Що з цінами: як змінилась вартість новобудов у лютому

Подивилась статистику лютневих цін на новобудови – і помітила дещо цікавеньке. Середні гривневі ціни потроху ростуть майже всюди, але є винятки. Дізналась, в яких регіонах України та в яких містах найнижча середня вартість квадратного метра, де найактивніше дорожчали новобудови, а також нерухомість якого класу протягом лютого додавала у ціні, а якого – навпаки, дешевшала. Отже, лютнева картина українського ринку новобудов виглядає так.

Найдешевші та найдорожчі «квадрати»

За даними ЛУН, у лютому 2023 року найвища середня ціна на квадратний метр новобудови залишалась у Києві – вона становила 48,9 тис. грн і впритул наблизилась до рекордного жовтня минулого року, коли вона ж досягла 49 тис. грн. Зауважу, що з січня середня вартість столичного «квадрата» новобудови підвищилась на 600 грн, адже у січні середній квадратний метр коштував 48,3 тис. грн.

А ось найдешевше середній квадрат новобудов коштував у Хмельницькому – за даними ЛУН його вартість у лютому складала 21 тис. грн. Зважаючи на те, що це місто знаходиться у більш-менш спокійному регіоні країни, плюс воно активно забудовується (у лютому в ньому продавали квартири у 59 ЖК), можу припустити, що нерухомість в ньому наразі недооцінена, тож інвестиція в місцеву нерухомість може бути непоганим варіантом.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Хмельницького
Середня вартість квадрата новобудов у Хмельницькому – одна з найнижчих в Україні

Ще одне місто, яке, на мій погляд, вартує уваги потенційних інвесторів – Івано-Франківськ. Середня вартість квадратного метра новобудов у цьому місті, за даними ЛУН, у лютому становила лише 24,3 тис. грн – і це один з найменших показників у західних регіонах України. Адже приміром, у сусідньому Львові середній квадрат новобудови у лютому коштував 44,5 тис. грн, а в Ужгороді – 43,6 тис. грн.

Гадаю, що вже незабаром ціни на франківські новобудови можуть підтягнутися до рівня цін львівських та ужгородських – і це може дозволити інвесторам заробити на подальшій переуступці.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Івано-Франківська
В Івано-Франківську середня ціна теж чи не найнижча у західних регіонах країни

Що з цінами в Києві

Як я вже казала, середня вартість квадратного метра новобудов у Києві в лютому становила 48,9 тис. грн. При цьому ми бачимо суттєвий розбіг середніх цін в різних класах новобудов: якщо середня вартість квадрата в класі економ становить 34 тис. грн, то в преміум вона більш ніж втричі вища, 124,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Динаміка середньої ціни квадратного метра у столичних новобудовах

Цікаво, що в останній місяць зими спостерігалось невеличке зниження середньої ціни у найдешевших класах столичної нерухомості. Так, за даними ЛУН, у лютому новобудови економкласу втратили 800 грн на середньому метрі (з 34,8 тис. грн у січні до 34 тис. грн у лютому), а метр в комфорт-класі здешевшав на 100 грн ( з 38,1 тис. грн у січні до 38 тис. грн у лютому).

Зате спостерігалось суттєве підвищення вартості середнього квадрата у класі бізнес – за останній місяць зими він додав 3,3 тис. грн, піднявшись з 72,4 до 75,6 тис. грн. А ось у преміум-класі вартість середнього квадратного метра з початку року не змінювалась – і в січні, і в лютому вона становила 124,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Здається, зростання загальної середньої вартості забезпечують новобудови бізнес-класу

Цінова динаміка в передмісті столиці

В Київській області, згідно даних ЛУН, середня ціна квадрата новобудов з початку року залишається стабільною і тримається на рівні 33,3 тис. грн. При цьому розрив між середньою вартістю квадрата економ та преміум класу – ще більший, ніж у столиці. Він складає рекордні (на моїй пам’яті) майже 4 рази: якщо лютнева середня вартість квадратного метра в економкласі тут становить 28,2 тис. грн, то в ЖК преміум-класу – 105,6 тис. грн. При цьому розрив поступово збільшується, адже ціна на економклас росте не так помітно, як на преміальні метри.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Середня ціна метра новобудов в Київській області залишається більш-менш стабільною

А ось динаміка на приміську нерухомість в сегментах комфорт та бізнес поступово зближується: більш дорогий середній метр в бізнес-класі (54,4 тис. грн) у лютому продемонстрував невелике зниження (-400 грн), а більш дешевий комфорт-класс (30,4 тис. грн у лютому) – невелике здорожчання (+200 грн за місяць).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Розрив середньої ціни на новобудови різних класів доволі великий

Найвища вартість середнього квадратного метра у лютому була зафіксована в Ірпені – за даними ЛУН, він коштував 31 тис. грн. А найнижча – у Білогородці, де середня вартість квадрата новобудови в лютому становила 20 тис. грн.

А що у Львові?

У Львові в лютому середня ціна квадратного метра трішки підвищилась, у порівнянні з січнем – за даними ЛУН, вона становила 44,5 тис. грн, тоді як у січні – 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Середня вартість квадратного метра львівських новобудов почала зростати

При цьому у Львові другий місяць року приніс подорожчання середньої ціни квадрата майже у всіх класах нерухомості – виняток склав тільки «середній квадрат» в економкласі, який з початку року стабільно оцінювався на рівні 36,5 тис. грн. У всіх інших класах новобудов середня вартість метрів зростала.

Так, в класі комфорт з початку року зафіксовано здорожчання на 1,5 тис. грн – з 39 тис. грн у січні до 40,5 тис. грн у лютому. В класі бізнес зростання ціни було відчутнішим – «середній метр» подорожчав аж на 3,7 тис. грн: з 47,1 до 50,6 тис. грн. А в преміум-класі протягом лютого середня вартість квадратного метра зросла на 3,9 тис. грн – з 82 тис. грн у січні до 85,9 тис. грн у лютому.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін на львівські новобудови в розрізі класів. Дані ЛУН

Якщо розглядати новобудови Львівської області, то за даними ЛУН середня вартість квадратного метра в них за останній місяць зими зросла на 400 грн – з 35,8 до 36,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Середня ціна на новобудови Львівської області демонструє незначні коливання

При цьому найпомітніше подорожчання відбувалось у новобудовах класу бізнес – ціна середнього «квадрата» в них за місяць підскочила на 4,7 тис. грн – з 44,6 до 49,3 тис. грн. Трохи менше подорожчав преміальний середній «квадрат» – на 1,4 тис. грн: з 65,5 до 66,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Найактивніше здорожчання середньої ціни зафіксоване в новобудовах бізнес-класу

А ось середня вартість квадратного метра у новобудовах класів комфорт та економ навіть трохи знизилась: у комфорті на 200 грн (з 32,4 тис. грн до 32,2 тис. грн), а в економі на 100 грн (з 26,8 тис. грн до 26,7 тис. грн).

Одеські жарти

Дуже цікаву цінову динаміку демонструють середні ціни на одеські новобудови. Якщо загалом середня вартість квадратного метра в цьому місті повторює загальноринковий тренд на незначне збільшення ціни (за останній місяць зими середня вартість квадрата новобудов зросла на 300 грн, з 38,9 до 39,2 тис. грн), то в розрізі класів новобудов з цінами на ринку коїться щось неймовірне.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Середня ціна квадратного метра в новобудовах Одеси поводиться пристойно

Справа в тому, що ще з грудня середня вартість квадрата економ-класу перевищила рівень не тільки середньої ціни за квадрат в комфорт-класі, але й перескочила середню ціну квадрата бізнес-класу.

Так, за даними ЛУН, в класі економ середній метр другий місяць поспіль коштує 42,5 тис. грн, тоді як в класі комфорт його вартість становить 34,6 тис. грн (-1,3 тис. грн за місяць), а в класі бізнес – 37,8 тис. грн (- 400 грн за місяць). Не дуже здивуюся, якщо незабаром середня вартість одеського «економу» наздожене (або навіть пережене) середню вартість метра в преміальних новобудовах 🙂

До речі, в лютому в одеських ЖК преміум класу «квадрат», в середньому, коштував 64,1 тис. грн – причому і в грудні, і січні він дешевшав приблизно на 5 тис. грн за місяць, і лише в лютому його ціна залишилася стабільною.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
А ось в розрізі класів новобудов середні ціни демонструють справжні дива

В новобудовах Одеської області таких цінових парадоксів, як в Одесі, не спостерігається. Проте середня вартість квадрата за останній місяць зими тут суттєво просіла – з 35,9 тис. грн у січні до 34,6 тис. грн у лютому (тобто за місяць вона втратила 1,3 тис. грн). При цьому найвагоміше зниження середньої ціни відбувалось з квадратним метром в новобудовах комфорт-класу, середня вартість метра в яких в лютому знизилась на 2,8 тис. грн – з 33,2 тис. грн у січні до 30,4 тис. грн у лютому.

В сегментах преміум та економ лютнева ціна взагалі зберігалась стабільною, на рівні 62,5 тис. грн та 27 тис. грн відповідно. Майже стабільну середню вартість продемонстрував і метр в новобудовах бізнес-класу – за лютий він здорожчав лише на 100 грн, з 35,5 до 35,6 тис. грн.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


478 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы