ЖК Smart House на Отрадном
О том, что столичные промзоны постепенно переформатируют под жилые микрорайоны знают, наверное, все. Так происходит на Лыбедской, где на месте бывшего троллейбусного депо строят ЖК «Французский квартал-2», на Васильковской, где на месте бывшего АТП строят ЖК «Парковая Долина», так произошло в Дарнице, где на месте завода «Вулкан» появился ЖК «Комфорт-Таун». Время идет, приоритеты города меняются – поэтому никого не удивляет тот факт, что на месте бывших цехов и складов строят жилые дома. А вот когда новый жилой комплекс не строят «с нуля» на месте бывшего цеха, а размещают в существующем строении – это, на мой взгляд, достойно и удивления, и более пристального внимания. Поэтому узнав, что один из бывших корпусов «Киевского завода реле и автоматики» решили реконструировать под жилье и превратить в ЖК Smart House, я отправилась на разведку.
Где находится и что рядом
Микрорайон, в котором появится ЖК Smart House, называется Отрадный. Правда, это не жилая часть массива, а его промышленная составляющая, которая собственно, так и называется: промрайон Отрадный. Точный адрес будущего комплекса (и бывшего завода) – улица Машиностроительная, 39. Административно это Соломенский район столицы.
Совсем рядом, буквально в 300 метрах по прямой от этого комплекса находится ЖК «Л-КвартаЛ». Правда, попасть из одного комплекса к другому, по прямой не получится – их разделяет промзона. «Цивилизованный» путь пролегает по улицам Василенко и Машиностроительной и занимает около 8 минут неспешного шага. Интересно, что когда я в прошлом году посещала «Л-КвартаЛ», на одну из фотографий видов из его окон попал будущий Smart House 🙂
Так как об особенностях местной инфраструктуры я достаточно подробно рассказывала в обзоре ЖК «Л-КвартаЛ», то особо повторяться не буду – все-таки комплексы находятся действительно близко друг от друга, поэтому можно говорить о том, что доступ к местной инфраструктуре у них примерно одинаковый. Основное отличие состоит в том, что «Л-КвартаЛ» строится ближе к жилой части Отрадного – а значит, ближе к детским садикам, магазинам, парку и т.д. С другой стороны, ЖК Smart House будет расположен не на шумной магистрали, как ЖК «Л-КвартаЛ», а на более спокойной улочке.
Хотя, если говорить откровенно, сравнивая месторасположение этих двух комплексов, мне лично больше импонирует расположение ЖК «Л-КвартаЛ». Он строится хотя бы на стыке жилой и офисной застройки, а вот ЖК Smart House располагается в откровенной промзоне.
О комплексе
| Класс | комфорт |
|---|---|
| Домов | 1 |
| Секций | 3 |
| Этажность | 13 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная |
| Стены | газоблок |
| Отопление | индивидуальное |
| Высота потолков | 3 – 4,5 м |
| Количество квартир | 910 |
| Паркинг | наземный, гостевой |
| Состояние квартиры | без отделки, с ремонтом |
| Закрытая территория | от авто и гостей |
Похоже, превратившись в ЖК Smart House, бывший корпус завода станет весьма людным местом – здесь хотят разместить более 1000 квартир. Все они будут однокомнатными, и все они будут в формате «студио». То есть, единственная комната будет совмещена с кухней. Площади тут тоже невелики – 18-50 кв.м. Квартиры расположатся с 3 по 13 этаж (на 12-13 этажах они будут двухуровневыми).
На двух нижних этажах разместят объекты собственной инфраструктуры: ко-воркинг, фуд-корт и финес-центр с бассейном. А также супермаркет, аптеку, отделение банка и прочие заведения, близость которых делает жизнь проще и приятней. Из дополнительных «плюшек» застройщик обещает бесплатный wi-fi во всем комплексе – хороший аргумент для целевой аудитории этого ЖК.
Как говорят в отделе продаж, Smart House ориентирован на молодежь – студентов и вчерашних выпускников, молодых «одиночек», только начавших строить карьеру. В принципе, на мой взгляд, именно для таких людей этот ЖК и будет наиболее комфортен. Судите сами: в ходе реконструкции, корпус останется 13-этажным зданием, но будет разделен на 3 подъезда. В каждом из них поместится порядка 300 квартир (по 30 на этаже) – то есть, «муравейник» здесь будет еще тот. В принципе, ничего критичного для активной молодежи, но не самое комфортное жилье для семей с детьми или пожилых людей.
Несмотря на огромное количество квартир, отдельный паркинг тут пока не предусмотрен – только гостевая парковка по периметру здания. В принципе, на мой взгляд он тут и ни к чему – вряд ли у тех, кто выбирает для себя квартиры общей площадью 18 кв.м имеется автомобиль.
Корпус превращается…
В чем же будет состоять реконструкция бывшего заводского корпуса? Если говорить о хронологии работ, то огромное промышленное здание превратится в не менее огромный дом в три этапа. Сначала жилая часть появится в первом подъезде (дальний конец здания от ул. Василенко) – его планируют заселить уже в октябре-ноябре этого года. Затем приступят к реконструкции остальной части здания – сначала начнутся работы в третьем подъезде (ближе всего к Василенко, его обещают сдать уже во 2 квартале 2017 года), а затем в центральной части здания (закончить работы планируют в 4 квартале 2017 года). Параллельно с переделкой производственных помещений в жилые, будут вести подготовку нежилых площадей к размещению объектов инфраструктуры – в отделе продаж обещают, что уже будущей весной откроется фитнес-центр с бассейном, а летом-осенью 2017 в комплексе откроется супермаркет и прочие заведения.
Ну, а если говорить именно о превращении бывшего цеха в жилой дом, то в ходе реконструкции застройщик добавит в здании внутренние перекрытия, благодаря чему бывшие 6-метровые по высоте помещения превратятся в помещения с высотой потолков в 3 метра (от пола до пола), построит межквартирные перегородки (гипсовые блоки), установит лифты (всего их в комплексе анонсировано 11, но в 1 секции будет 2 лифта).
Также будут проведены работы по переделке и утеплению фасада – недостающие стены сделают из газоблоков, которые утеплят минеральной ватой. В качестве отделки фасада будет использована наружная штукатурка.
Из инженерных коммуникаций в комплексе предусмотрены холодное водоснабжение, водоотвод и электричество. Горячей водой квартиры будут обеспечивать за счет бойлеров, а отапливать их планируют электрическими конвекторами.
О квартирах
Большинство квартир будут «маломерками» общей площадью 18-25 кв.м – на мой взгляд, даже для одного человека пространства в них будет маловато, не говоря уже о двух-трех людях.
Конечно, есть здесь и квартиры побольше – например, 37,5 кв.м, 47,5 кв.м и 50,5 кв.м, но и их планировка, на мой взгляд, тоже «заточена»именно под молодежь, а не на семьи с детьми.
К слову, именно молодым людям, скорее всего понравится тот факт, что квартиры застройщик передаст инвесторам не «после строителей», а с готовым ремонтом. На полу будет плитка (в кухонной зоне и ванной комнате) и ламинат (в жилой части квартиры), на стенах – обои под покраску (в комнате) и плитка (в санузле). Потолок смонтируют из гипсокартонных панелей, покрасят в белый цвет и укомплектуют источниками освещения. В кухонной зоне установят мойку, краны и электроплитку, в санузле – раковину и душевую кабину со смесителями, унитаз. Коридоры застройщик обещает укомплектовать шкафами-купе (расположатся в небольших нишах). Кроме того, застройщик обещает даже позаботиться о мебели (за дополнительную сумму, которая пока не оглашается). Одним словом, квартиры будут – заходи и живи. Пока, к сожалению, посмотреть на то, как будут выглядеть квартиры в готовом виде не представляется возможным – шоу-румы пока не готовы.
Зато можно взглянуть на квартиры в «черновом» виде – и прикинуть, удовлетворит ли их площадь и планировка потенциальных инвесторов. В целом, конечно, наверняка найдутся люди, которым жилье такого формата по вкусу. Но вот лично мне оно не очень понравилось. Во-первых, квартир на этаже будет действительно много – абстрактное словосочетание «30 квартир на этаже» в реальности очень похоже на кадры из фильма о каких-то нью-йоркских трущобах: длинный узкий коридор и двери, двери, двери…
Во-вторых, тем, кто выбирает квартиры повыше (т.н. «видовые»), имеет смысл учитывать тот факт, что жильцов из 300 квартир подъезда будет развозить по этажам всего 2 лифта – и дождаться его, думаю, можно будет не всегда.
Ну, и в-третьих, 18-метровые квартиры действительно крохотные – и кажутся еще меньше из-за невысоких, на мой взгляд, потолков. Давайте посчитаем: между 6-метровыми перекрытиями добавили дополнительную плиту (около 15 см) – то есть уже высота потолков в будущих квартирах составляет 292 см. Отнимем отсюда 20 см на подвесную систему для гипсокартона, 5 см на стяжку и напольное покрытие – и уже высота от пола до потолка составит 267 см. Если честно, я затрудняюсь точно сказать какой точно высоты будут потолки тут, но мне лично они показались откровенно низкими.
Сколько стоит и кто строит
Несмотря на то, что позиционируется этот комплекс в эконом-классе, стоимость квадратного метра здесь «тянет» на крепкий бизнес-класс. Она зависит от нескольких параметров: площади квартиры, ее расположения на этаже и ориентации по сторонам света, а также этажа, на котором расположена квартира.
Цена «квадрата» в самых маленьких квартирах площадью 18 кв.м составляет 22-25 тыс. грн, а в самых больших площадью 50 кв.м – 23-26 тыс. грн. И, как говорят в отделе продаж – это еще «не потолок», в скором времени ожидается повышение цен.
Конечно, из-за того, что площади помещений тут невелики, общая сумма получается не такой уж и страшной. купить квартиру в ЖК Smart House можно минимально за 400 тыс. грн. Это будет 18-метровая комната на 3 этаже.
Продажа квартир в ЖК Smart House ведется по предварительному договору покупки-продажи, который инвестор заключает с ООО «РК Барбарис».
Заказчиком, застройщиком и генподрядчиком ЖК Smart House выступает ООО «РК Барбарис» – эта компания купила здание, которое сейчас реконструируется. Из разрешительных документов, застройщик располагает Декларацией о начале строительных работ по реконструкции помещений нежилого строения в многоквартирный жилой дом (КВ 083153030725).
Несмотря на наличие такого документа, обращу внимание потенциальных инвесторов на несколько фактов, которые лично меня очень смутили. Думаю, перед принятием окончательного решения об инвестиции в этот объект, надо обязательно получить ответы на следующие вопросы. К сожалению, застройщик не смог удовлетворить мое любопытство 🙁
Вопрос №1. Почему в Декларации указан адрес не Машиностроительная, 39, а бульвар Лепсе, 6, корпус 8, литера «Ф»?
Вопрос №2. Если реконструируется здание по бульвару Лепсе, а не по Машиностроительной, то точно ли все здание принадлежит застройщику? Потому что судя по этому Решению Дарницкого районного суда часть помещений данного здания принадлежит (или принадлежала) третьему лицу (№ судебного дела 2602/4079/12).
Вопрос №3. Почему в Кадастровой карте нет никаких данных об участке – кому принадлежит земля под зданием и, самое главное, каково ее целевое назначение? То есть – можно ли на этом участке размещать многоквартирный дом? Если нет, то шансы благополучного введения комплекса в эксплуатацию, снижаются.
Вопрос №4. Проводилась ли экспертиза проекта реконструкции? По-моему, квартиры общей площадью 18 км. м сильно меньше того, что предусмотрено ДБН В.2.2.-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» (там минимальная площадь квартир составляет 30 кв.м). Поэтому если у застройщика отсутствует разрешение строить такое жилье, у него могут быть проблемы с введением комплекса в эксплуатацию.
Вопрос №5. Почему дом строится по Декларации, а не по Разрешению? Все-таки жилой дом на 1000 квартир – объект как минимум 5 категории сложности, поэтому право вести работы по его строительству (или реконструкции) дает именно Разрешение. И в случае его отсутствия ГАСК вполне может эти работы приостановить, а Декларацию – аннулировать. Как это, слову произошло на днях в Николаеве – работы по реконструкции промышленного здания в промышленное были признаны самовольными из-за отсутствия у застройщика согласованного проекта реконструкции и Разрешения на проведение строительных работ. В принципе, я подозреваю, что если инспекция ГАСК наведается на этот объект, то его судьба будет аналогичной.
Подводим итоги
Если честно, то мне лично не понравилась идея разместить в бывшем промышленном здании более крохотных 1000 квартир. Мне кажется, этот ЖК может превратиться в гостиницу или студенческое общежитие – здесь можно будет «перекантоваться» пару месяцев или лет (кому как повезет), но вряд ли комплекс превратится в то, что можно назвать «Sweet Home».
Думаю, квартиры здесь будут востребованы под сдачу – тем более тот факт, что квартиры передаются уже с ремонтом, позволяет арендодателям сразу же получать от нее пассивный доход, без дополнительных затрат.
Также думаю, что многие родители рассматривают возможность купить здесь своим подросшим чадам небольшую квартирку – чтобы не снимать им же жилье на время учебы и избавить их от необходимости жить в студенческом общежитии.
Что понравилось
Некоторые планировки, близость метро
Что не понравилось
Многолюдность будущего комплекса, большинство планировок, стоимость квадратного метра, открытые вопросы по разрешительной документации.
285 відгуків