Що з цінами на первинці?

Подивилась, як за перший місяць нового року змінились ціни на первинці Києва, передмістя, Львова та Одеси. Здається, в січні ціни трохи пригальмували своє зростання, а подекуди навіть дещо знизились.

Київ

Згідно даних ЛУН, в перший місяць 2023 року на столичному ринку первинки було зафіксовано невелике зростання середньої ціни квадратного метра, що будується. Якщо у грудні він коштував 48,3 тис. грн, то у січні – подорожчав до 48,6 тис. грн. І це незважаючи на святковий період – зазвичай, на новорічні свята забудовники трохи знижують ціни за рахунок різноманітних акційних пропозицій.

Проте, як бачимо, середня вартість квадрата столичних новобудов поступово підбирається до минулого піка – середньої ціни листопада, коли метр коштував 49 тис. грн.

Якщо подивитись на ціни в розрізі класів нерухомості, то побачимо, що декілька місяців поспіль не дорожчають тільки квадрати в новобудовах преміум-класу.

Так, в економкласі протягом січня середня ціна зросла на 2 тис. грн – з 32 до 34 тис. грн. В класі комфорт здорожчання за місяць становило 0,7 тис. грн – з 37,7 до 38,4 тис. грн. В бізнес-класі вартість середнього квадрата зросла на 4,9 тис. грн – з 70,7  до 75,6 тис. грн.

І лише у преміальній нерухомості вже третій місяць поспіль фіксується зниження середньої ціни. Щоправда в січні воно суттєво загальмувало і становило лише 0,5 тис. грн. Тобто середня вартість квадрата в ЖК преміум-класу знизилась з 124,6 тис. грн у грудні до 124,1 тис. грн в січні.

Цікаво, що в розрізі столичних районів, середні ціни демонстрували різнонаправлені вектори: в деяких районах міста в січні середня ціна збільшувалась, в деяких – зменшувалась.

Так, наприклад, в перший місяць 2023 року було зафіксовано здорожчання середньої ціни в новобудовах Деснянського (з 30,3 до 34,2 тис. грн), Дніпровського (з 38,5 до 39,3 тис. грн), Оболонського (з 42,6 до 44,5 тис. грн), Подільського (з 59,5 до 61,8 тис. грн), Шевченківського (з 64,5 до 65,2 тис. грн) та Солом’янського (з 39 до 40 тис. грн) районів.

А ось у Дарницькому (з 41,7 до 39,7 тис. грн), Голосіївському (з 48 до 46,1 тис. грн), Печерському (з 109,9 до 107,7 тис. грн) та Святошинському (з 40,3 до 38,8 тис. грн) районах в січні середня ціна знизилась.

Як на мене, такий різнонаправлений вектор може свідчити про те, що забудовники досі намагаються «зрозуміти» ринок та ведуть пошук ціни, яка буде цікавою потенційним інвесторам.

Київська область

В Київській області ситуація з динамікою ціни геть інша – тут середня вартість квадратного метра вже декілька місяців поспіль потроху, але стабільно, росте. В січні 2023 року по відношенню до грудня 2022 року вона додала ще 200 грн та зросла до 33,2 тис. грн.

При цьому здорожчання відбувалось у всіх класах нерухомості, за винятком бізнесу. За січень 23 року в сегменті преміум середня вартість збільшилась на 0,7 тис. грн – з 104,9 до 105,6 тис. грн, в комфорт-класі зростання становило 0,5 тис. грн – з 30,5 до 31 тис. грн, в економкласі середній квадрат подорожчав на 0,6 тис. грн – з 27,4 до 28 тис.грн.

Виняток – середня вартість квадратного метра в новобудовах класу бізнес – за перший місяць року вона втратила 0,4 тис. грн і знизилась з 54,8 тис. грн у грудні 22 року до 54,4 тис. грн у січні 23 року.

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метра новобудов у січні цього року трохи знизилась, порівняно з цінами у грудні 2022 року – з 39,1 тис. грн вона опустилась до 38,9 тис. грн.

Цікаво, що у грудні, замість святкового зниження, одеські девелопери навіть трохи підняли ціни. Якщо в листопаді середня ціна квадрата одеських новобудов становила 38,4 тис. грн, то в грудні вона, нагадаю, піднялась до 39,1 тис. грн.

Як на мене, саме в Одесі спостерігається ну дуже цікава динаміка середньої вартості квадрата новобудов в розрізі класів майбутньої нерухомості – особливо в сегменті економкласу. За даними ЛУН, ціна квадрата в одеських ЖК цього класу декілька місяців тому суттєво рвонула вгору – причому настільки суттєво, що навіть перевищила середню вартість квадрата в сегментах комфорт- та бізнес-класу.

Так, в січні 2023 року ціна квадратного метра в одеському «економі» становила рекордні 42,5 тис. грн – і це, до речі, найвищий в Україні показник для класу економ. Як на мене, він більше схожий на прояв фірмового одеського гумору, ніж на реальну цифру 🙂

При цьому середні ціни на новобудови інших класів демонструють більш адекватні показники та динаміку. Так, в січні новобудови преміум-класу продовжували знижувати ціни – за місяць середня вартість квадрата в них зменшилася з 70,9 до 64,1 тис. грн.

Трохи подешевшали і новобудови комфорт-класу – з 35,8 до 34,7 тис. грн. І лише середня вартість квадрата у новобудовах бізнес-класу продемонструвала стабільність – два місяці поспіль вона тримається на рівні 38,1 тис. грн.

В Одеському передмісті на графіку середніх цін цікавих «гірок» нема – середня ціна квадратного метра три останні місяці 2022 року трималась на одному рівні (35,1 тис. грн), і трішечки знизилась у січні 2023 року – до 34,6 тис. грн.

В розрізі класів бачимо теж схожу на реальність картину: вартість квадратного метра новобудов преміум-класу знижувалась (з 63,5 до 62,5 тис. грн), бізнес-класу практично залишилася стабільною (зростання відбулось з 35,5 до 35,6 тис. грн), в класі економ середня ціна не змінювалась і трималась на рівні 27 тис. грн. А ось в класі комфорт було зафіксовано суттєве зниження – середня вартість метра зменшилась з 33 до 30,4 тис. грн.

Львів та область

Якщо вірити даним ЛУН, то у січні середня «гривнева» ціна квадратного метра у львівських новобудовах дещо знизилась – якщо у грудні вона становила 46,8 тис. грн то у наступному місяці середній «метр» коштував 44,2 тис. грн.

Але, як на мене, ця «середня вартість квадратного метра» дещо нагадує «середню температуру по лікарні», і не дуже об’єктивно відображає реальний стан речей. Справа в тому, що ціни на львівські новобудови масово «до низу» не пішли, і навіть навпаки продовжили зростання.

Так, впродовж січня 2023 року середня ціна квадрата у класі економ зросла з 35,3 до 36,6 тис. грн, у класі комфорт – з 37,9 до 40,5 тис. грн, у класі бізнес – з 50,5 до 50,6 тиc. грн, а в класі преміум – з 81,5 до 85,9 тис. грн.

У новобудовах Львівської області моніторинг ЛУН теж зафіксував зниження середньої ціни за квадратний метр новобудов – за даними агрегатора, вартість середнього метра протягом січня знизилась з 36,2 до 35,9 тис. грн. Але на відміну від Львова, в області така динаміка більш схожа на правду: в розрізі класів новобудов протягом січня тут відбувалось і підвищення, і зниження середньої ціни.

Так, ціна середнього квадрата зросла в сегментах преміум (з 62,6 до 64,1 тис.грн) та бізнес-класу (з 48 до 49,3 тис. грн). Та знизилась в сегментах комфорт (з 32,5 до 32,2 тис. грн) та економкласу (з 27,6 до 26,7 тис. грн).

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.