Первинка: що відбувається з цінами на нерухомість?

На момент повномасштабного вторгнення росії на наші землі, український ринок нерухомості швидко ріс та «розігрівався». Активне будівництво велось майже у всіх великих містах країни, а ціни на нерухомість невпинно зростали. Після 24 лютого ринок завмер – на щастя, ненадовго, адже починаючи з квітня будівельники почали відновлювати роботи на майданчиках.

Але що відбувається з ринком зараз? Як змінилися ціни? Скільки житлових комплексів відновили будівництво? Вирішила підбити невеликі підсумки та проаналізувати динаміку цін на новобудови за майже пів року війни.

Перш ніж почати дослідження, нагадаю, що український ринок нерухомості вже пережив декілька криз. Девелопери та інвестори новобудов пам’ятають 2008 рік, 2014-2015 роки, 2020 рік, які були доволі непростими для будівельної галузі – але після того «життя продовжилось». Давайте згадаємо, як ці кризи впливали на динаміку цін на новобудови.

Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України
Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України. Дані ЛУН.Всі Новобудови

На вихід з кризи 2014-2015 років (напад росії, девальвація гривні, втрата територій) знадобилось більше часу. Близько 3 років минуло до формування стійкого тренду на здорожчання середніх цін.

2020 рік: у березні 2020 року розпочалась пандемія та пов’язані з нею обмеження. Ціни на новобудови дещо просіли, але вже восени вони знову взяли стійкий курс на здорожчання. Тож від «пандемічного обвалу» ринок оговтався доволі швидко, а забудовникам знадобилось близько півроку, аби вивести ціни на допандемічний рівень та надати їм імпульс для подальшого зростання.

Я впевнена, що й нинішню кризу ринок новобудов теж успішно здолає – хоча це, звісно, питання часу.

Київ

За даними ЛУН.Місто, станом на 24 лютого 2022 року середня вартість «квадрату» новобудови складала 35,7 тис. грн або $1270, а продажі велися у 221 київському ЖК.

На 31 липня 2022 року, згідно даних того самого джерела, середня ціна «квадрату» від забудовника зросла та знизилась одночасно. Зросла – у гривні, до 44,5 тис. грн (+24,5%). А знизилась – у доларі, до $1190 (-6,3%). Тож наразі дати однозначну відповідь на питання «чи подорожчали новобудови з початку агресії?» доволі складно – ми з вами маємо нагоду спостерігати одну з варіацій культового експерименту Шредінгера 🙂

Динаміка середніх цін на новобудови Києва у гривні
Динаміка середніх цін на столичні новобудови у гривні

Якщо подивитись на динаміку середніх гривневих цін в розрізі житла за класами, то можна зробити висновок, що локомотивом подорожчання є преміальні новобудови. Саме в них з лютого 2022 найактивніше дорожчала середня вартість квадратного метра у гривні. І тільки в них ціна зростала навіть у доларовому еквіваленті. Цифри такі: у гривні середня вартість «преміум» квадратного метра складала 81 тис. грн в лютому, а у липні вона підвищилась до 108,7 тис. грн (+34%). У доларах – $2850 у лютому проти $3120 на початок серпня (+9,5%).

Динаміка середніх цін у новобудовах по класам у Києві
Найактивніше в столиці дорожчали новобудови преміумкласу

Нерухомість інших класів демонструвала загальноринковий тренд різновекторного напрямку цін. Так, у бізнескласі середня вартість квадратного метра у лютому становила 54,6 тис. грн або $1940, а наприкінці липня – 65,9 тис. грн (+20%) або $1850 (-5%). У класі комфорт з лютого по кінець липня середня ціна у гривні зросла з 28,3 тис. грн до 31,8 тис. грн (+12%), а у доларі – знизилася з $1000 до $880 (-12%). В сегменті економкласу ціна в гривні виросла з 24,7 тис. грн до 27 тис. грн (+9%), а в доларі – знизилася з $880 до $800 (-9%).

Звісно, найближчим часом середні ціни можуть дещо скоригуватись – адже в столиці ще не всі забудовники відновили продаж на своїх проєктах. За даними ЛУН.Місто, якщо у лютому 2022 року в Києві пропонували квартири у 221 ЖК, то на кінець липня продажі велись лише у 148 житлових комплексах. Тобто приблизно у третині столичних новобудов продажі досі не відновлені.

Київська область

В новобудовах передмістя Києва можна спостерігати ті ж самі тенденції, що й у столиці: здорожчання середньої ціни у гривні та зниження у доларі. Але, я б сказала, у лайт-версії – подорожчання та падіння були не настільки сильними, як у столиці.

Так, наприкінці лютого середня вартість квадратного метра новобудов Київської області складала 22 тис. грн, а у липні вона сягнула 25 тис. грн. Тобто у гривні ціни виросли лише на 13%. А в доларах, з лютого по липень, середня ціна опустилась з $770 до $700 за кв.м – зниження склало 10%.

Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва
Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва

Цікаво, що за даними ЛУН.Місто, в гривні найсильніше подорожчали новобудови Бучі – якщо у лютому в середньому квадратний метр тут коштував 20,6 тис. грн, то наприкінці липня його вартість вже складала 31,4 тис. грн. На цьому фоні подорожчання новобудов в Ірпені (з 24,1 до 28,7 тис. грн), Гостомелі (з 20,5 до 24 тис. грн), Вишневому (з 26 до 27 тис. грн), Гатному (з 21,2 до 23,1 тис. грн) виглядає навіть якось несерйозно 🙂

Одеса

Одеса та Одеська область зараз сильно потерпають від обстрілів рашистів – але це не відволікає місцевих забудовників та девелоперів від роботи. Зі 172 новобудов регіону, що вели продажі наприкінці лютого, зараз працюють 112 – тобто в надскладних умовах будується більше двох третин ЖК!

Як і в Києві, в Одесі ми спостерігаємо ту ж різнонаправлену динаміку середньої ціни на новобудови – але в Одесі вона менш виразна. З лютого по липень квадратний метр місцевих новобудов в середньому подорожчав – якщо рахувати у гривні, з 24,2 тис. грн до 31,5 тис. грн (+30%). І подешевшав, якщо рахувати у доларі – з $850 до $840 (-1,2%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Одеси

На відміну від Києва, тут відбувалось майже синхронне подорожчання в усіх класах житла – причому найактивніше підняття ціни продемонстрував економклас. Так, у новобудовах преміумкласу за цей період вартість «метру» виросла з 42,8 тис. грн до 54,2 тис. грн (+26%). У ЖК класу бізнес – з 25,9 тис. грн до 35,9 тис. грн (+38%). Нерухомість комфорткласу здорожчала в середньому з 28,3 до 31,8 тис. грн (+12%). А от в економсегменті з лютого місяця середня ціна квадратного метру зросла майже наполовину з 17,5 тис. грн до 24,5 тис. грн (+40%).

Львів

Новобудови Львова та Львівської області – єдині з новобудов цих чотирьох регіонів, які продемонстрували зростання середньої ціни не тільки в гривні, а й у доларі. За даними ЛУН.Місто, з лютого по липень 2022 року вартість середнього квадрату тут зросла з 22,9 тис. грн до 28,9 тис. грн (+26%) та з $810 до $860 (+ 6%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Львова

До того ж саме тут відбувався майже синхронний ріст вартості середнього «квадрату» у всіх класах житла. Так, у преміум-класі з лютого по липень середня ціна зросла з 34,8 тис. грн до 48,6 тис. грн (+40%). У класі бізнес за цей період зафіксоване зростання з 30,4 тис. грн до 38,9 тис. грн (+28%). У новобудовах комфорт класу – з 22 до 27,2 тис. грн (+23%). А в економкласі – з 17,5 до 23,1 тис. грн (+32%).

Крім того, саме у Львові та області відновлено будівництво майже всіх ЖК – зі 216 ЖК, в яких велись продажі наприкінці лютого, зараз працює 202 проєкти. Як на мене – чудова тенденція.

Що це все означає?

Який висновок можна зробити з цих даних? По-перше, я б констатувала, що український ринок нерухомості досі міцно «прив’язаний» до долара. Адже зростання гривневих цін на новобудови зумовлене, в основному, девальвацією національної валюти. Звісно, ще є припущення, що собівартість квадратного метра в ЖК преміальних сегментів набагато вища, ніж у ЖК масмаркету, але, як на мене, то цей фактор не може настільки сильно впливати на динаміку цін в окремих класах житла.

По-друге, я б сказала, що забудовники тверезо оцінюють можливості інвесторів – і, коригуючи ціни, враховують статки власної цільової аудиторії та настрої ринку. Адже по суті, ціни на новобудови (в доларовому вираженні) зросли тільки у преміальних проєктах та в інвестиційно найпривабливіших регіонах.

По-третє, девальвація гривні найболючіше вдарила по існуючим інвесторам – тим, які скористалися відтермінуванням платежів і які оплачують квадратні метри в гривні з прив’язкою до курсу валют. І зараз саме вони (точніше, їх гроші)  є основним ресурсом, що підтримує забудовників. На щастя, більшість девелоперів це розуміє і намагається якнайшвидше виконати свої зобов’язання перед інвесторами та добудувати для них квартири.

Що далі?

Дивлячись на динаміку середніх доларових цін на новобудови у відносно спокійному Львові, можу припустити, що таку ж саму тенденцію ми незабаром побачимо і в столиці та в передмісті – якщо сюди знову не полізуть рашисти. Але якщо зростання доларових цін на нерухомість «віджахне» загарбників від Одеси та області, то я не проти подорожчання тамтешніх новобудов:)

Ситуація на ринку нерухомості прогноз

При цьому я не впевнена, що доларове здорожчання квадратів, що будуються (якщо воно все ж таки відбудеться) знайде розуміння у потенційних інвесторів – за таких умов більшість з них вирішить відтермінувати інвестицію або перенаправити вільні гроші на вторинний ринок нерухомості.

Тому ймовірно, що забудовники наразі використовуватимуть різноманітні цінові засоби стимулювання попиту: знижки, власний курс перерахунку валюти, фіксацію цін у гривні на визначений проміжок часу тощо. Тобто, на мою думку, якщо «де-юре» ціни у доларах й підуть вгору, то «де-факто» найближчим часом вони залишатимуться стабільними чи навіть продовжать зниження. А вже якою буде динаміка цін на новобудови у гривні – залежатиме від курсу валют.

Також мені здається, що українські девелопери почнуть активніше працювати над залученням до своїх проєктів іноземних інвесторів – пропонувати їм спеціальні умови співпраці, супровід угод, можливо навіть часткове відшкодування податків. Як на мене, для багатьох девелоперів це логічний крок на шляху до забезпечення стійкого притоку фінансів.

І ще один перспективний шлях вистояти – співпраця з державою. Зараз в країні розроблено декілька програм відбудови житла, компенсації за знищені чи пошкоджені квартири,  забезпечення житлом ВПО. Тому ті забудовники, які співпрацюватимуть з державою, майже гарантовано почуватимуть себе на ринку більш впевнено.

Тож як бачимо, нинішня криза на будівельному ринку, хоча й дійсно сувора, але цілком переборна. І я більш ніж впевнена – більшість девелоперів її здолають, і в майбутньому протистоятимуть новим кризам та викликам. Тож віримо в ЗСУ та забудовників 😉

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де у Києві купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Києві жити добре?”. 


478 відповідей
  • Кушнир (руководитель КГС) проехался по инвесторвм УКРБУД :), скоро и по своим проедется

    Рынок недвижимости: итоги 2020 года На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
    Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

    Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
    Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

    закінчилося ось таким повідомленням –
    «Сообщение попало под спам фильтр!»
    І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
    Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
    * * *
    В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
    * 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
    * 15-20% – для заробітку на перепродажі;
    * 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
    * 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
    Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
    Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
    Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
    Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
    Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
    В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
    На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
    * різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
    * індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
    * нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
    * зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
    * оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

    Ірина Романова
    Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

    Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
    Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
    Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

    • Відповідь змінена 4 years тому користувачем  Виктория.
    Ірина Романова
    Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

    Плюс еще время на оформление документов.

    В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

    Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
    А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы