Столичная первичка: итоги весны 2020 года

Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтрашнем дне у многих — и у тех, кто работает «на себя», и у работников по найму, и у бизнесменов. Давайте посмотрим, как пережили весну столичные застройщики, проанализируем динамику цен на столичном рынке первички и попытаемся спрогнозировать каким будет для них лето.

Весенняя динамика

Весна действительно выдалась для столичных застройщиков непростой — несмотря на то, что карантинные ограничения коснулись этого вида деятельности меньше всего. К сожалению, очень многие застройщики столкнулись с существенным снижением притока новых инвесторов — по данным Конфедерации строителей Украины, почти у половины опрошенных в период карантина отмечалось снижение объемов продаж строящихся квадратных метров. Конечно, эти данные касаются всей Украины, но, думаю, что и многим столичным застройщикам пришлось несладко в период жесткого карантина.

Изменения в работе строительных компаний в период карантина

К счастью, постепенно карантинные ограничения становятся мягче — и столичный рынок недвижимости немедленно отреагировал на «оживление» небольшим ростом цен. По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках подросла на 100 грн — и достигла 25, тыс. грн против 25 тыс. грн в марте и апреле.

При этом майская минимальная цена за месяц и вовсе прибавила почти рекордные 500 грн, — и достигла 17,5 тыс. грн против 17 тыс. в апреле 2020 г.

Изменение стоимости квартир на рынке первички
Динамика средних цен на столичную недвижимость в гривне

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что застройщики и девелоперы в мае зафиксировали повышение интереса потенциальных инвесторов к столичным новостройкам — и не преминули им воспользоваться. Насколько оправдаются эти надежды, и будут ли готовы инвесторы платить за строящиеся квадраты больше, мы сможем понять уже в ближайшие три-четыре месяца.

Что-то дорожает, что-то дешевеет

Интересно, что этой весной динамика средних цен на столичные новостройки в разных сегментах рынка вела себя по-разному. Так, например, по данным ЛУН, несмотря на карантин и кризис, средние цены в новостройках эконом-класса демонстрировали заметный рост. Средняя цена метра тут поднималась и апреле, и в мае — на 500 и 700 грн соответственно. Если «в карантин» сегмент новостроек эконом-класса вошел при средней мартовской стоимости квадратного метра на уровне 17 тыс. грн, то уже в мае его цена выросла до 18,2 тыс. грн. Подобная динамика, на мой взгляд, говорит о том, что интерес инвесторов к недвижимости этого класса по-прежнему остается наиболее высоким. И глядя на этот интерес, девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно.

Класс «комфорт» демонстрировал несколько иную динамику цен: в марте средняя стоимость квадрата в этом сегменте составляла 21,3 тыс. грн, в апреле он поднялась до 21,9 тыс. грн, а в мае вернулась на «исходные» 21,3 тыс. грн. Подобные колебания я лично могу объяснить лишь одним допущением: девелоперы предположили, что кризисная ситуация заставит инвесторов вкладывать свои «запасы» в недвижимость и решили поднять цены. Но, видимо, немного просчитались — и откатили цены на прежний уровень.

Изменение стоимости квартиры на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки в разрезе районов и классов недвижимости

Примерно такая же картина наблюдалась и в сегменте столичных новостроек класса «бизнес»: в апреле средняя цена повысилась более чем на 1,5 тыс. грн — с 36,3 тыс. грн в марте до 37,9 тыс. грн в апреле. А в мае средняя цена хоть и не вернулась на мартовский уровень, но все же снизилась до 37,5 тыс. грн.

А вот девелоперы, работающие в премиум-сегменте, похоже, все спрогнозировали правильно. Средняя цена в апреле снизилась с 69,6 тыс. грн до  68,2 тыс. грн — и таковой оставалась на протяжении мая.

В целом, как видим, на столичном рынке первички за период карантина ни массового обвала цен, ни бешеного роста цен не произошло. Посмотрим, как поведет себя стоимость «квадратов» в пост-карантинной реальности.

Место решает все

Не менее интересно было посмотреть, как вели себя средние цены на новостройки в разных районах Киева. По данным ЛУН, за период карантина, самые заметные колебания средней цены были зафиксированы в Печерском районе. Тут «средний метр»  в апреле подскочил на 2,6 тыс. грн — а уже в мае упал на 1,6 тыс. грн. Но все равно, по итогам весны, средняя цена квадратного метра в печерских новостройках повысилась на 1 тыс. грн (с марта по май 2020 г.)

Изменение средней стоимости квартир на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки по районам Киева

А вот наиболее сильное снижение в период жесткого карантина продемонстрировали средние цены на новостройки в Шевченковском районе. А апреле они «потеряли» 1,7 тыс. грн, по сравнению с мартом. И даже несмотря на небольшой рост в мае, мартовского уровня они пока не достигли — в мае средняя цена «квадрата» в Шевченковском районе хоть и прибавила  0,4 тыс. грн, но все равно была меньше, чем в марте на 1,3 тыс. грн.

Жизнь в эпоху перемен

Несмотря на то, в период карантина государство не ограничивало работу строительной отрасли, сказать о том, что оно как-то помогало, тоже, наверное, будет не очень корректно. Основное отраслевое событие этой весны — ликвидация ДАБИ и реформирование ведомства. С одной стороны, это, конечно, сыграло застройщикам на руку — на переходный период были отменены все проверки и инспекции, способные остановить стройку или иным образом помешать работе застройщиков.

Но с другой стороны, «разброд и шатание» не позволил многим застройщикам ввести построенные дома в эксплуатацию. По данным ЛУН.Місто, 236 тыс. построенных квадратных метров ждут ввода в эксплуатацию. И каждый невведенный «квадрат» — это, по сути, раздраженный инвестор, который ждет свою квартиру и злится на девелопера. На фоне других рисков, подобная ситуация может стать для некоторых застройщиков фатальной.

Прогноз на лето

В нынешней неопределенной ситуации очень сложно делать какие-либо прогнозы — и по поводу движения цен, и по поводу ситуации на рынке в целом. Тут все «завязано» на множество довольно динамично изменяющихся факторов: и дальнейшего формата карантина, и курса национальной валюты, и политической ситуации в стране.

В то же время, говорить о том, что «все пропало», на мой взгляд, пока преждевременно. Многие застройщики в период карантина активизировали свои площадки и повысили темпы строительства. А кое-кто даже рискнул в этот непростой период вывести на рынок новые проекты. Это, как мне кажется, может говорить о том, что девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом.

Также мне кажется, что нынешнее лето будет непохожим на другие. Традиционно, этот сезон считается «мертвым» для застройщиков — люди больше озабочены планированием отпусков и зарубежных поездок, а не выбором новостроек для инвестирования. Нынешним летом и отпуски, и, тем более, зарубежные поездки, как мне кажется, будут не так тотально занимать умы граждан — и вполне вероятно, это скажется на более живом интересе к теме инвестирования свободных финансов в недвижимость. Конечно, число людей, готовых рискнуть и «вложиться в котлован» будет невелико — основной спрос сосредоточится, на мой взгляд, в сегменте построенной и почти построенной недвижимости. Но, конечно, этот интерес будет лишь в том случае, если нашу страну не накроет очередной политический и/или экономический кризис.

316 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 316 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы