Летний рост: как менялись цены на новостройки

Похоже, столичный рынок недвижимости пошел «на повышение» – все лето цены на строящиеся квадратные метры стабильно росли. Давайте оглядимся, проанализируем причины такого тренда и попытаемся предугадать как будет вести себя рынок в ближайшей перспективе.

Время «быков»*: цены растут во всех сегментах

Если взглянуть на график статистики средних цен на столичном рынке недвижимости, то можно заметить, что тренд «на повышение» начался ровно год назад – несмотря на традиционное летнее затишье и бэкграунд в виде начала пандемии, средние цены на столичные новостройки начали расти в августе 2020 года. И этот рост не остановился и в августе 2021.

Так, за три месяца нынешнего лета средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 32,5 тыс. грн, прибавив за один месяц 600 грн, за все лето – 1,7 тыс. грн, а с начала года – 4,5 тыс. грн. В валюте рост был не столь впечатляющ, но тоже довольно ощутимым: за месяц условный метр подорожал на $20 (средняя цена – $1210, по данным ЛУН), за лето – $80, а с начала года – $220. Если сравнивать среднюю цену за квадрат столичных новостроек в августе 2021 с августом 2020, то в гривне рост отмечался с 26,5 тыс. грн до 32,5 тыс. грн (+7 тыс. грн или 26%) , а в долларе его стоимость поднялась с $960 до $1210 (+$250 или 27%).

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в гривне и долларе
Динамика средних и минимальных цен на новостройки в гривне (график вверху) и долларе (график снизу). Данные ЛУН

При этом рост отмечался во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элит. Так, по сравнению с августом 20 года, средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с 19,5 тыс. грн до 21,9 тыс. грн (+12%), в комфорте с 21,6 тыс. грн до 26,9 тыс. грн (+24%), в классе «бизнес» – с 38,7 тыс. грн до 48,8 тыс. грн (+26%), а в «элит» – с 68,5 тыс. грн до 76,9 тыс. грн (+12%).

Статистика рынка недвижимости - рост средних цен за год в новостройках разных классов
Рост средних цен за год в новостройках разных классов

В долларовом эквивалента за год динамика цены тоже впечатляет: в эконом-классе рост составил с $710 до $810 (+14%), в комфорте – с $790 до $1010 (+27%), в бизнесе – с $1400 до $1820 (+30%), в элит – с $2490 до $2960 (+18%).

Сколько построили

По данным Киевского управления статистики, за первое полугодие нынешнего года, в столице было принято в эксплуатацию более 512 тыс. новых квадратных метров (причем если в 1 квартале было введено 145 тыс. кв.м, то во 2 квартале  ввели почти 368 тыс. новых кв.м). Эта цифра в два раза выше, чем показатель ввода в первом полугодии 2020 года. Конечно, подобный рост впечатляет. Но все же не нужно забывать, что первая половина 2020 года – не самый удачный период для сравнения (ну или наоборот, тут как посмотреть). Все-таки первый локдаун и совпавшая с ним по времени реформа ДАБИ довольно сильно «затормозили» темпы сдачи киевских новостроек в эксплуатацию.

Статистика рынка недвижимости - динамика ввода нового жилья в эксплуатацию
Динамика ввода нового жилья в эксплуатацию за 1 полугодие 2021 года. Данные ГУ статистики в Киеве

По итогам полугодия по темпам прироста новых жилых квадратных метров в лидеры вышел Шевченковский район, в котором за 6 месяцев нынешнего года появилось 138 тыс. кв.м нового жилья. Ненамного отстает от него Голосеевский район, который за полгода «прирос» новыми 119 тыс. кв.м.. Замыкает тройку лидеров Дарницкий район, где за полгода удалось ввести в эксплуатацию 49,5 тыс. новых жилых «квадратов».

Сколько планируют построить

При этом в планах у столичных застройщиков до конца нынешнего года ввести еще 130 ЖК (полностью или в отдельных очередях). Если эти планы воплотятся в жизнь, то думаю по итогам нынешнего года число новых жилых квадратных метров вполне может удвоиться, а то и утроиться (по сравнению с 1 полугодием). К слову, по данным Укрстата, только в 1 квартале 2021 года в столице началось строительство порядка 500 тыс. новых квадратных метров (к сожалению, статистика за полугодие пока не подоспела). Для сравнения: в 1 квартале 2020 года эта цифра составляла менее 185 тыс. новых квадратов.

Так что, как видим, в ближайшем будущем дефицита новостроек в столице не предвидится. Собственно, это уже видно по нарастающему темпу представления инвесторам новых проектов. На сегодняшний день в Киеве ведутся работы на 150 стройплощадках – и до конца года планируют начать строить еще как минимум два десятка новых ЖК.

Почему растут цены?

Конечно, однозначного и точного ответа на этот вопрос я не дам:) Но предположить, почему на фоне снижения доходов у значительной части населения Украины цены на рынке недвижимости рванули вверх, могу. Конечно, формированию тренда «на повышение» поспособствовал не один, а целый комплекс факторов.

№1. Снижение ставок по депозитам. На фоне прошлогоднего снижения учетной и банковских ставок, инвесторы начали массово вкладываться единственную, по сути, альтернативу депозитам – «в кирпичи».

№2. Немаловажно и то, что строительная отрасль успешно справилась с локдауном – за что, конечно, огромное спасибо правительству, решившему не вводить жесткий карантин на стройплощадках. Люди увидели, что государство «благоволит» застройщикам – и понесли к ним свои сбережения.

№3. Всплеск спроса и приток новых инвестиций позволил девелоперам начать «разгон цен» – законы рынка никто не отменял.

№4. Масла в огонь «разогрева рынка» подлил уровень базовой инфляции, позволив девелоперам использовать для инвесторов железный аргумент в стиле «а что сейчас не дорожает?» – и продолжить повышение цен. В целом, конечно, да, дорожает – но то, что влияет на себестоимость строительства (стройматериалы и оплата труда) не подорожало настолько, чтобы оправдать рост цен на строящиеся квадратные метры в среднем на 25% за год. К слову, если кому интересно, то средняя зарплата на столичных стройплощадках составляет около 10 тыс. грн в месяц (у штатных работников, согласно данным Киевского управления статистики). Я согласна, что в реальности эту сумму можно смело умножить на 1,5-2, но дело в том, что за текущий год зарплаты в этом секторе практически не выросли – если, конечно, верить нескольким моим знакомым, работающим на стройках. Да и индекс цен на строительную продукцию по мнению Укрстата, за год составил всего 110,5% (2 квартал 2021 по отношению ко 2 кварталу 2020 г.).

№5. И снова спасибо правительству, задумавшему оптимизировать налогообложение (законопроект №5600) и убрать льготу по НДС на вторую и последующую поставки жилья – и при этом не озаботившемуся разъяснением своих идей «народным массам». Что, в свою очередь, позволило некоторым девелоперам анонсировать грядущее существенное повышение цен – и даже начать воплощать его в жизнь. Ну и пусть законопроект еще не принят. Ну и пусть на ценообразование многих девелоперов (тех, которые включают суммы НДС в договора с инвесторами) этот закон, даже если его примут, никак не повлияет. Зато есть прекрасный повод для дальнейшего «разогрева» рынка.

Статистика рынка недвижимости - причины роста цен

В общем, сошлись несколько факторов, которые и вызвали тренд «на повышение» на столичном рынке первички. И, как мне кажется, какое-то время данный тренд еще продлится. Об этом, в частности, могут свидетельствовать активно растущая стоимость «квадратов» в новых проектах – в которых, по сути, успели построить только отдел продаж. Цены «на старте» во многих из них не намного ниже цен на квадратные метры в тех проектах, которые находятся практически на финишной прямой – и вот это, на мой взгляд, настораживающий «звоночек». А учитывая ажиотаж, который (в том числе, по словам самих застройщиков) царит в отделах продаж – можно предположить, что инвесторы действительно шквально кинулись вкладываться в новостройки.

Как правило, это значит, что на горизонте уже показались «медведи» – и рынок готовится к развороту. Когда именно он произойдет – сказать сложно, но в том что он будет сомневаться не приходится. Думаю, до конца нынешнего года мы еще будем наблюдать дальнейшее повышение цен – может быть, не настолько динамичное, но внушающее определенный оптимизм. А вот что будет дальше, прикинем в декабре. В любом случае, думаю, будет интересно 🙂

P.S. * – «Быки» (англ. bull) – биржевые игроки, трейдеры и инвесторы, планирующие заработать на росте цены активов. Их стратегия основывается на надежде (или точном знании), что рынок, сектор или конкретная акция будут дорожать.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы