Що з цінами на первинці?

Подивилась, як за перший місяць нового року змінились ціни на первинці Києва, передмістя, Львова та Одеси. Здається, в січні ціни трохи пригальмували своє зростання, а подекуди навіть дещо знизились.

Київ

Згідно даних ЛУН, в перший місяць 2023 року на столичному ринку первинки було зафіксовано невелике зростання середньої ціни квадратного метра, що будується. Якщо у грудні він коштував 48,3 тис. грн, то у січні – подорожчав до 48,6 тис. грн. І це незважаючи на святковий період – зазвичай, на новорічні свята забудовники трохи знижують ціни за рахунок різноманітних акційних пропозицій.

Проте, як бачимо, середня вартість квадрата столичних новобудов поступово підбирається до минулого піка – середньої ціни листопада, коли метр коштував 49 тис. грн.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Києва

Якщо подивитись на ціни в розрізі класів нерухомості, то побачимо, що декілька місяців поспіль не дорожчають тільки квадрати в новобудовах преміум-класу.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Так, в економкласі протягом січня середня ціна зросла на 2 тис. грн – з 32 до 34 тис. грн. В класі комфорт здорожчання за місяць становило 0,7 тис. грн – з 37,7 до 38,4 тис. грн. В бізнес-класі вартість середнього квадрата зросла на 4,9 тис. грн – з 70,7  до 75,6 тис. грн.

І лише у преміальній нерухомості вже третій місяць поспіль фіксується зниження середньої ціни. Щоправда в січні воно суттєво загальмувало і становило лише 0,5 тис. грн. Тобто середня вартість квадрата в ЖК преміум-класу знизилась з 124,6 тис. грн у грудні до 124,1 тис. грн в січні.

Цікаво, що в розрізі столичних районів, середні ціни демонстрували різнонаправлені вектори: в деяких районах міста в січні середня ціна збільшувалась, в деяких – зменшувалась.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за листопад 2022 - січень 2023

Так, наприклад, в перший місяць 2023 року було зафіксовано здорожчання середньої ціни в новобудовах Деснянського (з 30,3 до 34,2 тис. грн), Дніпровського (з 38,5 до 39,3 тис. грн), Оболонського (з 42,6 до 44,5 тис. грн), Подільського (з 59,5 до 61,8 тис. грн), Шевченківського (з 64,5 до 65,2 тис. грн) та Солом’янського (з 39 до 40 тис. грн) районів.

А ось у Дарницькому (з 41,7 до 39,7 тис. грн), Голосіївському (з 48 до 46,1 тис. грн), Печерському (з 109,9 до 107,7 тис. грн) та Святошинському (з 40,3 до 38,8 тис. грн) районах в січні середня ціна знизилась.

Як на мене, такий різнонаправлений вектор може свідчити про те, що забудовники досі намагаються «зрозуміти» ринок та ведуть пошук ціни, яка буде цікавою потенційним інвесторам.

Київська область

В Київській області ситуація з динамікою ціни геть інша – тут середня вартість квадратного метра вже декілька місяців поспіль потроху, але стабільно, росте. В січні 2023 року по відношенню до грудня 2022 року вона додала ще 200 грн та зросла до 33,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

При цьому здорожчання відбувалось у всіх класах нерухомості, за винятком бізнесу. За січень 23 року в сегменті преміум середня вартість збільшилась на 0,7 тис. грн – з 104,9 до 105,6 тис. грн, в комфорт-класі зростання становило 0,5 тис. грн – з 30,5 до 31 тис. грн, в економкласі середній квадрат подорожчав на 0,6 тис. грн – з 27,4 до 28 тис.грн.

Виняток – середня вартість квадратного метра в новобудовах класу бізнес – за перший місяць року вона втратила 0,4 тис. грн і знизилась з 54,8 тис. грн у грудні 22 року до 54,4 тис. грн у січні 23 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метра новобудов у січні цього року трохи знизилась, порівняно з цінами у грудні 2022 року – з 39,1 тис. грн вона опустилась до 38,9 тис. грн.

Цікаво, що у грудні, замість святкового зниження, одеські девелопери навіть трохи підняли ціни. Якщо в листопаді середня ціна квадрата одеських новобудов становила 38,4 тис. грн, то в грудні вона, нагадаю, піднялась до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Як на мене, саме в Одесі спостерігається ну дуже цікава динаміка середньої вартості квадрата новобудов в розрізі класів майбутньої нерухомості – особливо в сегменті економкласу. За даними ЛУН, ціна квадрата в одеських ЖК цього класу декілька місяців тому суттєво рвонула вгору – причому настільки суттєво, що навіть перевищила середню вартість квадрата в сегментах комфорт- та бізнес-класу.

Так, в січні 2023 року ціна квадратного метра в одеському «економі» становила рекордні 42,5 тис. грн – і це, до речі, найвищий в Україні показник для класу економ. Як на мене, він більше схожий на прояв фірмового одеського гумору, ніж на реальну цифру 🙂

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

При цьому середні ціни на новобудови інших класів демонструють більш адекватні показники та динаміку. Так, в січні новобудови преміум-класу продовжували знижувати ціни – за місяць середня вартість квадрата в них зменшилася з 70,9 до 64,1 тис. грн.

Трохи подешевшали і новобудови комфорт-класу – з 35,8 до 34,7 тис. грн. І лише середня вартість квадрата у новобудовах бізнес-класу продемонструвала стабільність – два місяці поспіль вона тримається на рівні 38,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

В Одеському передмісті на графіку середніх цін цікавих «гірок» нема – середня ціна квадратного метра три останні місяці 2022 року трималась на одному рівні (35,1 тис. грн), і трішечки знизилась у січні 2023 року – до 34,6 тис. грн.

В розрізі класів бачимо теж схожу на реальність картину: вартість квадратного метра новобудов преміум-класу знижувалась (з 63,5 до 62,5 тис. грн), бізнес-класу практично залишилася стабільною (зростання відбулось з 35,5 до 35,6 тис. грн), в класі економ середня ціна не змінювалась і трималась на рівні 27 тис. грн. А ось в класі комфорт було зафіксовано суттєве зниження – середня вартість метра зменшилась з 33 до 30,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Львів та область

Якщо вірити даним ЛУН, то у січні середня «гривнева» ціна квадратного метра у львівських новобудовах дещо знизилась – якщо у грудні вона становила 46,8 тис. грн то у наступному місяці середній «метр» коштував 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Але, як на мене, ця «середня вартість квадратного метра» дещо нагадує «середню температуру по лікарні», і не дуже об’єктивно відображає реальний стан речей. Справа в тому, що ціни на львівські новобудови масово «до низу» не пішли, і навіть навпаки продовжили зростання.

Так, впродовж січня 2023 року середня ціна квадрата у класі економ зросла з 35,3 до 36,6 тис. грн, у класі комфорт – з 37,9 до 40,5 тис. грн, у класі бізнес – з 50,5 до 50,6 тиc. грн, а в класі преміум – з 81,5 до 85,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

У новобудовах Львівської області моніторинг ЛУН теж зафіксував зниження середньої ціни за квадратний метр новобудов – за даними агрегатора, вартість середнього метра протягом січня знизилась з 36,2 до 35,9 тис. грн. Але на відміну від Львова, в області така динаміка більш схожа на правду: в розрізі класів новобудов протягом січня тут відбувалось і підвищення, і зниження середньої ціни.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Так, ціна середнього квадрата зросла в сегментах преміум (з 62,6 до 64,1 тис.грн) та бізнес-класу (з 48 до 49,3 тис. грн). Та знизилась в сегментах комфорт (з 32,5 до 32,2 тис. грн) та економкласу (з 27,6 до 26,7 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы