Квітень-2023: що відбувалось з цінами на первинці

Пропоную подивитись, як почував себе ринок первинної нерухомості в квітні. Маленький спойлер: за місяць середні ціни знизились майже у всіх обласних центрах України. Але є і винятки – в деяких містах крива середньої ціни в квітні продовжила йти вгору.

Найдешевші та найдорожчі «квадрати»

Як і раніше, найвища середня ціна на квадратний метр новобудови залишилась у Києві – за даними ЛУН Статистика вона становила 46,5 тис. грн. Зауважу, що з лютого 2023 вона поступово знижується – у другому місяці зими середня ціна на квадрат київської новобудови становила 48,9 тис. грн.

А ось найдешевше середній квадрат новобудов в квітні коштував у Хмельницькому та Черкасах – за даними ЛУН, на початок травня їх вартість складала 23 тис. грн.

До речі, в лютневому огляді я говорила про те, що вартість новобудов Хмельницького недооцінена – і, як бачимо, середні ціни на них дійсно пішли вгору, додавши до вартості «середнього квадрата» 2 тис. грн за три місяці, а якщо рахувати з січня, то його здорожчання склало 2,3 тис. грн.

Черкаські новобудови теж дорожчали, але не так активно – з початку року середній квадрат в них додав лише 200 грн до своєї вартості.

Також з січня 2023 року зафіксовано здорожчання середньої ціни квадратного метра в:

  • Луцьку – з 27 до 29 тис. грн;
  • Чернігові – з 23,8 до 25 тис. грн (але з лютого середня ціна тут залишається стабільною);
  • Харкові – з 22 до 27,5 тис. грн;
  • Полтаві – з 30 до 31 тис. грн;
  • Івано-Франківську – з 23,4 до 25 тис. грн;
  • Запоріжжі – з 28 до 34,9 тис. грн;
  • Львові – з 44,2 до 45,4 тис. грн.

В інших обласних центрах України та в Києві середня вартість квадратного метра новобудов з початку року знизилась.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Хмельницького
Середня вартість квадратного метра новобудов в Хмельницькому

Зауважу: якщо дивитись на квітневий показник середньої ціни, то в більшості обласних центрів вона знизилась. А підвищення вартості протягом квітня місяця продемонстрували лише Кропивницький (з 23 до 24,3 тис. грн), Харків (з 25,2 до 27,5 тис. грн), Хмельницький (з 22,8 до 23 тис. грн), Черкаси (з 22,9 до 23 тис. грн), Чернівці (з 32,9 до 33 тис. грн) та Луцьк (з 28 до 29 тис. грн).

Столичні ціни

Після відносно стабільного березня, в якому середня вартість київських новобудов не змінювалась і складала 48 тис. грн, квітень приніс забудовникам та інвесторам неприємний (чи навпаки, приємний) сюрприз. За місяць середній квадрат втратив 1,5 тис. грн своєї вартості та подешевшав з 48 тис. у березні до 46,5 тис. грн у квітні. До речі, з початку року зниження було дещо більшим – в січні середній квадрат, за даними ЛУН, коштував 48,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Середня вартість квадратного метра новобудов в Києві

В розрізі класів новобудов бачимо, що в квітні показали зростання середні ціни в преміум-сегменті (за місяць вартість квадрата в ньому збільшилась з 116,7 до 119 тис. грн) та в економі, де середній квадрат подорожчав з 34 до 35,4 тис. грн. В інших сегментах середня вартість за місяць знизилась: в бізнес-класі з 65,6 до 65,2 тис. грн, в комфорт-класі – з 40 до 38,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов в Києві за класами

А ось якщо за точку відліку взяти січень 2023 року, то побачимо зниження середньої вартості метра тільки у вищих класах столичних новобудов: з 124,1 до 116,7 тис. грн в преміум-класі, з 72,4 до 65,2 в бізнес-класі. В нижчих класах середня ціна навпаки зросла: з 38,1 до 38,5 тис. грн в комфорт-класі та з 34,8 до 35,4 тис. грн в економі.

Ціни в Київській області

В квітні середня ціна новобудов Київської області теж показала невелике зниження – з 34 тис. грн до 33,5 тис. грн. А ось з початку року середня ціна майже не змінилась – на 1 січня середній квадрат новобудови в Київській області коштував 33,3 тис. грн, а на 1 травня – 33,5 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Середня вартість квадратного метра новобудов Київської області

Традиційно, цінова динаміка вартості середнього квадратного метра в розрізі класів ЖК відрізняється від динаміки загальної середньої ціни «квадрата» – зниження демонструє лише ціна преміальних квадратів. Так, за даними ЛУН, в передмісті столиці середній квадрат в ЖК преміального сегменту станом на 1 січня коштував 105,2 тис. грн, на 1 квітня – 101,1 тис. грн, а до 1 травня знизився до 94,7 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов Київської області за класами

Дещо інша динаміка спостерігається в бізнес-класі. Тут середня вартість квадрата знижувалась з січня по березень – з 54,8 до 50,3 тис. грн. Але в квітні вона пішла вгору і збільшилась до 51,7 тис. грн.

Вартість «середнього квадрата» в ЖК класу комфорт, навпаки, з січня зростала: з 30,2 в січні до 31 тис. грн на початок квітня. А весь квітень вона залишалась стабільною, на рівні 31 тис. грн.

В новобудовах класу економ за квартал теж відбулось невелике зниження: з 28,2 до 28 тис. грн за січень-березень. А в квітні середня ціна квадрата в цьому класі піднялась до 28,5 тис. грн.

Цінова динаміка у Львові та області

Схоже, що у квітні львівська тенденція поступового здорожчання середньої вартості квадратного метра новобудови трохи «зламалась». Вперше з початку року аналітики ЛУН тут зафіксували зниження середньої ціни – з 45,9 тис. грн станом на 1 квітня до 45,4 тис. грн станом на 1 травня.

Проте, це все одно вище за середню ціну львівської новобудови станом на 1 січня – тоді вона становила 44,2 тис. грн, тобто зростання вартості середнього львівського «квадрата» з початку року складає 1,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Середня вартість квадратного метра новобудов у Львові

Цікаво, що з початку року у Львові дорожчають середні ціни на новобудови вищого класу: в преміум сегменті вартість середнього метра збільшилась з 82 до 83,3 тис. грн, а в бізнес-класі – з 47,1 до 49,8 тис. грн. Інша динаміка в нижніх класах: середня вартість метра в новобудовах класу комфорт з початку року знизилась з 39 до 37,9 тис. грн, а в економі – з 36,6 до 35 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов Львова за класами

Зауважу, що якщо дивитись динаміку середніх цін лише за квітень місяць, то побачимо дещо іншу картину: дорожчав лише середній метр в новобудовах економкласу – з 33,8 до 35 тис. грн.

В інших класах протягом квітня зафіксовано зниження середньої вартості метра: в комфорті з 38,5 до 37,9 тис. грн, в бізнесі – з 50,4 до 49,8 тис. грн, а в преміумі – з 84 до 83,3 тис. грн. На мою думку, це може означати що ціни на місцеві новобудови наразі досягли свого піку – але, звісно, так це чи ні, ми побачимо згодом.

У Львівській області, за даними ЛУН, в квітні теж відбулось зниження середньої ціни новобудов – з 35,4 до 35,2 тис. грн. В періоді з початку року бачимо ту ж саму динаміку – тільки більш виражену: станом на 1 січня середня вартість квадрата місцевих новобудов становила 35,8 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Середня вартість квадратного метра новобудов Львівської області

В розрізі класів новобудов, в квітні всі класи продемонстрували зниження середньої ціни. Так, в преміум-сегменті за місяць середня ціна впала з 69,4 до 68,1 тис. грн, в бізнесі – з 49,5 до 49,2 тис. грн, в комфорті – з 32,5 до 31,9 тис. грн, а в економі – з 28 до 26,8 тис. грн.

Середня вартість квадратного метру новобудов Львівської області в розрізі класів

Ціни в Одесі та області

Продовжувала знижуватись в квітні і середня вартість квадратного метра в новобудовах Одеси: за місяць вона опустилася з 37,2 до 35,9 тис. грн. Відчутне падіння тут продовжується з початку весни – станом на 1 березня, за даними ЛУН, середня вартість квадрата тут становила 39,5 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Середня вартість квадратного метра новобудов в Одесі

Якщо дивитись на середню вартість одеського квадрата новобудов різного класу, то побачимо, що в квітні майже всі вони подешевшали. Так, в економкласі середня вартість метра за місяць знизилась з 32 до 26,7 тис. грн, в комфорт-класі – з 33,6 до 31,3 тис. грн. а в бізнес-класі – з 36,4 до 35,6 тис. грн. Виняток – новобудови преміум-сегмента, в яких аналітики ЛУН зафіксували здорожчання середньої ціни з 63,4 до 64,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов різних класів в Одесі

В новобудовах Одеської області картина така сама: за місяць середня вартість квадратного метра знизилась в новобудовах класу бізнес – з 35,2 до 34 тис. грн, комфорт – з 29,5 до 28,4 тис. грн та економ – з 25,9 до 25,2 тис. грн. А в новобудовах преміум-класу середня ціна навпаки зросла – з 59,9 до 60,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Середня вартість квадратного метра новобудов різних класів в Одеській області

Загалом середня вартість квадратного метра новобудов Одеської області у квітні знизилась з 33,8 до 32,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Середня вартість квадратного метра новобудов в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы