Рынок новостроек: итоги осени 2018

Ну что ж, на календаре и за окном наступила зима, а значит пришло время подвести итоги осенних тенденций столичного и пригородного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, что интересного произошло здесь за 3 месяца, куда движутся цены и насколько активны девелоперы.

Средние цены: в Киеве – вниз, в пригороде – вверх

Судя по данным статистики ЛУН.ua, нынешней осенью средние цены на недвижимость Киева и пригорода двигались во встречных направлениях – в столице «средний метр» дешевел, а в пригороде дорожал.

Так, после сентябрьского рывка, когда средние цены на квадратный метр в столичных новостройках поднялись более чем на 1 тыс. грн – с 22,8 тыс. грн в августе до 23,9 тыс. грн в сентябре – на рынке наблюдается откат. В октябре средняя стоимость столичного «квадрата» составила 23,8 тыс.грн, а в ноябре она снизилась до 23,4 тыс. грн. Сложно сказать, что послужило тому причиной: то ли падение спроса, то ли «черная пятница» сыграла свою роль в формировании средней цены, но факт остается фактом – цены пошли вниз. Причем как в гривне, так и в долларовом выражении.

Рынок новостроек: итоги осени статистика цен в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривне

При этом минимальная стоимость квадратного метра в столице за осень прибавила 200 грн и составила 16,2 тыс. грн. Напомню, на начало года она составляла 15,5 тыс. грн, а на начало осени – 16 тыс. грн.

Рынок пригородных новостроек демонстрировал осенью 2018 года совсем иную тенденцию – медленный, но неуклонный рост. Так, в сентябре средняя стоимость пригородного «квадрата» составляла 12,6 тыс. грн, в октябре – 12,9 тыс. грн, а в ноябре достигла 13 тыс. грн.

Новых проектов было немного

Вполне вероятно, что подобная динамика связана с тем, что интенсивность появления новых проектов этой осенью была невелика. В частности, в сентябре столичным инвесторам презентовали 6 проектов, из которых масштабными можно назвать всего 4: ЖК Happy House, «Урловский-1», «Шелтер» и «Старт». В октябре продажи стартовали всего в двух ЖК – «Район-2» и «Метрополия-Дарница». А вот ноябрь порадовал столичных инвесторов стартом продаж  в трех больших ЖК: «Урловский-2», «Медовый-2», ОК’Land и двух поменьше: «Лукьяновский Каскад» и «Днепровский».

Рынок новостроек: итоги осени ЖК ОкЛенд
Один из новых проектов – ЖК “ОК Лэнд”

В пригороде бума новых объектов тоже не наблюдалось. В сентябре началось привлечение инвесторов к ирпенскому ЖК «Фаворит-2», в октябре – к ирпенскому же ЖК «Олимп», а в ноябре стартовали продажи в броварских ЖК «Квартал Аллей» и «Браво».

На первый взгляд может показаться, что по сравнению с прошлыми годами, когда на рынок выводилось по десятку новых проектов ежемесячно, активности у застройщиков поубавилось. Но я бы все же сказала, что это не совсем так: число новых проектов может быть и снизилось, зато их масштаб стал больше. На мой взгляд, этому способствует позиция городской власти, взявшей курс на реновацию и «освоение» территорий бывших промышленных и производственных предприятий.

Самый дорогой район – и наоборот

По итогам осени, самым дорогим районом (с точки зрения инвестиции в строящуюся недвижимость, конечно) по-прежнему оставался Печерский. Квадратный метр здесь обходился инвесторам более чем в 51 тыс. грн. При этом, если в сентябре средняя цена квадратного метра на элитном Печерске составляла 51 тыс. грн, то в октябре она выросла до 53,2 тыс. грн. Правда, надолго удержать эту планку она не смогла, и в ноябре опустилась до 51,6 тыс. грн.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по районам
Динамика стоимости квадратного метра по районам столицы

Интересно, что строящаяся недвижимость в Деснянском районе – он считается самым недорогим по стоимости строящегося «квадрата» – демонстрировала прямо противоположный тренд. Всю осень средняя цена на новостройки здесь шла вниз: с 18,2 тыс. грн в сентябре она опустилась до 18 тыс. грн в октябре, а в ноябре вообще «рухнула» до 16,8 тыс. грн.

Подобные тенденции, на мой взгляд, могут говорить о том, что инвесторы негативно отреагировали на попытку застройщиков поднять цены – и вынудили их несколько поумерить свои аппетиты. Конечно, выводы и прогнозы о поведении цен в долгосрочной перспективе пока делать рано, но мне кажется, что общий тренд «на понижение» будет сохраняться.

«На коне» только бизнес-класс

Если рассматривать векторы движения цен на столичные новостройки в разрезе классности новостроек, то можно сделать вывод, что более-менее уверенно себя чувствуют только девелоперы ЖК бизнес-класса. Только они «закрыли» осень с положительной динамикой средней стоимости квадратного метра. Хотя, ноябрь 2018 вынудил и их подумать о снижении цен. Так, в сентябре квадратный метр в ЖК класса «бизнес» предлагался в среднем за 35,2 тыс. грн, в октябре – за 36,2 тыс. грн, а в ноябре – за 35,4 тыс. грн. То есть, в целом осень закончилась на более высокой отметке, чем началась.

Рынок новостроек: итоги осени статистика по классам
Динамика средних цен в разных классах столичных новостроек

«Квадрат» в ЖК класса «элит» начал осень со средней цены 57,5 тыс. грн, но уже в октябре он подешевел до 56,6 тыс. грн – и удержал эту планку до начала декабря.

А вот средние цены на квадратные метры в новостройках классах «комфорт» и «эконом» постепенно снижались всю осень. Так, в сентябре «метр» в новостройках комфорт-класса оценивался застройщиками в 21 тыс. грн, а уже в ноябре – в 20,6 тыс. грн. В ЖК класса «эконом» снижение средних цен было более выражено – с 18,7 тыс. грн в сентябре до 18 тыс. грн в ноябре. Отмечу, что это даже ниже августовского уровня, который для ЖК эконом-класса составил 18,1 тыс. грн.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы