Київ, Львів, Одеса: що відбувається з цінами на новобудови

За даними статистики ЛУН, середні ціни на новобудови у гривні продовжують зростати, але у жовтні темпи подорожчання трохи уповільнились. До того ж подорожчання відбувається нерівномірно – в різних містах і передмістях темпи збільшення середньої ціни нерівномірні. Також нерівномірно дорожчає нерухомість, що будується з різних класів.

Київ

Згідно графіку ЛУН, у столиці України середня ціна на новобудови у жовтні становила 49 тис. грн. Це означає, що за місяць вона додала 2,4 тис. грн – адже у вересні, за даними ЛУНу, середня вартість квадратного метру київських новобудов становила 47,6 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови у Києві
Динаміка середніх цін на новобудови у Києві. Дані ЛУН

Пожвавішала у жовтні і ділова активність столичних девелоперів – якщо у вересні ЛУН зафіксував 168 новобудов у продажу, то у жовтні кількість таких проєктів збільшилась на 12 – і досягла показника у 180 активних новобудов. Тобто кількість ЖК, девелопери яких поновили продажі майбутніх квартир, невпинно повертається до довоєнного рівня.

До речі, за першу декаду листопада девелопери відкрили продажі ще у 6 ЖК, тобто на 9.11.22  залучення коштів приватних інвесторів ведеться у 186 новобудовах. Для порівняння: у лютому 2022 року, коли рашисти напали на Україну, в Києві налічувалось 220 ЖК у продажі.

Динаміка середніх цін в новобудовах Києва за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що у жовтні в столиці зростала середня ціна лише у новобудовах комфорт-класу – з 33,9 тис. грн до 35,4 тис. грн. А ось у ЖК бізнес-класу середня ціна навіть трохи знизилася – з 70,3 тис. грн до 68,3 тис. грн. Середня ціна квадратного метру в ЖК економкласу та бізнес-класу в жовтні залишилась незмінною:  30 тис. грн та 135,3 тис. грн відповідно.

Зате є речі, які навіть війна не здатна змінити: найвища середня ціна на столичні новобудови в Печерському районі (108,9 тис. грн), а найнижча – в Деснянському (29,7 тис. грн).

Київська область

В новобудовах Київської області у жовтні теж спостерігалось підвищення середньої ціни у гривні. Порівняно з вереснем вони зросли на 1,1 тис. грн – з 31,2 у вересні до до 32,3 тис. грн у жовтні.

Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області. Дані ЛУН

Збільшувалась у жовтні і кількість активних проєктів: якщо у вересні, за даними ЛУН, на гроші приватних інвесторів чекали у 351 ЖК, то наприкінці жовтня відділи продажів буди відкриті вже у 378 житлових комплексах. Хоча, до довоєнних показників девелоперам Київської області ще далеко – за даними ЛУН, у лютому 2022 року в області девелопери пропонували інвесторам квартири у 480 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що як і у Києві, в області у жовтні трохи подешевшали новобудови бізнес-класу –  якщо у вересні середня ціна кв.м в ЖК цього класу становила 55,9 тис. грн, то у жовтні вона знизилась до 54,1 тис. грн. Зате, на відміну від столиці, в жовтні в області зросли середні ціни у ЖК інших класів. Так, в економі середня ціна за місяць підросла з 25,6 до 26,4 тис. грн, в комфорті – з 29,5 до 30 тис. грн, а в преміумі – з 104,8 до 109 тис. грн.

Одеса та область

Для одеських інвесторів жовтень теж приніс зростання середньої ціни на новобудови – квадратний метр нерухомості, що будується, здорожчав в місті з 38 тис. грн до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі
Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі. Дані ЛУН

А ось кількість новобудов у продажу в місті трохи зменшилась – з 77 у вересні до 76 у жовтні. Але не турбуйтесь, вже у першу декаду листопада продажі велися у 82 ЖК – тобто бачимо, що в Одесі кількість активних проєктів теж росте. Та потроху наближається до довоєнного рівня – у лютому в місті велись продажі у 112 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо роздивлятись динаміку середніх цін на різні класи одеських новобудов, то побачимо, що у жовтні середня ціна залишалась стабільною лише у економкласі – ЛУН її зафіксували на рівні 29,5 тис. грн. А ось у всіх інших класах відбувалось зростання середньої ціни: в комфорт класі середня вартість «квадрату» у жовтні зросла з 35,3 до 35,9 тис. грн, в бізнес класі – з 36,6 до 37,7 тис. грн, а в преміумі – з 66,7 до 70 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області
Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області. Дані ЛУН

В Одеській області ціни на новобудови демонстрували ту ж саму динаміку помірного зростання: за жовтень 2022 року середня гривнева ціна «квадратів» що будуються зросла лише на 600 грн – з 34,5 до 35,1 тис. грн. Цікаво, що в області в жовтні також поменшало на 1 активний ЖК (122 у вересні проти 121 у жовтні) – проте вже на 9.11.22 року продажі велися в 129 проєктах Одеської області (до війни таких проєктів в області налічувалося 175).

Львів та область

А ось у Львові середня ціна на новобудови у жовтні трохи загальмувала своє зростання. За даними ЛУН, середня ціна квадратного метру у львівських ЖК у жовтні становила стільки ж, скільки у вересні – 44,9 тис. грн. При цьому кількість новобудов у продажу продовжувала зросати – з 110 у вересні до 115 у жовтні. Ба більше, у першу декаду листопада кількість активних ЖК навіть перебільшила довоєнний показник – зараз, за даними ЛУН, у Львові налічується 118 проєктів у продажі, а в лютому 2022 року їх було 117.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Львова
Динаміка середніх цін на новобудови Львова. Дані ЛУН

Проте є й невеличкий парадокс: за даними ЛУН, хоча загальна середня ціна львівських новобудов у жовтні залишилась незмінною, середні ціни на новобудови різних класів у жовтні продовжували демонструвати суттєве зростання – в компанії це пояснюють різною методикою підрахунку.

Так, середня вартість квадратного метру в львівських ЖК класу економ в жовтні зросла з 28 до 34,2 тис. грн. В ЖК класу комфорт зафіксовано подорожчання середньої ціни метру з 39 тис. грн до 40,6 тис. грн. В класі бізнес подорожчання було мінімальним (але ж було!) – з 50,7 тис. грн до 50,8 тис. грн. А в класі еліт середня вартість квадрату зросла з 76,4 до 80 тис. грн.

Динаміка середніх цін в різних класах новобудов Львова
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо говорити про новобудови Львівської області, то у жовтні середня вартість квадратного метру тут зросла на 1,1 тис. грн – з 34,6 до 35,7 тис. грн. Проте, побільшало і новобудов, доступних для інвесторів – за жовтень кількість активних проєктів виросла з 208 до 214 і практично досягла довоєнного рівня (220 активних ЖК у лютому 2022 року).

Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області. Дані ЛУН

За даними ЛУН, в жовтні у Львівській області було зафіксоване зниження середньї ціни у новобудовах класу комфорт – з 47,4 до 45,9 тис. грн. В інших класах середні ціни йшли лише вгору: в класі економ середня ціна піднялась з 24,9 до 25,7 тис. грн, в класі комфорт – з 31,7 до 32,6 тис. грн, а в класі преміум – з 59,7 до 62,4 тис. грн.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы