма для збройних сил України і для ВПО. Також ми часто організовуємо акційні пропозиції, якими можуть скористатися усі охочі без винятку. Продовжуємо роботу й над іншими пільговими програмами для ЗСУ, щоб робити новобудови blago developer доступнішими для наших захисників та їхніх сімей. І, звісно, ми не забуваємо про допомогу безпосередньо військовим – це наш внесок в оборону вільної країни.
P.S. Як бачимо, девелопери з різних регіонів України продовжують пристосовуватись до нових реалій та адаптуватися до змін у «ландшафті» ринку. Як на мене, дуже показово, що в різних регіонах країни формуються власні ринкові умови, виходячи з яких забудовники розробляють свої стратегії та тактики роботи на ринку. Але мені дуже цікаво – а як інвестори новобудов бачать ці регіональні ринки? Що, де і для чого шукають? Який регіон вважаєте найперспективнішим? Чекаю на ваші коментарі на форумі та запрошую долучитися до обговорення цього дайджесту у телеграм-чаті інвесторів новобудов!
4 відгуків