Червнева стабільність: як поводились ціни на первинці

Пропоную подивитись, як поводились середні ціни на первинку в червні – на мій погляд, тут є дещо цікавеньке.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Столична динаміка

В столиці вже третій місяць поспіль середня вартість квадратного метра новобудов залишається більш-менш стабільною – невеличкі коливання в діапазоні +/-300 грн особливої «погоди» не роблять.

За даними ЛУН Статистика, станом на 1 липня середня ціна квадрата, що будується, становила 46,7 тис. грн. Тоді як станом на 1 червня вона складала 46,8 тис. грн, а станом на 1 травня – 46,5 тис. грн. Зауважу, що з початку року «середній квадрат» столичних новобудов все ж таки демонструє низхідну динаміку, адже станом на 1 січня його середня вартість, за даними ЛУН, становила 48,3 тис. грн.

Цікаво, що протягом «святкового січня» столичні девелопери спробували трохи підігріти ціни – на 1 лютого середня вартість квадрата новобудов в Києві піднялась до 49 тис. грн, але вже з лютого його ціна пішла вниз.

Не менш показово, на мій погляд, і те, що з початку січня знизилась середня вартість квадратного метра новобудов у всіх класах житла. Так, в класі економ вона впала з 34,8 на 1 січня до 34 тис. грн на 1 липня, в класі бізнес – з 74,2 до 69,8 тис. грн, в преміум – з 124,1 до 113,4 тис. грн. Лише в класі комфорт вона з початку року трохи підросла – з 38,1 тис. грн на 1 січня до 38,5 тис. грн на 1 липня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Проте, якщо порівнювати актуальні «класові» середні ціни з цінами річної давнини, все ж побачимо суттєве зростання:

  • економ здорожчав на 7,3 тис. грн (з 26,7 тис. грн);
  • комфорт – на 8 тис. грн (з 30,5 тис. грн);
  • бізнес – майже на 11 тис. грн (з 58,9 тис. грн);
  • преміум – на 30 тис. грн (з 83,4 тис. грн).

Середня ж вартість столичного квадрата новобудов зросла на – 7,4 тис. грн, з 39,3 тис. грн на 1 липня минулого року до 46,7 тис. грн на ту саму дату вже цього року.

А що в передмісті?

В новобудовах Київської області бачимо приблизно ті ж самі цінові процеси, що і на столичному ринку: коливання середньої ціни в районі 33-34 тис. грн за кв.м.

За даними ЛУН, на 1 липня середня вартість квадратного метра становила 33,4 тис. грн. Місяцем раніше (на 1 червня) вона була зафіксована на рівні 33 тис. грн, а станом на 1 січня – 33,3 тис. грн.

Проте, за рік, що минув (якщо порівнювати актуальний рівень з рівнем 1 липня 2022 року), середня вартість метра продемонструвала суттєвий приріст і додала 5,3 тис. грн (з 28,1 до 33,4 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

В розрізі класів майбутньої нерухомості в червні напрямок середніх цін в новобудовах Київської області розділився: середня вартість в проєктах класу преміум і бізнес зросла, а комфорт та економ – знизилась. Так, за один місяць середня вартість квадрата новобудов класу преміум «підстрибнула» аж на 4,4 тис. грн – з 90,5 тис. грн до 94,9 тис. грн.

До речі, здається, що низхідний тренд, який з початку року демонструвала вартість преміального «метра» передмістя столиці, змінився на висхідний. Цікаво, чи досягне вона показників початку 2023 року, коли середня ціна преміального квадрата становила 105,2 тис. грн (на 1 січня 2023 року)?

Таку ж динаміку продемонструвала і середня вартість квадрата приміських новобудов класу бізнес. За місяць вона додала у ціні 2,2 тис. грн, здорожчавши з 47,9 тис. грн (на 1 червня) до 50,1 тис. грн (на 1 липня).  Проте, як і в класі преміум, середня вартість метра поки що не взяла висоту початку року – станом на 1 січня вона становила 54,8 тис. грн.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами станом на січень 2023 року

А от якщо порівнювати актуальну ціну з ціною на 1 січня, то вартість квадратного метра в класах комфорт та економ збільшилась: з 30,2 до 31,4 тис. грн в комфорті та з 28,2 до 28,3 тис. грн в економі. При цьому у порівнянні з минулим місяцем, середня вартість квадрата цих класів трохи знизилась: з 31,6 тис. грн (-200 грн) в комфорті та з 28,9 тис. грн (-600 грн) в економі.

Як на мене, такі різнонаправлені напрямки середніх цін свідчать про те, що забудовники та девелопери досі вишукують «цінову ватерлінію», яка має збалансувати попит та пропозицію.

Львів та область

Цікаво було подивитись на динаміку середньої ціни квадратного метра новобудов у Львові – згідно даних ЛУН, в червні вона здійснила черговий ривок і піднялась на 1,3 тис. грн – з 45,3 тис. грн станом на 1 червня до 46,6 тис. грн станом на 1 липня.

Тож можемо констатувати: середня вартість «квадрата» львівських новобудов майже досягла столичного рівня (нагадаю, в Києві на 1 липня середня вартість метра становила 46,7 тис. грн). Цікаво, чи перевищить все ж таки львівський «квадрат» вартість київського? І, якщо так, то коли і наскільки? Як то кажуть – будемо жити, побачимо.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Щоправда, якщо загальна середня вартість львівського квадрата, за підрахунками ЛУН, дійсно майже досягла столичного рівня, то в розрізі класів новобудов середні ціни галичанських ЖК все ж таки до столичних суттєво не дотягують.

Так, станом на 1 липня середня вартість метра у львівських новобудовах класу преміум становила 81,5 тис. грн (в Києві – 113,4 тис. грн), в ЖК класу бізнес – 54,1 тис. грн (в Києві – 69,8 тис. грн), в класі комфорт – 38,2 тис. грн (в Києві – 38,5 тис. грн), а в класі економ – 33,1 тис. грн (в Києві – 34 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Втім, якщо подивитись на вартість середніх львівських квадратів новобудов різних класів в невеличкій ретроспективі, то ніякого здорожчання ми не побачимо. Навіть навпаки – за перший місяць літа середня вартість метра у всіх знизилась.

Так, в класі преміум «квадрат» подешевшав на 900 грн (з 82,4 до 81,5 тис. грн), в класі бізнес він втратив 300 грн (з 54,4 до 54,1 тис. грн), в комфорті – мінус 1 тис. грн (з 39,2 до 38,2 тис. грн), а в економі – мінус 100 грн (з 33,2 до 33,1 тис. грн).

В більш далекій ретроспективі бачимо, що з початку року у Львові подорожчав (хоча і суттєво!) лише середній квадратний метр в бізнес-класі – на 7 тис. грн, з 47,1 тис. грн до 54,1 тис. грн. В інших класах його ціна знизилась:

  • в преміумі на 500 грн (з 82 тис. грн);
  • в комфорті – на 800 грн (з 39 тис. грн);
  • в економі – на 3,5 тис. грн (з 36,6 тис. грн).

При цьому загальна середня ціна квадрата новобудов у Львові з початку року збільшилась на 2,4 тис. грн (з 44,2 тис. грн).

Якщо розглядати новобудови Львівської області, то в них за перший місяць літа середня вартість квадратного метра втратила 100 грн – якщо станом на 1 червня він коштував 35,7 тис. грн, то станом на 1 липня, за даними ЛУН, його ціна становила 35,6 тис. грн.

Приблизно на такому ж рівні вона знаходилась і на початку року – 1 січня, за даними ЛУН, його вартість становила 35,8 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Проте, якщо подивитись на динаміку середньої вартості квадратного метра новобудов Львівської області з огляду на класи, то побачимо, що у червні у всіх сегментах (крім комфорту) спостерігалось зростання середньої ціни.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Так, в новобудовах класу преміум за перший місяць літа середній метр здорожчав на 300 грн (з 69,3 до 69,6 тис. грн), в класі бізнес середня вартість підросла на 2,5 тис. грн (з 49,7 до 52,2 тис. грн), а в економі – на 900 грн (з 25,5 до 26,4 тис. грн). Лише в класі комфорт за місяць було зафіксовано зниження середньої ціни метра – на 600 грн (з 31 до 30,4 тис. грн).

Одеса та область

Середня вартість квадратного метра одеських новобудов, за даними ЛУН Статистика, теж в перший місяць літа трішки знизилась – на 300 грн, з 35,2 тис. грн на 1 червня до до 34,9 тис. грн на 1 липня.

Щоправда, це коливання може пояснюватись короткостроковими знижками, адже станом на 7 липня середній метр «відвоював» 200 грн і вже коштував 35,1 тис. грн. Хоча, що ми побачимо у підсумку липня, звісно, поки що спрогнозувати важко.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

До речі, червень знову приніс сюрпризи у вартості середнього одеського квадрата з огляду на класи новобудов.

Нагадаю, декілька місяців тому в місті чомусь рвонула вгору вартість середнього квадрата в новобудовах класу економ – настільки, що вона перевищила показник в новобудовах класу комфорт та навіть бізнес. За декілька місяців ціна економу, звісно, прийшла до тями, і стала найнижчою з огляду на класи.

Але, здається, в червні місцеві девелопери знову вирішили повторити цей жарт – і за підсумком першого місяця літа середня вартість квадратного метра в ЖК класу економ знову пішла вгору і майже зрівнялась з середньою вартістю квадрата в класі комфорт.

Станом на 1 липня, згідно даних ЛУН Статистика, середній квадратний метр в Одесі коштував:

  • в класі економ – 30,8 тис. грн (+4,1 тис. грн за місяць);
  • комфорт – 31,4 тис. грн (-200 грн за місяць);
  • бізнес – 35,1 тис. грн (без змін за місяць);
  • преміум – 59,6 тис. грн (-400 грн за місяць).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

В Одеській області середня гривнева вартість квадрата місцевих новобудов теж потроху дешевшає. Так, якщо станом на 1 січня 2023 року, за даними ЛУН, вона становила 35,9 тис. грн, то на 1 червня вона знизилась до 31,9 тис. грн, а на 1 липня – до 31,5 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Приблизно таким же чином поводились в Одеській області і середні ціни новобудов різних класів:

  • в класі премум з 1 січня 2023 року (62,5 тис. грн) вартість квадрата впала до 57,4 тис. грн в червні та до 57,6 тис. грн в липні;
  • в класі бізнес – з 1 січня (35,5 тис. грн) опустилась до 33,8 тис. грн на 1 червня та продовжила зниження до 33,5 тис. грн на 1 липня;
  • в комфорті – з 1 січня (33,2 тис. грн) знизилась до 28,1 тис. грн станом на 1 червня та до 28 тис. грн станом на 1 липня;
  • в економі з 1 січня (27 тис. грн) опустилась до 24,8 та 24,5 тис. грн станом на 1 червня та 1 липня відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы