Столичная первичка: итоги весны 2020 года

Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтрашнем дне у многих – и у тех, кто работает «на себя», и у работников по найму, и у бизнесменов. Давайте посмотрим, как пережили весну столичные застройщики, проанализируем динамику цен на столичном рынке первички и попытаемся спрогнозировать каким будет для них лето.

Весенняя динамика

Весна действительно выдалась для столичных застройщиков непростой – несмотря на то, что карантинные ограничения коснулись этого вида деятельности меньше всего. К сожалению, очень многие застройщики столкнулись с существенным снижением притока новых инвесторов – по данным Конфедерации строителей Украины, почти у половины опрошенных в период карантина отмечалось снижение объемов продаж строящихся квадратных метров. Конечно, эти данные касаются всей Украины, но, думаю, что и многим столичным застройщикам пришлось несладко в период жесткого карантина.

Изменения в работе строительных компаний в период карантина

К счастью, постепенно карантинные ограничения становятся мягче – и столичный рынок недвижимости немедленно отреагировал на «оживление» небольшим ростом цен. По данным ЛУН, средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках подросла на 100 грн – и достигла 25, тыс. грн против 25 тыс. грн в марте и апреле.

При этом майская минимальная цена за месяц и вовсе прибавила почти рекордные 500 грн, – и достигла 17,5 тыс. грн против 17 тыс. в апреле 2020 г.

Изменение стоимости квартир на рынке первички
Динамика средних цен на столичную недвижимость в гривне

Подобная динамика, на мой взгляд, может говорить о том, что застройщики и девелоперы в мае зафиксировали повышение интереса потенциальных инвесторов к столичным новостройкам – и не преминули им воспользоваться. Насколько оправдаются эти надежды, и будут ли готовы инвесторы платить за строящиеся квадраты больше, мы сможем понять уже в ближайшие три-четыре месяца.

Что-то дорожает, что-то дешевеет

Интересно, что этой весной динамика средних цен на столичные новостройки в разных сегментах рынка вела себя по-разному. Так, например, по данным ЛУН, несмотря на карантин и кризис, средние цены в новостройках эконом-класса демонстрировали заметный рост. Средняя цена метра тут поднималась и апреле, и в мае – на 500 и 700 грн соответственно. Если «в карантин» сегмент новостроек эконом-класса вошел при средней мартовской стоимости квадратного метра на уровне 17 тыс. грн, то уже в мае его цена выросла до 18,2 тыс. грн. Подобная динамика, на мой взгляд, говорит о том, что интерес инвесторов к недвижимости этого класса по-прежнему остается наиболее высоким. И глядя на этот интерес, девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно.

Класс «комфорт» демонстрировал несколько иную динамику цен: в марте средняя стоимость квадрата в этом сегменте составляла 21,3 тыс. грн, в апреле он поднялась до 21,9 тыс. грн, а в мае вернулась на «исходные» 21,3 тыс. грн. Подобные колебания я лично могу объяснить лишь одним допущением: девелоперы предположили, что кризисная ситуация заставит инвесторов вкладывать свои «запасы» в недвижимость и решили поднять цены. Но, видимо, немного просчитались – и откатили цены на прежний уровень.

Изменение стоимости квартиры на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки в разрезе районов и классов недвижимости

Примерно такая же картина наблюдалась и в сегменте столичных новостроек класса «бизнес»: в апреле средняя цена повысилась более чем на 1,5 тыс. грн – с 36,3 тыс. грн в марте до 37,9 тыс. грн в апреле. А в мае средняя цена хоть и не вернулась на мартовский уровень, но все же снизилась до 37,5 тыс. грн.

А вот девелоперы, работающие в премиум-сегменте, похоже, все спрогнозировали правильно. Средняя цена в апреле снизилась с 69,6 тыс. грн до  68,2 тыс. грн – и таковой оставалась на протяжении мая.

В целом, как видим, на столичном рынке первички за период карантина ни массового обвала цен, ни бешеного роста цен не произошло. Посмотрим, как поведет себя стоимость «квадратов» в пост-карантинной реальности.

Место решает все

Не менее интересно было посмотреть, как вели себя средние цены на новостройки в разных районах Киева. По данным ЛУН, за период карантина, самые заметные колебания средней цены были зафиксированы в Печерском районе. Тут «средний метр»  в апреле подскочил на 2,6 тыс. грн – а уже в мае упал на 1,6 тыс. грн. Но все равно, по итогам весны, средняя цена квадратного метра в печерских новостройках повысилась на 1 тыс. грн (с марта по май 2020 г.)

Изменение средней стоимости квартир на рынке первички по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки по районам Киева

А вот наиболее сильное снижение в период жесткого карантина продемонстрировали средние цены на новостройки в Шевченковском районе. А апреле они «потеряли» 1,7 тыс. грн, по сравнению с мартом. И даже несмотря на небольшой рост в мае, мартовского уровня они пока не достигли – в мае средняя цена «квадрата» в Шевченковском районе хоть и прибавила  0,4 тыс. грн, но все равно была меньше, чем в марте на 1,3 тыс. грн.

Жизнь в эпоху перемен

Несмотря на то, в период карантина государство не ограничивало работу строительной отрасли, сказать о том, что оно как-то помогало, тоже, наверное, будет не очень корректно. Основное отраслевое событие этой весны – ликвидация ДАБИ и реформирование ведомства. С одной стороны, это, конечно, сыграло застройщикам на руку – на переходный период были отменены все проверки и инспекции, способные остановить стройку или иным образом помешать работе застройщиков.

Но с другой стороны, «разброд и шатание» не позволил многим застройщикам ввести построенные дома в эксплуатацию. По данным ЛУН.Місто, 236 тыс. построенных квадратных метров ждут ввода в эксплуатацию. И каждый невведенный «квадрат» – это, по сути, раздраженный инвестор, который ждет свою квартиру и злится на девелопера. На фоне других рисков, подобная ситуация может стать для некоторых застройщиков фатальной.

Прогноз на лето

В нынешней неопределенной ситуации очень сложно делать какие-либо прогнозы – и по поводу движения цен, и по поводу ситуации на рынке в целом. Тут все «завязано» на множество довольно динамично изменяющихся факторов: и дальнейшего формата карантина, и курса национальной валюты, и политической ситуации в стране.

В то же время, говорить о том, что «все пропало», на мой взгляд, пока преждевременно. Многие застройщики в период карантина активизировали свои площадки и повысили темпы строительства. А кое-кто даже рискнул в этот непростой период вывести на рынок новые проекты. Это, как мне кажется, может говорить о том, что девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом.

Также мне кажется, что нынешнее лето будет непохожим на другие. Традиционно, этот сезон считается «мертвым» для застройщиков – люди больше озабочены планированием отпусков и зарубежных поездок, а не выбором новостроек для инвестирования. Нынешним летом и отпуски, и, тем более, зарубежные поездки, как мне кажется, будут не так тотально занимать умы граждан – и вполне вероятно, это скажется на более живом интересе к теме инвестирования свободных финансов в недвижимость. Конечно, число людей, готовых рискнуть и «вложиться в котлован» будет невелико – основной спрос сосредоточится, на мой взгляд, в сегменте построенной и почти построенной недвижимости. Но, конечно, этот интерес будет лишь в том случае, если нашу страну не накроет очередной политический и/или экономический кризис.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы