Що з цінами на первинці?

Подивилась, як за перший місяць нового року змінились ціни на первинці Києва, передмістя, Львова та Одеси. Здається, в січні ціни трохи пригальмували своє зростання, а подекуди навіть дещо знизились.

Київ

Згідно даних ЛУН, в перший місяць 2023 року на столичному ринку первинки було зафіксовано невелике зростання середньої ціни квадратного метра, що будується. Якщо у грудні він коштував 48,3 тис. грн, то у січні – подорожчав до 48,6 тис. грн. І це незважаючи на святковий період – зазвичай, на новорічні свята забудовники трохи знижують ціни за рахунок різноманітних акційних пропозицій.

Проте, як бачимо, середня вартість квадрата столичних новобудов поступово підбирається до минулого піка – середньої ціни листопада, коли метр коштував 49 тис. грн.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Києва

Якщо подивитись на ціни в розрізі класів нерухомості, то побачимо, що декілька місяців поспіль не дорожчають тільки квадрати в новобудовах преміум-класу.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Так, в економкласі протягом січня середня ціна зросла на 2 тис. грн – з 32 до 34 тис. грн. В класі комфорт здорожчання за місяць становило 0,7 тис. грн – з 37,7 до 38,4 тис. грн. В бізнес-класі вартість середнього квадрата зросла на 4,9 тис. грн – з 70,7  до 75,6 тис. грн.

І лише у преміальній нерухомості вже третій місяць поспіль фіксується зниження середньої ціни. Щоправда в січні воно суттєво загальмувало і становило лише 0,5 тис. грн. Тобто середня вартість квадрата в ЖК преміум-класу знизилась з 124,6 тис. грн у грудні до 124,1 тис. грн в січні.

Цікаво, що в розрізі столичних районів, середні ціни демонстрували різнонаправлені вектори: в деяких районах міста в січні середня ціна збільшувалась, в деяких – зменшувалась.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за листопад 2022 - січень 2023

Так, наприклад, в перший місяць 2023 року було зафіксовано здорожчання середньої ціни в новобудовах Деснянського (з 30,3 до 34,2 тис. грн), Дніпровського (з 38,5 до 39,3 тис. грн), Оболонського (з 42,6 до 44,5 тис. грн), Подільського (з 59,5 до 61,8 тис. грн), Шевченківського (з 64,5 до 65,2 тис. грн) та Солом’янського (з 39 до 40 тис. грн) районів.

А ось у Дарницькому (з 41,7 до 39,7 тис. грн), Голосіївському (з 48 до 46,1 тис. грн), Печерському (з 109,9 до 107,7 тис. грн) та Святошинському (з 40,3 до 38,8 тис. грн) районах в січні середня ціна знизилась.

Як на мене, такий різнонаправлений вектор може свідчити про те, що забудовники досі намагаються «зрозуміти» ринок та ведуть пошук ціни, яка буде цікавою потенційним інвесторам.

Київська область

В Київській області ситуація з динамікою ціни геть інша – тут середня вартість квадратного метра вже декілька місяців поспіль потроху, але стабільно, росте. В січні 2023 року по відношенню до грудня 2022 року вона додала ще 200 грн та зросла до 33,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

При цьому здорожчання відбувалось у всіх класах нерухомості, за винятком бізнесу. За січень 23 року в сегменті преміум середня вартість збільшилась на 0,7 тис. грн – з 104,9 до 105,6 тис. грн, в комфорт-класі зростання становило 0,5 тис. грн – з 30,5 до 31 тис. грн, в економкласі середній квадрат подорожчав на 0,6 тис. грн – з 27,4 до 28 тис.грн.

Виняток – середня вартість квадратного метра в новобудовах класу бізнес – за перший місяць року вона втратила 0,4 тис. грн і знизилась з 54,8 тис. грн у грудні 22 року до 54,4 тис. грн у січні 23 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метра новобудов у січні цього року трохи знизилась, порівняно з цінами у грудні 2022 року – з 39,1 тис. грн вона опустилась до 38,9 тис. грн.

Цікаво, що у грудні, замість святкового зниження, одеські девелопери навіть трохи підняли ціни. Якщо в листопаді середня ціна квадрата одеських новобудов становила 38,4 тис. грн, то в грудні вона, нагадаю, піднялась до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Як на мене, саме в Одесі спостерігається ну дуже цікава динаміка середньої вартості квадрата новобудов в розрізі класів майбутньої нерухомості – особливо в сегменті економкласу. За даними ЛУН, ціна квадрата в одеських ЖК цього класу декілька місяців тому суттєво рвонула вгору – причому настільки суттєво, що навіть перевищила середню вартість квадрата в сегментах комфорт- та бізнес-класу.

Так, в січні 2023 року ціна квадратного метра в одеському «економі» становила рекордні 42,5 тис. грн – і це, до речі, найвищий в Україні показник для класу економ. Як на мене, він більше схожий на прояв фірмового одеського гумору, ніж на реальну цифру 🙂

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

При цьому середні ціни на новобудови інших класів демонструють більш адекватні показники та динаміку. Так, в січні новобудови преміум-класу продовжували знижувати ціни – за місяць середня вартість квадрата в них зменшилася з 70,9 до 64,1 тис. грн.

Трохи подешевшали і новобудови комфорт-класу – з 35,8 до 34,7 тис. грн. І лише середня вартість квадрата у новобудовах бізнес-класу продемонструвала стабільність – два місяці поспіль вона тримається на рівні 38,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

В Одеському передмісті на графіку середніх цін цікавих «гірок» нема – середня ціна квадратного метра три останні місяці 2022 року трималась на одному рівні (35,1 тис. грн), і трішечки знизилась у січні 2023 року – до 34,6 тис. грн.

В розрізі класів бачимо теж схожу на реальність картину: вартість квадратного метра новобудов преміум-класу знижувалась (з 63,5 до 62,5 тис. грн), бізнес-класу практично залишилася стабільною (зростання відбулось з 35,5 до 35,6 тис. грн), в класі економ середня ціна не змінювалась і трималась на рівні 27 тис. грн. А ось в класі комфорт було зафіксовано суттєве зниження – середня вартість метра зменшилась з 33 до 30,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Львів та область

Якщо вірити даним ЛУН, то у січні середня «гривнева» ціна квадратного метра у львівських новобудовах дещо знизилась – якщо у грудні вона становила 46,8 тис. грн то у наступному місяці середній «метр» коштував 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Але, як на мене, ця «середня вартість квадратного метра» дещо нагадує «середню температуру по лікарні», і не дуже об’єктивно відображає реальний стан речей. Справа в тому, що ціни на львівські новобудови масово «до низу» не пішли, і навіть навпаки продовжили зростання.

Так, впродовж січня 2023 року середня ціна квадрата у класі економ зросла з 35,3 до 36,6 тис. грн, у класі комфорт – з 37,9 до 40,5 тис. грн, у класі бізнес – з 50,5 до 50,6 тиc. грн, а в класі преміум – з 81,5 до 85,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

У новобудовах Львівської області моніторинг ЛУН теж зафіксував зниження середньої ціни за квадратний метр новобудов – за даними агрегатора, вартість середнього метра протягом січня знизилась з 36,2 до 35,9 тис. грн. Але на відміну від Львова, в області така динаміка більш схожа на правду: в розрізі класів новобудов протягом січня тут відбувалось і підвищення, і зниження середньої ціни.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Так, ціна середнього квадрата зросла в сегментах преміум (з 62,6 до 64,1 тис.грн) та бізнес-класу (з 48 до 49,3 тис. грн). Та знизилась в сегментах комфорт (з 32,5 до 32,2 тис. грн) та економкласу (з 27,6 до 26,7 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Виталий
    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи "построенных"/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве - от...

    Виталий, ну этот фактор касается только домов 3 категории сложности, а среди столичных новостроек все-таки больше строят по 4-5 категории, которые и так будут сдаваться по Сертификату.
    Так что этот параметр, как по мне, больше влияет на объемы сдачи жилья не в Киеве, а в пригороде – вот там, как раз, все в основном и строили по 3 категории

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы