Столичная первичка: итоги весны 2020 года

Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтрашнем дне у многих – и у тех, кто работает «на себя», и у работников по найму, и у бизнесменов. Давайте посмотрим, как пережили весну столичные застройщики, проанализируем динамику цен на столичном рынке первички и попытаемся спрогнозировать каким будет для них лето.

Весенняя динамика

Весна действительно выдалась для столичных застройщиков непростой – несмотря на то, что карантинные ограничения коснулись этого вида деятельности меньше всего. К сожалению, очень многие застройщики столкнулись с существенным снижением притока новых инвесторов – по данным Конфедерации строителей Украины, почти у половины опрошенных в период карантина отмечалось снижение объемов продаж строящихся квадратных метров. Конечно, эти данные касаются всей Украины, но, думаю, что и многим столичным застройщикам пришлось несладко в период жесткого карантина.

Изменения в работе строительных компаний в период карантина

К счастью, постепенно карантинные ограничения становятся мягче – и столичный рынок недвижимости немедленно отреагировал на «оживление» небольшим ростом цен. По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках подросла на 100 грн – и достигла 25, тыс. грн против 25 тыс. грн в марте и апреле.

При этом майская минимальная цена за месяц и вовсе прибавила почти рекордные 500 грн, – и достигла 17,5 тыс. грн против 17 тыс. в апреле 2020 г.

Изменение стоимости квартир на рынке первички
Динамика средних цен на столичную недвижимость в гривне

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что застройщики и девелоперы в мае зафиксировали повышение интереса потенциальных инвесторов к столичным новостройкам – и не преминули им воспользоваться. Насколько оправдаются эти надежды, и будут ли готовы инвесторы платить за строящиеся квадраты больше, мы сможем понять уже в ближайшие три-четыре месяца.

Что-то дорожает, что-то дешевеет

Интересно, что этой весной динамика средних цен на столичные новостройки в разных сегментах рынка вела себя по-разному. Так, например, по данным ЛУН, несмотря на карантин и кризис, средние цены в новостройках эконом-класса демонстрировали заметный рост. Средняя цена метра тут поднималась и апреле, и в мае – на 500 и 700 грн соответственно. Если «в карантин» сегмент новостроек эконом-класса вошел при средней мартовской стоимости квадратного метра на уровне 17 тыс. грн, то уже в мае его цена выросла до 18,2 тыс. грн. Подобная динамика, на мой взгляд, говорит о том, что интерес инвесторов к недвижимости этого класса по-прежнему остается наиболее высоким. И глядя на этот интерес, девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно.

Класс «комфорт» демонстрировал несколько иную динамику цен: в марте средняя стоимость квадрата в этом сегменте составляла 21,3 тыс. грн, в апреле он поднялась до 21,9 тыс. грн, а в мае вернулась на «исходные» 21,3 тыс. грн. Подобные колебания я лично могу объяснить лишь одним допущением: девелоперы предположили, что кризисная ситуация заставит инвесторов вкладывать свои «запасы» в недвижимость и решили поднять цены. Но, видимо, немного просчитались – и откатили цены на прежний уровень.

Изменение стоимости квартиры на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки в разрезе районов и классов недвижимости

Примерно такая же картина наблюдалась и в сегменте столичных новостроек класса «бизнес»: в апреле средняя цена повысилась более чем на 1,5 тыс. грн – с 36,3 тыс. грн в марте до 37,9 тыс. грн в апреле. А в мае средняя цена хоть и не вернулась на мартовский уровень, но все же снизилась до 37,5 тыс. грн.

А вот девелоперы, работающие в премиум-сегменте, похоже, все спрогнозировали правильно. Средняя цена в апреле снизилась с 69,6 тыс. грн до  68,2 тыс. грн – и таковой оставалась на протяжении мая.

В целом, как видим, на столичном рынке первички за период карантина ни массового обвала цен, ни бешеного роста цен не произошло. Посмотрим, как поведет себя стоимость «квадратов» в пост-карантинной реальности.

Место решает все

Не менее интересно было посмотреть, как вели себя средние цены на новостройки в разных районах Киева. По данным ЛУН, за период карантина, самые заметные колебания средней цены были зафиксированы в Печерском районе. Тут «средний метр»  в апреле подскочил на 2,6 тыс. грн – а уже в мае упал на 1,6 тыс. грн. Но все равно, по итогам весны, средняя цена квадратного метра в печерских новостройках повысилась на 1 тыс. грн (с марта по май 2020 г.)

Изменение средней стоимости квартир на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки по районам Киева

А вот наиболее сильное снижение в период жесткого карантина продемонстрировали средние цены на новостройки в Шевченковском районе. А апреле они «потеряли» 1,7 тыс. грн, по сравнению с мартом. И даже несмотря на небольшой рост в мае, мартовского уровня они пока не достигли – в мае средняя цена «квадрата» в Шевченковском районе хоть и прибавила  0,4 тыс. грн, но все равно была меньше, чем в марте на 1,3 тыс. грн.

Жизнь в эпоху перемен

Несмотря на то, в период карантина государство не ограничивало работу строительной отрасли, сказать о том, что оно как-то помогало, тоже, наверное, будет не очень корректно. Основное отраслевое событие этой весны – ликвидация ДАБИ и реформирование ведомства. С одной стороны, это, конечно, сыграло застройщикам на руку – на переходный период были отменены все проверки и инспекции, способные остановить стройку или иным образом помешать работе застройщиков.

Но с другой стороны, «разброд и шатание» не позволил многим застройщикам ввести построенные дома в эксплуатацию. По данным ЛУН.Місто, 236 тыс. построенных квадратных метров ждут ввода в эксплуатацию. И каждый невведенный «квадрат» – это, по сути, раздраженный инвестор, который ждет свою квартиру и злится на девелопера. На фоне других рисков, подобная ситуация может стать для некоторых застройщиков фатальной.

Прогноз на лето

В нынешней неопределенной ситуации очень сложно делать какие-либо прогнозы – и по поводу движения цен, и по поводу ситуации на рынке в целом. Тут все «завязано» на множество довольно динамично изменяющихся факторов: и дальнейшего формата карантина, и курса национальной валюты, и политической ситуации в стране.

В то же время, говорить о том, что «все пропало», на мой взгляд, пока преждевременно. Многие застройщики в период карантина активизировали свои площадки и повысили темпы строительства. А кое-кто даже рискнул в этот непростой период вывести на рынок новые проекты. Это, как мне кажется, может говорить о том, что девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом.

Также мне кажется, что нынешнее лето будет непохожим на другие. Традиционно, этот сезон считается «мертвым» для застройщиков – люди больше озабочены планированием отпусков и зарубежных поездок, а не выбором новостроек для инвестирования. Нынешним летом и отпуски, и, тем более, зарубежные поездки, как мне кажется, будут не так тотально занимать умы граждан – и вполне вероятно, это скажется на более живом интересе к теме инвестирования свободных финансов в недвижимость. Конечно, число людей, готовых рискнуть и «вложиться в котлован» будет невелико – основной спрос сосредоточится, на мой взгляд, в сегменте построенной и почти построенной недвижимости. Но, конечно, этот интерес будет лишь в том случае, если нашу страну не накроет очередной политический и/или экономический кризис.


478 відповідей
  • Руслан
    04.06.2019 о 21:29
    Василий
    А чому не враховано світову кризу 2019-2020 рр ?

    а шо це така за криза 2019-2020? де про це можна почитати?

    OrangeGuest
    05.09.2017 о 19:10

    Оранж сити в голосеевском раййоне от Геоса по цене Вишнёвого 🙂

    Татьяна
    13.07.2018 о 02:53
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Ну вы даете, как вообще можно сравнивать вторичку и новострой??? Упс, только давайте оговорим какую именно вторичку? Дома построенные с начала 90-х до сегодняшнего дня – это одно, а все остальное – это совсем другая вторичка!
    Конечно, если понимая под вторичкой дом 98 года , где мин 2 лифта, метражи трешек по 74-90 метра, стены из кирпича и кухни по 10м минимум, то конечно нужно брать. Но извините, сталинки, хрущевки,гостинки, чешки и прочее, где 1к по 26-30м, двушки по 42-46 с кухней в 6 метров, только пассажирским лифтом, стенами из панелей+ все старые коммукации, отсутствие даже консьержей (помните, они раньше были везде, а потом появился домофон за 12гр в месяц вместо 50гр за бабушку), контингент соседей алкашей, бабушек и наркоманов со шприцами на лестничных площадках, о чем вы говорите вообще????
    Какая вторичка???
    Квартиры в домах старше 1990 г постройки я б вообще не рассматривала для покупки. Ну или вы только на свой век рассчитывааете? Дома 70-80х во что превратятся к тому времени, пока ваши дети вырастут?
    Еще один пункт: безопасность. У родственников на дочку в лифте напал то ли грабитель, то ли насильник, благо она вырвалась, девочка рослая и сильная, а преступник типа Монатика попался (слава Богу), так это в преславутом хорошем доме КТУ, где два лифта и двушки по 55м и трехи по 70-74м, но!!! Обычный подъезд с домофоном, никакой консьержки ли ОСББ, потому что живет кто попало, всем наплевать, никто ничего не организовывает. Домов с ОСББ единицы.
    И еще, посмотрите на комплексную застройку некоторых застройщиков (не буду говорить, что б рекламы не было). Да, со школами в новых районах проблема, а в старых нет? Выросло поколение 80-х и так и осталось там жить, родило новых детей и так далее+ приезжих много, классы тоже забиты. Но застройщики такие дворы делают, там и футбольные поля, и баскетбольные, и дорожки для прогулок и шахматы уличные, площадки для малышей, площадки для более старших детей. Кто жил в новострое никогда не вернется в старый фонд!!!! Рассуждают только те, кто в срани Господней совка пожил и теперь дом на 10 лет младше с ОСББ раем ему кажется.

    Вася Вася
    07.12.2019 о 17:48
    Max
    Бережаснский или Багговутовский посмотрите.

    Багговутовский попробывала посетить…Мнение неоднозначно.Да атмосфера старого города(временами даже больше чем хотелось бы)но скользота- не представляю как там передвигаться.До сих пор в лёгком шоке.Ну и какая-то неразбериха(гаражи что-ли)перед носом, но ЖК не лишен очарования…

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы