Що з цінами: як змінилась вартість новобудов у лютому

Подивилась статистику лютневих цін на новобудови – і помітила дещо цікавеньке. Середні гривневі ціни потроху ростуть майже всюди, але є винятки. Дізналась, в яких регіонах України та в яких містах найнижча середня вартість квадратного метра, де найактивніше дорожчали новобудови, а також нерухомість якого класу протягом лютого додавала у ціні, а якого – навпаки, дешевшала. Отже, лютнева картина українського ринку новобудов виглядає так.

Найдешевші та найдорожчі «квадрати»

За даними ЛУН, у лютому 2023 року найвища середня ціна на квадратний метр новобудови залишалась у Києві – вона становила 48,9 тис. грн і впритул наблизилась до рекордного жовтня минулого року, коли вона ж досягла 49 тис. грн. Зауважу, що з січня середня вартість столичного «квадрата» новобудови підвищилась на 600 грн, адже у січні середній квадратний метр коштував 48,3 тис. грн.

А ось найдешевше середній квадрат новобудов коштував у Хмельницькому – за даними ЛУН його вартість у лютому складала 21 тис. грн. Зважаючи на те, що це місто знаходиться у більш-менш спокійному регіоні країни, плюс воно активно забудовується (у лютому в ньому продавали квартири у 59 ЖК), можу припустити, що нерухомість в ньому наразі недооцінена, тож інвестиція в місцеву нерухомість може бути непоганим варіантом.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Хмельницького
Середня вартість квадрата новобудов у Хмельницькому – одна з найнижчих в Україні

Ще одне місто, яке, на мій погляд, вартує уваги потенційних інвесторів – Івано-Франківськ. Середня вартість квадратного метра новобудов у цьому місті, за даними ЛУН, у лютому становила лише 24,3 тис. грн – і це один з найменших показників у західних регіонах України. Адже приміром, у сусідньому Львові середній квадрат новобудови у лютому коштував 44,5 тис. грн, а в Ужгороді – 43,6 тис. грн.

Гадаю, що вже незабаром ціни на франківські новобудови можуть підтягнутися до рівня цін львівських та ужгородських – і це може дозволити інвесторам заробити на подальшій переуступці.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Івано-Франківська
В Івано-Франківську середня ціна теж чи не найнижча у західних регіонах країни

Що з цінами в Києві

Як я вже казала, середня вартість квадратного метра новобудов у Києві в лютому становила 48,9 тис. грн. При цьому ми бачимо суттєвий розбіг середніх цін в різних класах новобудов: якщо середня вартість квадрата в класі економ становить 34 тис. грн, то в преміум вона більш ніж втричі вища, 124,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Динаміка середньої ціни квадратного метра у столичних новобудовах

Цікаво, що в останній місяць зими спостерігалось невеличке зниження середньої ціни у найдешевших класах столичної нерухомості. Так, за даними ЛУН, у лютому новобудови економкласу втратили 800 грн на середньому метрі (з 34,8 тис. грн у січні до 34 тис. грн у лютому), а метр в комфорт-класі здешевшав на 100 грн ( з 38,1 тис. грн у січні до 38 тис. грн у лютому).

Зате спостерігалось суттєве підвищення вартості середнього квадрата у класі бізнес – за останній місяць зими він додав 3,3 тис. грн, піднявшись з 72,4 до 75,6 тис. грн. А ось у преміум-класі вартість середнього квадратного метра з початку року не змінювалась – і в січні, і в лютому вона становила 124,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Здається, зростання загальної середньої вартості забезпечують новобудови бізнес-класу

Цінова динаміка в передмісті столиці

В Київській області, згідно даних ЛУН, середня ціна квадрата новобудов з початку року залишається стабільною і тримається на рівні 33,3 тис. грн. При цьому розрив між середньою вартістю квадрата економ та преміум класу – ще більший, ніж у столиці. Він складає рекордні (на моїй пам’яті) майже 4 рази: якщо лютнева середня вартість квадратного метра в економкласі тут становить 28,2 тис. грн, то в ЖК преміум-класу – 105,6 тис. грн. При цьому розрив поступово збільшується, адже ціна на економклас росте не так помітно, як на преміальні метри.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Середня ціна метра новобудов в Київській області залишається більш-менш стабільною

А ось динаміка на приміську нерухомість в сегментах комфорт та бізнес поступово зближується: більш дорогий середній метр в бізнес-класі (54,4 тис. грн) у лютому продемонстрував невелике зниження (-400 грн), а більш дешевий комфорт-класс (30,4 тис. грн у лютому) – невелике здорожчання (+200 грн за місяць).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Розрив середньої ціни на новобудови різних класів доволі великий

Найвища вартість середнього квадратного метра у лютому була зафіксована в Ірпені – за даними ЛУН, він коштував 31 тис. грн. А найнижча – у Білогородці, де середня вартість квадрата новобудови в лютому становила 20 тис. грн.

А що у Львові?

У Львові в лютому середня ціна квадратного метра трішки підвищилась, у порівнянні з січнем – за даними ЛУН, вона становила 44,5 тис. грн, тоді як у січні – 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Середня вартість квадратного метра львівських новобудов почала зростати

При цьому у Львові другий місяць року приніс подорожчання середньої ціни квадрата майже у всіх класах нерухомості – виняток склав тільки «середній квадрат» в економкласі, який з початку року стабільно оцінювався на рівні 36,5 тис. грн. У всіх інших класах новобудов середня вартість метрів зростала.

Так, в класі комфорт з початку року зафіксовано здорожчання на 1,5 тис. грн – з 39 тис. грн у січні до 40,5 тис. грн у лютому. В класі бізнес зростання ціни було відчутнішим – «середній метр» подорожчав аж на 3,7 тис. грн: з 47,1 до 50,6 тис. грн. А в преміум-класі протягом лютого середня вартість квадратного метра зросла на 3,9 тис. грн – з 82 тис. грн у січні до 85,9 тис. грн у лютому.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін на львівські новобудови в розрізі класів. Дані ЛУН

Якщо розглядати новобудови Львівської області, то за даними ЛУН середня вартість квадратного метра в них за останній місяць зими зросла на 400 грн – з 35,8 до 36,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Середня ціна на новобудови Львівської області демонструє незначні коливання

При цьому найпомітніше подорожчання відбувалось у новобудовах класу бізнес – ціна середнього «квадрата» в них за місяць підскочила на 4,7 тис. грн – з 44,6 до 49,3 тис. грн. Трохи менше подорожчав преміальний середній «квадрат» – на 1,4 тис. грн: з 65,5 до 66,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Найактивніше здорожчання середньої ціни зафіксоване в новобудовах бізнес-класу

А ось середня вартість квадратного метра у новобудовах класів комфорт та економ навіть трохи знизилась: у комфорті на 200 грн (з 32,4 тис. грн до 32,2 тис. грн), а в економі на 100 грн (з 26,8 тис. грн до 26,7 тис. грн).

Одеські жарти

Дуже цікаву цінову динаміку демонструють середні ціни на одеські новобудови. Якщо загалом середня вартість квадратного метра в цьому місті повторює загальноринковий тренд на незначне збільшення ціни (за останній місяць зими середня вартість квадрата новобудов зросла на 300 грн, з 38,9 до 39,2 тис. грн), то в розрізі класів новобудов з цінами на ринку коїться щось неймовірне.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Середня ціна квадратного метра в новобудовах Одеси поводиться пристойно

Справа в тому, що ще з грудня середня вартість квадрата економ-класу перевищила рівень не тільки середньої ціни за квадрат в комфорт-класі, але й перескочила середню ціну квадрата бізнес-класу.

Так, за даними ЛУН, в класі економ середній метр другий місяць поспіль коштує 42,5 тис. грн, тоді як в класі комфорт його вартість становить 34,6 тис. грн (-1,3 тис. грн за місяць), а в класі бізнес – 37,8 тис. грн (- 400 грн за місяць). Не дуже здивуюся, якщо незабаром середня вартість одеського «економу» наздожене (або навіть пережене) середню вартість метра в преміальних новобудовах 🙂

До речі, в лютому в одеських ЖК преміум класу «квадрат», в середньому, коштував 64,1 тис. грн – причому і в грудні, і січні він дешевшав приблизно на 5 тис. грн за місяць, і лише в лютому його ціна залишилася стабільною.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
А ось в розрізі класів новобудов середні ціни демонструють справжні дива

В новобудовах Одеської області таких цінових парадоксів, як в Одесі, не спостерігається. Проте середня вартість квадрата за останній місяць зими тут суттєво просіла – з 35,9 тис. грн у січні до 34,6 тис. грн у лютому (тобто за місяць вона втратила 1,3 тис. грн). При цьому найвагоміше зниження середньої ціни відбувалось з квадратним метром в новобудовах комфорт-класу, середня вартість метра в яких в лютому знизилась на 2,8 тис. грн – з 33,2 тис. грн у січні до 30,4 тис. грн у лютому.

В сегментах преміум та економ лютнева ціна взагалі зберігалась стабільною, на рівні 62,5 тис. грн та 27 тис. грн відповідно. Майже стабільну середню вартість продемонстрував і метр в новобудовах бізнес-класу – за лютий він здорожчав лише на 100 грн, з 35,5 до 35,6 тис. грн.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы