Пережили: підсумки 2022 року

Ну що, вітаю – 2022 рік позаду! Тож пропоную озирнутися та подивитись, яким цей рік був для будівельної галузі загалом, чим запам’ятається забудовникам та інвесторам.

Виклики, виклики та ще раз виклики

У минулому році всі ми стикнулися з тим, що геть зруйнувало звичне життя та світогляд – Україна зазнала повномасштабної збройної агресії з боку росії. Саме війна стала тим самим головним чинником, який вплинув на «архітектуру» ринку нерухомості – і Києва, і всієї України.

Вплинув, але не зруйнував: на початку 2023 року ми бачимо, що українські забудовники не тільки продовжують працювати над проєктами, які розпочали ще до війни, але й встигли завершити деякі з них. А дехто з девелоперів навіть за важких умов вже дивиться в майбутнє і починає розробляти нові проєкти.

Як і рашисти, які напали на Україну одразу з декількох напрямків, так і війна завдала забудовникам декілька ударів з різних боків.

Hook. Через війну попит на квартири, які ще будуються, суттєво знизився – за деякими оцінками, кількість нових інвесторів новобудов просіла на 80-90% від довоєнного рівня. В такі дані не важко повірити, адже з початку війни з країни виїхало більше 8 млн біженців, а це майже 1/5 від всього населення держави. А з тих, хто залишився, більшість відклали чи взагалі відмовилися від планів щодо інвестування у новобудову.

Цей удар в минулому році забудовники витримали завдяки вже існуючим інвесторам, які уклали угоди раніше та інвестували в майбутні квартири на виплат. Саме вони забезпечили девелоперам більш-менш стабільний фінансовий потік, який і дозволив їм відновити та продовжувати будівництво. Крім того, «фінансову підтримку» забудовникам забезпечили ті нові клієнти, які у 2022 році купували в них готове чи майже готове житло.

Uppercut. Руйнування логістичних ланцюжків. Війна геть «перекроїла» звичну карту поставок будматеріалів: деякі з них йшли на майданчики з країни-агресора (те ж скло, наприклад), деякі матеріали постачали ті виробники, які опинилися на окупованих територіях.

Цей удар, звісно, був болючим, але більшість девелоперів, здається, підготувались до нього заздалегідь. Адже навесні 2022 року, коли будмайданчики почали оживати, виявилось, що девелопери мають чималі запаси матеріалів. Ці запаси дозволили їм відновити будівництво та спокійно очікувати нових поставок – принаймні, так про це розповідали забудовники Києва, Одеси та Львова.

Backfist. Війна спровокувала суттєву інфляцію та здешевлення національної валюти – за даними НБУ, рівень споживчої інфляції за підсумками року склав 22,6%, а гривня за період війни просіла майже на 45% (з умовних 28 грн за долар до 40 грн).

Звісно, ці фактори вплинули на собівартість будівництва – адже ціна на будматеріали теж суттєво зросла. Цей фактор змусив забудовників піднімати вартість квадратного метру в майбутніх квартирах – за даними ЛУН, за 2022 рік медіанна ціна в грн за кв. м у новобудові виросла на 38% в Києві та на 33% в області.

Зауважу, що ці показники, загалом, корелюють з рівнем інфляції – тож можна говорити про те, що девелопери столичного регіону саме скоригували вартість майбутніх квадратних метрів, а не підвищили ціни на них.

А ось у західних регіонах девелопери, здається, вирішили не дріб’язатися – і не тільки компенсувати поточний рівень інфляції, а й закласти майбутні ризики та заробити.

Наприклад, за даними того ж ЛУН, за рік медіанна ціна квадрату новобудов у Львові збільшилась на 80%, у Львівській області – на 66%, в Івано-Франківську – на 65%, в області – на 69%. В Ужгороді медіана цін зросла на 83%, а в Закарпатській області – на 116% (всі дані стосуються саме гривневих цін).

Так, всі ми розуміємо, що саме західні області з початку вторгнення були найбільш привабливими для клієнтів девелоперів. Тож дуже добре, що зростання цінової медіани у більшості з них становило все ж таки двозначне, а не тризначне число 😉

Hammerfist. Осінь принесла забудовникам нові випробування – рашисти почали гатити по цивільній інфраструктурі, що викликало проблеми з енергозабезпеченням. І будмайданчики від них потерпають не менше, ніж будинки пересічних українців.

Тому девелопери, як і всі ми, за можливості, комплектують свої об’єкти генераторами – але таке «резервне живлення» провокує подальше підвищення собівартості будівництва і збільшує терміни виконання робіт. Що, опосередковано, впливає на цікавість інвесторів до ринку новобудов – не самим добрим чином.

Підтримка та захист

Девелопери докладали максимальні зусилля, аби вистояти в дуже складних ринкових умовах. Але в цій битві вони були не самотні – їм, по мірі сил, допомагала й держава.

Slipping. По-перше, згідно Постанови Кабміну № 722 від 24.06.2022 р. були суттєво спрощені дозвільні та реєстраційні процедури в будівництві. Згідно цієї постанови, багато документів (МУО, тощо) на період воєнного стану та ще рік по ньому видаються забудовнику за принципом «мовчазної згоди» – якщо немає ніякої відповіді від органу, то відповідь вважається позитивною.

Side-step. З початку вторгнення були закриті всі джерела інформації, які дозволяли перевірити «хто, що та на якій підставі» будує на тій чи іншій ділянці: реєстр прав на нерухоме майно, земельний кадастр, єдиний реєстр будівельної діяльності (з виданими МУО, Дозволами на будівництво та Сертифікатами готовності до експлуатації).

Кажуть, що всі ці дані були закриті для убезпечення даних від загарбників – і, мабуть, якийсь сенс в цьому є. Але, здається, трішки не такий, про який нам розповідають: адже закритість цих даних, по-перше, унеможливлює аналіз інвестиційної привабливості того чи іншого проєкту – і просто-таки змушує поодиноких потенційних інвесторів у новобудови відмовлятись від «первинки» і дивитись тільки на «вторинку». Де хоча б можна перевірити права продавця на квартиру.

І, по-друге, закриття реєстрів різко знизило увагу широкого загалу до діяльності забудовників – і потенційно скандальних будівництв. Про них «до часу» нікому нічого невідомо, а коли ошелешені городяни побачать на місці улюбленого скверу чи історичної споруди будівельний паркан та техніку – буде вже запізно. Забудовник матиме на руках всі необхідні дозволи та інші «папірці».

А в тому, що так і буде, я чомусь майже впевнена – адже з тих «крихіток» інформації, які ще можна вивудити з реєстру, бачимо, що, наприклад, за період з 22 лютого 2022 року по 1 січня 2023 року в Україні було видано більше 1,5 тис. Сертифікатів готовності багатоквартирних будинків до експлуатації, майже 4,6 тис. нових МУО та 2 тис. Дозволів на нове будівництво багатоквартирних (!) будинків. Але повторюся: що, хто та де готуються будувати – знають лише самі забудовники та реєстратори.

Clinching. Були в минулому році і законодавчі новації, які мають спростити життя забудовникам – великим забудовникам, я маю на увазі. Зокрема, був прийнятий Закон 2486-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій», який регламентує повторне використання типових проєктів, що може допомогти знизити витрати на нове будівництво. Цей Закон грає на руку саме великим забудовникам, у яких вже є «пул» готових проєктів, які можна буде й надалі використовувати.

Також саме у 2022 році було прийнято Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть збудовані в майбутньому». За великим рахунком, цей Закон аж ніяк не захищає пересічних громадян від невдалих інвестицій у новобудову. І загалом «грає на боці» крупних забудовників, відкриваючи для них велике поле для різноманітних маніпуляцій – від легітимізації «незаконних» проєктів до монополізації ринку.

Ну і «вишенька на торті» – законопроєкт №5655, який було прийнято наприкінці року (зараз цей документ очікує підпису Президента). Якщо він стане Законом, то великі забудовники отримають карт-бланш на забудову «всього та вся» і ще багато-багато преференцій. Я планую присвятити цій новації окремий матеріал, тож зараз не буду про неї багато розповідати, лише наголошу, що проти цього законопроєкту виступають архітектори, урбаністи, громадські організації, міські адміністрації, Мінкульт і навіть НАЗК.

Звісно, це не єдині законодавчі зміни минулого року – але саме вони, на мій погляд, найбільше вплинули на ринок. І саме вони провокували тектонічні зміни на ринку новобудов.

Bobbing. Але найкращою підтримкою забудовників з боку держави в минулому році стала пільгова іпотека «єОселя». Вона може стимулювати відродження попиту на нерухомість, причому не тільки на готові квартири, а й на житло, що будується.

Ще в минулому році декілька забудовників на деяких своїх об’єктах почали пропонувати інвесторам квартири що будуються за цією програмою. Як повідомляють у Мінекономіки, з початку цієї програми (жовтень 2022 року) вже видано більше 500 пільгових кредитів, і 29% (а це майже 150 кредитів) з них – на придбання житла саме на первинці.

Якщо прийняти, що у 2023 році заплановано видати 10-12 тис. таких кредитів – і відсоток іпотеки, що піде на «первинку», буде таким самим, то можемо спрогнозувати, що в наступному році забудовники отримають приблизно 3 тис. нових клієнтів.

Хоча особисто я вважаю, що кількість тих учасників програми, які розглядатимуть саме первинку, буде більшою. Але це вже стосується прогнозів;)

Про інвесторів

Не можу обійти увагою головну «рушійну силу» будь-якого ринку – покупців, або у випадку первинного ринку нерухомості – інвесторів. Звісно, багато хто з тих, хто планував інвестицію в нерухомість, що будується, на деякий час відмовились від своїх планів. Але вже на початку літа забудовники почали фіксувати поступове відродження цікавості до квартир в своїх проєктах. І ця цікавість стала геть не такою, якою була до великої війни.

З ринку майже пішли великі «портфельні інвестори», які викупали у забудовника цілі поверхи на початковому етапі будівництва – але залишились ті, хто придбавав квартири для себе та вирішення власних квартирних питань. Вони, зазвичай, купляли не «повітря» (на початковому етапі будівництва), а готові або майже готові квартири – тобто попит суттєво змістився в сектор більш дорогого, але майже готового житла.

Таким інвесторам забудовники йшли на поступки: персональні знижки, індивідуальні графіки розтермінування, додаткові бонуси – все це «мало місце бути» на ринку первинки минулого року. І, як на мене, в цьому році ми побачимо те саме.

Якщо говорити про останні тенденції, то осінні обстріли енергетичної інфраструктури та масові блекаути теж знайшли своє відображення у змінах попиту. Більше людей стало цікавитись не квартирами в багатоповерхівках, а будинками чи таунхаусами в котеджних містечках. Тобто серед інвесторів почала рости цікавість до більш автономного, в енергетичному плані, житла – гадаю, забудовникам тут є над чим поміркувати.

Ще одне цікаве спостереження: війна перекроїла рівень попиту на нерухомість (в тому числі і на первинку) у різних регіонах України. Зараз найвищий попит спостерігають девелопери західного регіону – а столиця та передмістя, хоча й не втратили цікавості для потенційних інвесторів, але на деякий час стали для них менш привабливими. Сподіваюсь, що скоро ця ситуація зміниться – вірю в ЗСУ! – і столичний регіон знову стане лідером за рівнем зацікавленості інвесторів на первинці.

Що у підсумку?

Якщо підбивати глобальні підсумки року, то, як на мене, для забудовників та інвесторів він був найскладнішим з часів незалежності – кризи 2008 та 2014 років і поряд не стояли з тим, що на ринку відбувається тепер. Але вже 10 місяців забудовники тримають свій «фронт» – і за цей час відновили близько 70% будмайданчиків по всій Україні, добудували більше 61 тис. нових квартир (і це лише за 3 квартали 2022 року!) – та розпочали працювати над зведенням 78 тис. нових!

Тобто, можемо констатувати: український ринок живе! І, до речі, вже в осяжному майбутньому має непогані перспективи – але про них розповім у наступній публікації 😉

P.S. Долучайтесь до обговорення підсумків року та перспективи ринку новобудов на форумі або у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете і надалі бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”