[Investor]

Кушнир (руководитель КГС) проехался по инвесторвм УКРБУД :), скоро и по своим проедется

[Ірина Романова]

На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

[Green Fascist]

Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

закінчилося ось таким повідомленням –
«Сообщение попало под спам фильтр!»
І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
* * *
В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
* 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
* 15-20% – для заробітку на перепродажі;
* 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
* 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
* різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
* індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
* нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
* зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
* оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

• Відповідь змінена 3 years, 9 months тому користувачем  Ірина Романова.

[Виктория]

Ірина Романова
Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

• Відповідь змінена 4 years тому користувачем  Виктория.

[Stel]

Ірина Романова
Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

Плюс еще время на оформление документов.

В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

прикрепить файл

Відповісти