Орендуй та купуй: розбираємось в програмі «Domivka+» 

Киянам запропонували новий формат придбання нерухомості: оренда квартири з правом подальшого викупу – про це розповіли мої колеги з ЛУН Місто, Умови таких угод майже фантастичні: ціна квартири фіксується в гривні на весь термін дії договору оренди, строк – до 10 років, військовим та ВПО надають 50% знижки на орендні платежі. Мене дуже зацікавила така пропозиція, тож дізналась про неї всі подробиці. 

Хто пропонує квартири в оренду з викупом

Ідея надавати квартири в оренду з правом викупу просто-таки «літала в повітрі» – від потенційних орендарів такий запит надходив ще до війни, а зараз зацікавленість в «квартирному лізингу» суттєво збільшилась. Тому не дивно, що власники житла нарешті запропонували ринку і такий формат. 

Цікаво, що одним з першопрохідців нових взаємовідносин між орендарем та орендодавцем житла стало місто – в особі столичного девелопера КП «ФК Житло-Інвест». Саме ця компанія пропонує найбільше варіантів оренди квартир, які паралельно можна викупати, сплачуючи власнику житла не тільки орендні платежі, а і частку вартості нерухомості.

Зазначу, що діє «Житло-Інвест» згідно Рішенню КМР від 13.07.2023 р. № 6904/6945 «Про надання КП «ФК «Житло-інвест» житла в оренду з переважним правом викупу». Для реалізації цього Рішення була і розроблена програма «Dомівка+ Орендуй та купуй», а на фінансування програми пішла частка з 2 млрд.грн, на які восени 2022 року було збільшено статутний фонд компанії (Рішення КМР від 8.09.2022 р. №5399/5440).

Які квартири можна орендувати

За програмою «Dомівка+» можна орендувати лише ті квартири, які належать (або належатимуть після прийняття будинку в експлуатацію) компанії «Житло-Інвест». Тобто спочатку компанія викупає квартири у забудовників, а вже потім надає їх в оренду з переважним правом викупу.

Зараз по цій програмі пропонують квартири лише в столичних новобудовах. Поки що тільки у вже зданих в експлуатацію будинках, але згодом пропозиція має розширитись і на ті квартири, які ще будуються. 

Так, на офіційному сайті «Житло-Інвест» зазначено, що під оренду з викупом пропонуються квартири в таких ЖК:

• «Італійський квартал»;
• «Медовий»;
• «Terracotta»;
• «OK’LAND»;
• «Liko-Grad Perfect Town»;
• «Причал 8»;
• «Авеню 42»;
• «Паркове Місто».

Зауважу, що не в усіх цих житлових комплексах наразі є доступні квартири під оренду – актуальні пропозиції можна обрати на сервісі rieltor.ua. 

Відзначу, що квартири для оренди по цій програмі пропонують з мінімальним базовим ремонтом. В них виконано чистове оздоблення, але вони не мають ані меблів, ані техніки, тобто майбутнім орендарям доведеться меблювати кухні та кімнати власним коштом. Більше того, в деяких ЖК, наприклад, в ЖК «Паркове місто», квартири під оренду з правом викупу взагалі пропонують взагалі без оздоблення, тобто орендарям доведеться їх ще й самостійно оздоблювати.  

Для кого ця програма

Скористатись пропозицією програми «Dомівка+» може будь-який повнолітній українець або українка, які згодні з умовами програми. Але перевага буде надаватись:

•  Тим, хто перебуває на квартирному обліку в місті Києві та має статус учасника бойових дій та члени їх сімей;
•  Внутрішньо переміщеним особам (ВПО), які перебувають на квартирному обліку в місті Києві.

Цим двом категоріям громадян навіть нададуть знижку на орендну плату в розмірі 50%. 

Умови програми

Умови програми «Dомівка+» прості та прозорі: після вибору квартири орендар укладає з компанією «Житло-Інвест» договір оренди з переважним правом її викупу. Термін угоди – від 2 місяців до 10 років, тобто можна самостійно обрати період, за який планується викупити орендовану квартиру. Зауважу, що вартість квартири на весь термін дії договору залишається незмінною, а ось сума орендної плати буде переглядатись щороку. 

Після укладання угоди, орендар має сплатити орендодавцю близько 5% від повної вартості квартири. Ця сума формується з:

• створення резерву непередбачених витрат в розмірі 3% від ринкової вартості житла (враховується в оплату вартості квартири);
• відшкодування страхових платежів за договорами страхування;
• накопичувальний платіж за перший і останній місяці договору оренди.

Після оплати цієї суми орендар підписує акт прийому-передачі приміщення – і може заселятися в орендовану квартиру.

Надалі орендар щомісяця сплачує орендну плату, частину вартості квартири та комунальні платежі. А після виплати повної вартості квартири, орендар укладає з орендодавцем договір купівлі-продажу нерухомості і переходить в статус власника орендованого майна.

Звісно, сумлінна оплата – не єдина умова угоди. Орендар має:

• Періодично надавати доступ до квартири представникам орендодавця з метою її огляду. 
• Надавати орендодавцю документів, які підтверджують своєчасну сплату за надані комунальні послуги.
• Погоджуватись на перегляд розміру орендної плати раз на рік.
• Щорічно страхувати квартиру та власну відповідальність за можливу шкоду майну та здоров’ю третіх осіб.

Ще із додаткових умов: до виплати повної вартості квартири в ній не можна реєструвати місце проживання. А протягом терміна дії договора оренди, житло не можна здавати в суборенду.

Які документи знадобляться

Аби прийняти участь в програмі «Dомівка+», в КП «ФК Житло-Інвест» необхідно подати заяву про намір укласти Договір оренди, і додати до неї такі документи:

• копії паспортів громадянина України заявника та другого з подружжя;
• копії довідок з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків із зазначенням номеру реєстраційної картки платника податку заявника та другого з подружжя;
• копія витягу з Реєстру територіальної громади – для власників паспортів у формі ID-картки із безконтактним електронним носієм заявника та другого з подружжя;
• копія свідоцтва про шлюб;
• копія документу, що свідчить про присвоєння відповідного пільгового статусу громадян;
• довідка з районної в місті Києві державної адміністрації про перебування громадян на квартирному обліку (за наявності).

Як бачимо, перелік необхідних документів досить помірний – і, що для декого буде важливо, не потребує довідки про доходи, яка необхідна для оформлення іпотечного кредиту.

Вартість та платежі

Як я вже казала, сума щомісячного платежа за оренду квартири по програмі «Dомівка+» формується з трьох пунктів:

• орендна плата;
• накопичувальний платіж;
• комунальні послуги.

Давайте детальніше їх розберемо. Отже, орендна плата формується орендодавцем на базі середніх ринкових цін – причому з дисконтом через відсутність меблювання. Так, наприклад, якщо в ЖК «Ліко-Град» повністю підготовлена під оренду (з меблями та технікою) 1-кімнатна квартира площею більше 50 кв. м на «вільній вторинці» обійдеться в 22-23 тис. грн, то у «Житло-Інвест» оренда квартири аналогічної площі обійдеться майже вдвічі дешевше, у 12,5 тис. грн. Така сума оренди фіксується в договорі на рік, але в майбутньому її може бути переглянуто.

Йдемо далі, накопичувальний платіж. Ця сума формується виходячи з оціночної вартості квартири, розділеної на кількість місяців оренди. Тобто, якщо ми говоримо про ту ж саму квартиру в «Ліко-Град» (1-кімнатна, площа 54 кв.м), то якщо її загальна вартість становить 3,371 млн грн (з розрахунку 62,4 тис. грн за кв.м), а термін договору оренди з правом викупу максимальний (120 місяців) – то накопичувальний платіж по ній становитиме приблизно 27 тис. грн (формула така: (3,371-3,371*3%)/120 місяців). Таким чином до щомісячної орендної плати в 12,5 тис. грн додається ще 27 тис. грн, що дає нам щомісячний платіж в сумі приблизно 40 тис. грн.

До нього додаємо комунальні платежі – і отримуємо повну картину щомісячного фінансового обслуговування квартири з правом викупа за програмою «Dомівка+» протягом 10 років.   

Зауважу, що під час дії договора оренди, вартість квартири – а значить, і сума накопичувального платежа! – не змінюються. Тобто і через 10 років повна вартість квартири має становити 3,371 млн грн.

Окрім щомісячних платежів, орендар має додатково сплачувати:

• щорічне страхування квартири;
• витрати на нотаріальне посвідчення договорів та додаткових угод до них.

Чи вигідно орендувати з правом викупу?

Аби відповісти на це питання, варто проаналізувати вартість квартири в оренду з правом викупа з аналогічними пропозиціями на ринку. Почати пропоную з вже розглянутої 1-кімнатної площею 54 кв.м в ЖК «Liko-Grad Perfect Town». Отже, згідно програми «Dомівка+», квадратний метр в ній коштує 62,4 тис. грн, а повна вартість становить 3,371 млн грн. Якщо додати до цієї суми вартість оренди в 1,5 млн грн (12,5 тис. грн*120 місяців), то повна вартість квартири становитиме майже 5 млн грн.

На вторинці квартира аналогічної площі в цьому ж ЖК коштує 2,6-2,8 млн грн (вартість метра приблизно 51-55 тис. грн), а з хорошим ремонтом та меблями – близько 4 млн.грн (вартість метра – 78-80 тис. грн).  

У забудовника, за даними ЛУН, готових 1-кімнатних квартир аналогічної площі не залишилось. Але в більших 2-кімнатних (від 75 кв.м) вартість метра становить 51-55 тис. грн., що дозволяє за 4,1 млн грн придбати вже готову 2-кімнатну квартиру. (Для довідки, вартість квадратного метра 74-метрової «двушки» в цьому ЖК за програмою «Dомівка+» становить 58,7 тис. грн, що обумовлює її вартість на рівні 4,4 млн грн). 

Незважаючи на дещо вищі за ринкові ціни квартир за програмою «Dомівка+», мені здається ця пропозиція має зацікавити тих, хто не готовий оплачувати 100% вартості квартири від забудовника чи на вторинці та не підпадає під вимоги програми єОселя (наприклад, не має «на руках» 20% вартості квартири для першого внеску, або підтвердженого доходу для обслуговування кредита, або навпаки має надлишкові житлові квадратні метри). Адже ця програма – по суті 10-річна безвідсоткова розстрочка в гривні на купівлю квартири. І хто зна, як за 10 років зміняться ціни на житло, купівельна спроможність гривні через інфляцію та доходи громадян 😉