Київ, Львів, Одеса: що відбувається з цінами на новобудови

За даними статистики ЛУН, середні ціни на новобудови у гривні продовжують зростати, але у жовтні темпи подорожчання трохи уповільнились. До того ж подорожчання відбувається нерівномірно – в різних містах і передмістях темпи збільшення середньої ціни нерівномірні. Також нерівномірно дорожчає нерухомість, що будується з різних класів.

Київ

Згідно графіку ЛУН, у столиці України середня ціна на новобудови у жовтні становила 49 тис. грн. Це означає, що за місяць вона додала 2,4 тис. грн – адже у вересні, за даними ЛУНу, середня вартість квадратного метру київських новобудов становила 47,6 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови у Києві
Динаміка середніх цін на новобудови у Києві. Дані ЛУН

Пожвавішала у жовтні і ділова активність столичних девелоперів – якщо у вересні ЛУН зафіксував 168 новобудов у продажу, то у жовтні кількість таких проєктів збільшилась на 12 – і досягла показника у 180 активних новобудов. Тобто кількість ЖК, девелопери яких поновили продажі майбутніх квартир, невпинно повертається до довоєнного рівня.

До речі, за першу декаду листопада девелопери відкрили продажі ще у 6 ЖК, тобто на 9.11.22  залучення коштів приватних інвесторів ведеться у 186 новобудовах. Для порівняння: у лютому 2022 року, коли рашисти напали на Україну, в Києві налічувалось 220 ЖК у продажі.

Динаміка середніх цін в новобудовах Києва за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що у жовтні в столиці зростала середня ціна лише у новобудовах комфорт-класу – з 33,9 тис. грн до 35,4 тис. грн. А ось у ЖК бізнес-класу середня ціна навіть трохи знизилася – з 70,3 тис. грн до 68,3 тис. грн. Середня ціна квадратного метру в ЖК економкласу та бізнес-класу в жовтні залишилась незмінною:  30 тис. грн та 135,3 тис. грн відповідно.

Зате є речі, які навіть війна не здатна змінити: найвища середня ціна на столичні новобудови в Печерському районі (108,9 тис. грн), а найнижча – в Деснянському (29,7 тис. грн).

Київська область

В новобудовах Київської області у жовтні теж спостерігалось підвищення середньої ціни у гривні. Порівняно з вереснем вони зросли на 1,1 тис. грн – з 31,2 у вересні до до 32,3 тис. грн у жовтні.

Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області. Дані ЛУН

Збільшувалась у жовтні і кількість активних проєктів: якщо у вересні, за даними ЛУН, на гроші приватних інвесторів чекали у 351 ЖК, то наприкінці жовтня відділи продажів буди відкриті вже у 378 житлових комплексах. Хоча, до довоєнних показників девелоперам Київської області ще далеко – за даними ЛУН, у лютому 2022 року в області девелопери пропонували інвесторам квартири у 480 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що як і у Києві, в області у жовтні трохи подешевшали новобудови бізнес-класу –  якщо у вересні середня ціна кв.м в ЖК цього класу становила 55,9 тис. грн, то у жовтні вона знизилась до 54,1 тис. грн. Зате, на відміну від столиці, в жовтні в області зросли середні ціни у ЖК інших класів. Так, в економі середня ціна за місяць підросла з 25,6 до 26,4 тис. грн, в комфорті – з 29,5 до 30 тис. грн, а в преміумі – з 104,8 до 109 тис. грн.

Одеса та область

Для одеських інвесторів жовтень теж приніс зростання середньої ціни на новобудови – квадратний метр нерухомості, що будується, здорожчав в місті з 38 тис. грн до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі
Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі. Дані ЛУН

А ось кількість новобудов у продажу в місті трохи зменшилась – з 77 у вересні до 76 у жовтні. Але не турбуйтесь, вже у першу декаду листопада продажі велися у 82 ЖК – тобто бачимо, що в Одесі кількість активних проєктів теж росте. Та потроху наближається до довоєнного рівня – у лютому в місті велись продажі у 112 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо роздивлятись динаміку середніх цін на різні класи одеських новобудов, то побачимо, що у жовтні середня ціна залишалась стабільною лише у економкласі – ЛУН її зафіксували на рівні 29,5 тис. грн. А ось у всіх інших класах відбувалось зростання середньої ціни: в комфорт класі середня вартість «квадрату» у жовтні зросла з 35,3 до 35,9 тис. грн, в бізнес класі – з 36,6 до 37,7 тис. грн, а в преміумі – з 66,7 до 70 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області
Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області. Дані ЛУН

В Одеській області ціни на новобудови демонстрували ту ж саму динаміку помірного зростання: за жовтень 2022 року середня гривнева ціна «квадратів» що будуються зросла лише на 600 грн – з 34,5 до 35,1 тис. грн. Цікаво, що в області в жовтні також поменшало на 1 активний ЖК (122 у вересні проти 121 у жовтні) – проте вже на 9.11.22 року продажі велися в 129 проєктах Одеської області (до війни таких проєктів в області налічувалося 175).

Львів та область

А ось у Львові середня ціна на новобудови у жовтні трохи загальмувала своє зростання. За даними ЛУН, середня ціна квадратного метру у львівських ЖК у жовтні становила стільки ж, скільки у вересні – 44,9 тис. грн. При цьому кількість новобудов у продажу продовжувала зросати – з 110 у вересні до 115 у жовтні. Ба більше, у першу декаду листопада кількість активних ЖК навіть перебільшила довоєнний показник – зараз, за даними ЛУН, у Львові налічується 118 проєктів у продажі, а в лютому 2022 року їх було 117.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Львова
Динаміка середніх цін на новобудови Львова. Дані ЛУН

Проте є й невеличкий парадокс: за даними ЛУН, хоча загальна середня ціна львівських новобудов у жовтні залишилась незмінною, середні ціни на новобудови різних класів у жовтні продовжували демонструвати суттєве зростання – в компанії це пояснюють різною методикою підрахунку.

Так, середня вартість квадратного метру в львівських ЖК класу економ в жовтні зросла з 28 до 34,2 тис. грн. В ЖК класу комфорт зафіксовано подорожчання середньої ціни метру з 39 тис. грн до 40,6 тис. грн. В класі бізнес подорожчання було мінімальним (але ж було!) – з 50,7 тис. грн до 50,8 тис. грн. А в класі еліт середня вартість квадрату зросла з 76,4 до 80 тис. грн.

Динаміка середніх цін в різних класах новобудов Львова
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо говорити про новобудови Львівської області, то у жовтні середня вартість квадратного метру тут зросла на 1,1 тис. грн – з 34,6 до 35,7 тис. грн. Проте, побільшало і новобудов, доступних для інвесторів – за жовтень кількість активних проєктів виросла з 208 до 214 і практично досягла довоєнного рівня (220 активних ЖК у лютому 2022 року).

Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області. Дані ЛУН

За даними ЛУН, в жовтні у Львівській області було зафіксоване зниження середньї ціни у новобудовах класу комфорт – з 47,4 до 45,9 тис. грн. В інших класах середні ціни йшли лише вгору: в класі економ середня ціна піднялась з 24,9 до 25,7 тис. грн, в класі комфорт – з 31,7 до 32,6 тис. грн, а в класі преміум – з 59,7 до 62,4 тис. грн.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы