Квітень-2023: що відбувалось з цінами на первинці

Пропоную подивитись, як почував себе ринок первинної нерухомості в квітні. Маленький спойлер: за місяць середні ціни знизились майже у всіх обласних центрах України. Але є і винятки – в деяких містах крива середньої ціни в квітні продовжила йти вгору.

Найдешевші та найдорожчі «квадрати»

Як і раніше, найвища середня ціна на квадратний метр новобудови залишилась у Києві – за даними ЛУН Статистика вона становила 46,5 тис. грн. Зауважу, що з лютого 2023 вона поступово знижується – у другому місяці зими середня ціна на квадрат київської новобудови становила 48,9 тис. грн.

А ось найдешевше середній квадрат новобудов в квітні коштував у Хмельницькому та Черкасах – за даними ЛУН, на початок травня їх вартість складала 23 тис. грн.

До речі, в лютневому огляді я говорила про те, що вартість новобудов Хмельницького недооцінена – і, як бачимо, середні ціни на них дійсно пішли вгору, додавши до вартості «середнього квадрата» 2 тис. грн за три місяці, а якщо рахувати з січня, то його здорожчання склало 2,3 тис. грн.

Черкаські новобудови теж дорожчали, але не так активно – з початку року середній квадрат в них додав лише 200 грн до своєї вартості.

Також з січня 2023 року зафіксовано здорожчання середньої ціни квадратного метра в:

  • Луцьку – з 27 до 29 тис. грн;
  • Чернігові – з 23,8 до 25 тис. грн (але з лютого середня ціна тут залишається стабільною);
  • Харкові – з 22 до 27,5 тис. грн;
  • Полтаві – з 30 до 31 тис. грн;
  • Івано-Франківську – з 23,4 до 25 тис. грн;
  • Запоріжжі – з 28 до 34,9 тис. грн;
  • Львові – з 44,2 до 45,4 тис. грн.

В інших обласних центрах України та в Києві середня вартість квадратного метра новобудов з початку року знизилась.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Хмельницького
Середня вартість квадратного метра новобудов в Хмельницькому

Зауважу: якщо дивитись на квітневий показник середньої ціни, то в більшості обласних центрів вона знизилась. А підвищення вартості протягом квітня місяця продемонстрували лише Кропивницький (з 23 до 24,3 тис. грн), Харків (з 25,2 до 27,5 тис. грн), Хмельницький (з 22,8 до 23 тис. грн), Черкаси (з 22,9 до 23 тис. грн), Чернівці (з 32,9 до 33 тис. грн) та Луцьк (з 28 до 29 тис. грн).

Столичні ціни

Після відносно стабільного березня, в якому середня вартість київських новобудов не змінювалась і складала 48 тис. грн, квітень приніс забудовникам та інвесторам неприємний (чи навпаки, приємний) сюрприз. За місяць середній квадрат втратив 1,5 тис. грн своєї вартості та подешевшав з 48 тис. у березні до 46,5 тис. грн у квітні. До речі, з початку року зниження було дещо більшим – в січні середній квадрат, за даними ЛУН, коштував 48,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Середня вартість квадратного метра новобудов в Києві

В розрізі класів новобудов бачимо, що в квітні показали зростання середні ціни в преміум-сегменті (за місяць вартість квадрата в ньому збільшилась з 116,7 до 119 тис. грн) та в економі, де середній квадрат подорожчав з 34 до 35,4 тис. грн. В інших сегментах середня вартість за місяць знизилась: в бізнес-класі з 65,6 до 65,2 тис. грн, в комфорт-класі – з 40 до 38,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов в Києві за класами

А ось якщо за точку відліку взяти січень 2023 року, то побачимо зниження середньої вартості метра тільки у вищих класах столичних новобудов: з 124,1 до 116,7 тис. грн в преміум-класі, з 72,4 до 65,2 в бізнес-класі. В нижчих класах середня ціна навпаки зросла: з 38,1 до 38,5 тис. грн в комфорт-класі та з 34,8 до 35,4 тис. грн в економі.

Ціни в Київській області

В квітні середня ціна новобудов Київської області теж показала невелике зниження – з 34 тис. грн до 33,5 тис. грн. А ось з початку року середня ціна майже не змінилась – на 1 січня середній квадрат новобудови в Київській області коштував 33,3 тис. грн, а на 1 травня – 33,5 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Середня вартість квадратного метра новобудов Київської області

Традиційно, цінова динаміка вартості середнього квадратного метра в розрізі класів ЖК відрізняється від динаміки загальної середньої ціни «квадрата» – зниження демонструє лише ціна преміальних квадратів. Так, за даними ЛУН, в передмісті столиці середній квадрат в ЖК преміального сегменту станом на 1 січня коштував 105,2 тис. грн, на 1 квітня – 101,1 тис. грн, а до 1 травня знизився до 94,7 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов Київської області за класами

Дещо інша динаміка спостерігається в бізнес-класі. Тут середня вартість квадрата знижувалась з січня по березень – з 54,8 до 50,3 тис. грн. Але в квітні вона пішла вгору і збільшилась до 51,7 тис. грн.

Вартість «середнього квадрата» в ЖК класу комфорт, навпаки, з січня зростала: з 30,2 в січні до 31 тис. грн на початок квітня. А весь квітень вона залишалась стабільною, на рівні 31 тис. грн.

В новобудовах класу економ за квартал теж відбулось невелике зниження: з 28,2 до 28 тис. грн за січень-березень. А в квітні середня ціна квадрата в цьому класі піднялась до 28,5 тис. грн.

Цінова динаміка у Львові та області

Схоже, що у квітні львівська тенденція поступового здорожчання середньої вартості квадратного метра новобудови трохи «зламалась». Вперше з початку року аналітики ЛУН тут зафіксували зниження середньої ціни – з 45,9 тис. грн станом на 1 квітня до 45,4 тис. грн станом на 1 травня.

Проте, це все одно вище за середню ціну львівської новобудови станом на 1 січня – тоді вона становила 44,2 тис. грн, тобто зростання вартості середнього львівського «квадрата» з початку року складає 1,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Середня вартість квадратного метра новобудов у Львові

Цікаво, що з початку року у Львові дорожчають середні ціни на новобудови вищого класу: в преміум сегменті вартість середнього метра збільшилась з 82 до 83,3 тис. грн, а в бізнес-класі – з 47,1 до 49,8 тис. грн. Інша динаміка в нижніх класах: середня вартість метра в новобудовах класу комфорт з початку року знизилась з 39 до 37,9 тис. грн, а в економі – з 36,6 до 35 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов Львова за класами

Зауважу, що якщо дивитись динаміку середніх цін лише за квітень місяць, то побачимо дещо іншу картину: дорожчав лише середній метр в новобудовах економкласу – з 33,8 до 35 тис. грн.

В інших класах протягом квітня зафіксовано зниження середньої вартості метра: в комфорті з 38,5 до 37,9 тис. грн, в бізнесі – з 50,4 до 49,8 тис. грн, а в преміумі – з 84 до 83,3 тис. грн. На мою думку, це може означати що ціни на місцеві новобудови наразі досягли свого піку – але, звісно, так це чи ні, ми побачимо згодом.

У Львівській області, за даними ЛУН, в квітні теж відбулось зниження середньої ціни новобудов – з 35,4 до 35,2 тис. грн. В періоді з початку року бачимо ту ж саму динаміку – тільки більш виражену: станом на 1 січня середня вартість квадрата місцевих новобудов становила 35,8 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Середня вартість квадратного метра новобудов Львівської області

В розрізі класів новобудов, в квітні всі класи продемонстрували зниження середньої ціни. Так, в преміум-сегменті за місяць середня ціна впала з 69,4 до 68,1 тис. грн, в бізнесі – з 49,5 до 49,2 тис. грн, в комфорті – з 32,5 до 31,9 тис. грн, а в економі – з 28 до 26,8 тис. грн.

Середня вартість квадратного метру новобудов Львівської області в розрізі класів

Ціни в Одесі та області

Продовжувала знижуватись в квітні і середня вартість квадратного метра в новобудовах Одеси: за місяць вона опустилася з 37,2 до 35,9 тис. грн. Відчутне падіння тут продовжується з початку весни – станом на 1 березня, за даними ЛУН, середня вартість квадрата тут становила 39,5 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Середня вартість квадратного метра новобудов в Одесі

Якщо дивитись на середню вартість одеського квадрата новобудов різного класу, то побачимо, що в квітні майже всі вони подешевшали. Так, в економкласі середня вартість метра за місяць знизилась з 32 до 26,7 тис. грн, в комфорт-класі – з 33,6 до 31,3 тис. грн. а в бізнес-класі – з 36,4 до 35,6 тис. грн. Виняток – новобудови преміум-сегмента, в яких аналітики ЛУН зафіксували здорожчання середньої ціни з 63,4 до 64,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов різних класів в Одесі

В новобудовах Одеської області картина така сама: за місяць середня вартість квадратного метра знизилась в новобудовах класу бізнес – з 35,2 до 34 тис. грн, комфорт – з 29,5 до 28,4 тис. грн та економ – з 25,9 до 25,2 тис. грн. А в новобудовах преміум-класу середня ціна навпаки зросла – з 59,9 до 60,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов різних класів в Одеській області

Загалом середня вартість квадратного метра новобудов Одеської області у квітні знизилась з 33,8 до 32,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Середня вартість квадратного метра новобудов в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

    Сергей
    11.01.2019 о 12:12
    Ірина Романова
    Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте пос...

    Добрый день Ирина! Спасибо за ваши статьи, хочу попросить вас обратить внимание на ЖК Royal Park в центре Ирпени и поделиться мыслями.

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы