Серпень 2023: як поводились ціни на первинці

За даними ЛУН, в серпні спостерігалось невелике зростання середньої ціни на новобудови майже в усіх обласних центрах України – за чи не єдиним, при тому доволі несподіваним, виключенням. Але про все крок за кроком.

Київ

В столиці середня вартість квадратного метра новобудов за серпень додала 600 грн або 1,3% – за даними ЛУН станом на 1 серпня вартість «квадрата» становила 46,5 тис. грн, а вже на 1 вересня вона зросла до 47,1 тис. грн. Проте до позначки минулого вересня (47,6 тис. грн) вона все одно не дотягнула.

Нагадаю, минулим літом та на початку осені в столиці ми спостерігали суттєве підвищення середньої ціни квадрата новобудов, яке було пов’язане зі зміною курсу валют та стрімким підвищенням собівартості будівництва – і пік вартості столичного квадрата новобудов припав на 1 жовтня, досягнувши позначки 49 тис. грн.

Але після початку масованих обстрілів Києва в жовтні 2023 середня ціна на новобудови поповзла вниз, і  зараз вона почала розворот в протилежному напрямку.

Цікаво, що найдинамічніше зростання середньої ціни метра в серпні продемонстрували новобудови класу бізнес – за місяць здорожчання склало майже 3%, з 67,5 тис. грн до 69,4 тис. грн. Проте і вони станом на 1 вересня не досягли минулорічної відмітки: станом на 1 вересня 2022 року середній квадрат новобудов бізнес-класу коштував, за даними ЛУН, 70,3 тис. грн.

А ось середній квадрат в новобудовах нижнього цінового сегмента (економ та комфорт) навпаки – додав вартості у порівнянні з минулорічним вереснем.Тоді він коштував 30 та 33,9 тис. грн відповідно, а станом на 1 вересня 2023 року його ціна зросла до 34 тис. грн в економі та 38 тис. грн в комфорті.

Якщо ж говорити про цінову динаміку за місяць, то у серпні в економі ціна середнього метра була стабільною, а в комфорті продемонструвала зростання на 0,5%, з 37,8 тис. грн до 38 тис. грн.

Щодо середньої вартості преміального столичного квадратного метра новобудов, то в серпні тут було зафіксоване подорожчання на 0,3%, зі 115,9 тис. грн до 116,3 тис. грн. Проте падіння за рік (з вересеня 2022 до вересня 2023) було суттєвіше: майже 15%, зі 135,3 тис. грн до 116,3 тис. грн.

Як на мене, та цінова динаміка, яку ми зараз спостерігаємо, говорить про те, що потенційні інвестори найбільш цікавляться столичними новобудовами в класі бізнес – а точніше тими  ЖК, які не просто допомагають закрити базову потребу «дах над головою», а й мають додаткові переваги (хороша локація, підвищені безпека та комфорт проживання, перспектива подорожчання квартири тощо). Тобто люди готові вкладати кошти в нерухомість, що будується – але не просто в «цеглу», а в «перспективну цеглу».

Київська область

В серпні в Київській області теж трохи підвищилась середня вартість квадратного метра. Якщо за даними ЛУН, станом на 1 серпня середня ціна квадрата новобудов в передмісті столиці становила 33,2 тис. грн, то до 1 вересня вона піднялась до 33,7 тис. грн, тобто за місяць здорожчання становило 1,5%.

Зауважу, що ця сума вища за показники минулорічного вересня – тоді «середній квадрат» приміських новобудов коштував 31,2 тис. грн. Тобто за 12 місяців він додав до своєї вартості 8%.

Цікаво, що на цінову динаміку майже не вплинули минулорічні обстріли – середня ціна квадратного метра новобудов Київської області демонструвала зростання і наприкінці осені 2022 року, і взимку 2022-2023 років. А невелике зниження було зафіксоване в травні-липні.

Найактивніше минулого місяця в Київській області відбувалось подорожчання квадратного метра в проєктах класу преміум – його середня вартість зросла на 4,6%, з 95,2 тис.грн станом на 1 серпня до 99,6 тис. грн станом на 1 вересня. Хоча все одно вона зараз нижча, ніж була 1 вересня 2022 року – тоді, за даними ЛУН, вона становила 104,8 тис. грн, тобто у підсумку за 12 місяців вона втратила 5%.

Зверну вашу увагу, в розрізі класів, середні ціни на преміальні майбутні метри передмістя поводились таким же чином, як і в столиці: зростання до жовтня 2022 року, потім помітне зниження до початку літа 2023 року, а з травня-червня – підвищення.

Приблизно така ж картина і з середньою ціною квадрата в новобудовах класу бізнес: за місяць ціна зросла на 2%, з 47,3 до 48,3 тис. грн, але у ретроспективі 12 місяців вона знизилась на 3,6%, з 55,9 до 48,3 тис. грн.

А ось в новобудовах нижнього цінового сегмента картина трохи інша: середня ціна метра тут хоча і потроху, але стабільно зростає. Так, в ЖК класу комфорт за місяць вона додала 2,2%, збільшившись з 31,3 до 32 тис. грн, а в ЖК класу економ – збільшилась на 1,8%, з 27,5 до 28 тис. грн.

За рік здорожчання середньої вартості квадрата становило:

• в комфорті – 8,5%, з 29,5 до 32 тис. грн;
• в економі – 9,4%, з 25,6 до 28 тис. грн.

Тобто можна припустити, що в Київській області більшість інвесторів в новобудови цікавляться саме «дахом над головою», зважаючи спершу на ціну майбутньої квартири, і вже потім – на додаткові переваги майбутньої домівки. Хоча і тут є невеликий пул інвесторів, які хочуть за свої гроші отримати не просто абстрактну «квартиру», а комфортну домівку.

Одеса та область

За даними ЛУН, середня вартість квадратного метра одеських новобудов в серпні 2023 року продовжила зростання – за останній місяць літа вона піднялась на 500 грн, з 35,4 до 36,3 тис. грн (+2,5%).

Проте, якщо порівнювати цей рівень з цифрами річної давнини, то побачимо, що і в Одесі середня вартість квадрата не досягла позначки вересня 2022 року – тоді вона знаходилась на рівні 38 тис. грн.

Цікаво, що з огляду на класи новобудов, в серпні в Одесі подорожчав «метр» в усіх класах, окрім преміума:

• в бізнес-класі – середній метр додав до вартості 1,1 тис. грн або 2,6%, з 35,2 до 36,1 тис. грн;
• в комфорт-класі –  за місяць середня ціна зросла на 600 грн або на 1,9%, з 31 до 31,6 тис. грн;
• в економкласі – квадрат здорожчав на 400 грн або 1,3%, з 30,8 тис. грн до 31,2 тис. грн;
• в преміумкласі- навпаки, за місяць середня вартість метра втратила 900 грн або 1,5%, спустившись з 60,3 до 59,4 тис. грн.

А ось за 12 місяців середня вартість місцевих новобудов зросла лише в економкласі – станом на 1 вересня 2022 року вона становила 25,9 тис. грн. Тобто за рік, досягнувши позначки 31,2 тис. грн, вона додала 20,5%. В інших класах, порівняно з 1 вереснем 2022 року, середня вартість метра знизилась:

• в комфорті на 10,5%, з 35,3 тис. грн до 31,6 тис. грн;
• в бізнесі на 1,4%, з 36,6 тис. грн до 36,1 тис. грн;
• в преміумі – на 10,9%, з 66,7 тис. грн до 59,4 тис. грн.

«Розвернулась» і середня ціна в новобудовах Одеської області – вперше з початку 2023 року вона продемонструвала збільшення, причому доволі суттєве. Так, за останній місяць літа середня вартість додала одразу 5,4%, збільшившись з 31,4 тис. грн до 33,1 тис. грн.

Хоча до рівня вересня 2022 року вона і тут ще не доросла – за даними ЛУН, станом на 1 вересня 2022 року середній метр в новобудовах Одеської області коштував 34,7 тис. грн, що на 4,6% дорожче, ніж станом на 1 вересня 2023 року.

Зауважу, що в Одеській області найактивніше дорожчають квадрати, які будуються в класі бізнес: за місяць середній метр в ньому зріс в ціні на 5,6%, з 33,7 тис. грн до 35,6 тис. грн.

До речі, саме в цьому класі зростання вартості середнього метра зафіксовано і за підсумком 12 місяців – станом на 1 вересня 2022 року середній метр бізнес-класу коштував в Одеській області 34,8 тис. грн, тобто за рік він додав 2,3%.

В інших класах новобудов вартість середнього квадрата за підсумком 12 місяців знизилась:

• в преміум – на 11,8%, з 63,6 до 53,1 тис. грн;
• в комфорті – на 8,4%, з 31 до 28,4 тис. грн;
• в економі – на 4,2%, з 25,9 до 24,8 тис. грн.

Львів та область

Немовірно, але саме у Львові серпень приніс дещо несподіваний результат – за даними ЛУН, середня вартість квадратного метра новобудов в місті трохи знизилась (на 1,1%), з 48,1 тис. грн до 47,5 тис. грн.

Як на мене, ця динаміка, скоріш за все, свідчить про маркетингову активність місцевих девелоперів, які в останній місяць літа запропонували новим інвесторам цікаві знижки, чим трохи і «збили ціни» – а не про початок глобальної корекції вартості квадратних метрів місцевих новобудов та зниження зацікавленості потенційних інвесторів. Хоча, можливо львівські девелопери просто застидалися, що тут середній метр новобудов продається дорожче, ніж в Києві 🙂

Але якщо серйозно, то зазначу, що за рік у Львові середня вартість квадратного метра не знизилась, як в столичному регіоні, а виросла – станом на 1 вересня 2022 року середній метр тут оцінювався в 44,9 тис. грн, тобто за 12 місяців він додав до своєї вартості 5,8%.

З огляду на класи новобудов, найбільш вражаючу динаміку продемонструвала вартість середнього метра в новобудовах економкласу: за рік вона збільшилась на 25%, з 28 до 35 тис. грн. За ними йдуть новобудови класу преміум, середній метр в яких за рік здорожчав на 5%, з 76,4 до 80,2 тис. грн.

А ось середня вартість метра в класах бізнес та комфорт за підсумком 12 місяців продемонструвала здешевлення: в бізнесі на 1%, з 50,7 до 50,2 тис. грн, а в комфорті – на 1,5%, з 39 до 38,4 тис. грн.

Як на мене, то така цінова динаміка свідчить саме про інвестиційну цікавість до місцевих новобудов – тобто інвестори розглядають місцеві новобудови як інструмент збереження та примноження грошей, а не тільки як майбутню домівку.

Але тут варто зауважити, що львівські новобудови класу економ – це зовсім не те, що столичні проєкти аналогічного класу. Я б сказала, що у Львові економ-проєкти цілком зіставні з київським комфортом, а в деяких випадках навіть з бізнес-класом. Тому цілком ймовірно, що ті, хто інвестують в львівський економ, просто не хочуть переплачувати за клас.

Середня ціна на новобудови Львівської області повторює картину у Львові: в останній місяць літа вона трохи знизилась – з 35,4 тис. грн станом на 1 серпня 2023 року до 34,6 тис. грн станом на 1 вересня 2023 року (-2.3%). Причому за 12 місяців середня ціна геть не змінилась: станом на 1 вересня 2022 року вона становила ті ж самі 34,6 тис. грн.

Підкреслю: за 12 місяців не змінилась середня ціна, а ось ціни в розрізі класів ще й як змінились за рік.

Здорожчання продемонструвала вартість середнього квадрата в класах преміум, бізнес та економ:

• в економі – з 24,9 до 27 тис. грн (+8,4%);
• в бізнесі – з 47,4 до 48,8 тис. грн (+3%);
• в преміумі – з 59,7 до 73,8 тис. грн (+23,6%).

А ось в комфорт-класі середня ціна метра за рік навпаки втратила 2,5%, опустившись з 31,7 до 30,9 тис. грн.

Тобто тут бачимо найбільш стрімке здорожчання вартості метрів в новобудовах преміального класу – що теж може свідчити про найвищу цікавість інвесторів саме до таких проєктів. І, скоріш за все, тут мова йде про підбір житла «для себе», на не для «подальшого перепродажу».

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».