Березень-2023: ціни на новобудови трохи пригальмували?

Здається, перший місяць весни 2023 року спонукав українських забудовників трохи сповільнити темп зростання цін на квадратні метри, що будуються. За даними ЛУН, зниження середньої вартості нових квадратів спостерігалось майже у всіх сегментах нерухомості у всіх великих містах країни. Пропоную подивитись на березневу картину українського ринку новобудов. 

Київ

Якщо вірити статистиці ЛУН, то протягом березня середня вартість квадратного метра новобудов залишалась стабільною – наприкінці березня, як і в лютому, вона становила 48 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Проте якщо подивитись на динаміку вартості квадратів, що будуються, у розрізі класу новобудов, то побачимо, що перший місяць весни приніс суттєве здешевлення середньої ціни кв. м в столичних ЖК класів «преміум» та «бізнес».

Так, у преміум-класі в березні середня вартість «метра» знизилася з 123,8 до 116,7 тис. грн, а в бізнес-класі – з 73,6 до 65,6 тис. грн. В класах комфорт та економ в березні середня ціна «квадрата» залишилась незмінною: 40 та 34 тис. грн за кв.м відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

 

Якщо дивитися на середню вартість квадратного метра в розрізі столичних районів, то можна побачити, що в престижних ЖК Печерського району ціни трохи пішли донизу – з початку року середня вартість квадрата місцевих новобудов впала з 108 тис. грн у січні до 100,6 тис. грн у березні.

Подешевшав «середній квадрат» і в Голосіївському районі – з 50 тис. грн у січні до 46,3 тис. грн у березні. «Не злетів» і намір забудовників Подільського району підняти ціни – якщо в січні середній метр в районних ЖК коштував 65 тис. грн, то у лютому він піднявся до 72,9 тис. грн – а за підсумком березня знову опустився до 67,2 тис. грн.

До речі, навесні подібної тактики вдались девелопери проєктів Дарницького району – в березні середня вартість метра в новобудовах району піднялась до 42,9 тис. грн. з 38 тис. грн у січні-лютому. В інших районах столиці середня вартість квадратного метра залишалась більш-менш стабільною.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за січень-березень 2023

Зауважу, що декого на цих графіках можуть збентежити дані не за січень-лютий-березень, а за лютий-березень-квітень – адже ми звикли, що отримуємо їх за місяць, що вже минув. Як мені пояснили аналітики ЛУН, на графіках вказана ціна станом на 1 число місяця. Отже позначка “квітень” ілюструє дані станом на 1 квітня.

Київська область

В новобудовах Київської області ситуація трохи інша – вартість квадратного метра тут потроху, але зростає. Так, якщо в січні вона становила 33,3 тис. грн, то вже на кінець березня піднялась до 34 тис. грн. Як на мене, це – тимчасове подорожчання. Скоріш за все, за підсумками квітня середня ціна квадрата приміської новобудови трохи знизиться.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

До речі, як і в Києві, в новобудовах Київської області, цінова динаміка вартості середнього квадратного метра в розрізі класів ЖК дещо відрізняється від динаміки середньої ціни «квадрата».

Так, за даними ЛУН, в передмісті столиці середній квадрат в ЖК преміального сегменту з січня демонструє поступове зниження – з 105,6 до 101,1 тис. грн. Така ж динаміка спостерігається і в бізнес-класі – середня вартість квадрата тут за 1 квартал 2023 року знизилась з 54,4 до 50,3 тис. грн.

В новобудовах класу економ за квартал теж відбулось невелике зниження: з 28,2 до 28 тис. грн. Натомість вартість «середнього квадрата» в ЖК класу комфорт, навпаки, трохи зросла – з 30,4 до 31 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

ЦІкаво, що в березні трохи змінились передмістя з найдорожчою вартістю середнього квадратного метра – якщо на початку року лідером був Ірпінь (31 тис. грн), то в березні ним став Вишгород (32,3 тис. грн). А найнижча вартість середнього квадрата збереглася у Білогородці (20,5 тис. грн) – хоча й вона додала 500 грн.

Львів та область

За даними ЛУН, у Львові з початку року спостерігається помірне зростання вартості квадратного метра в новобудовах – станом на 1 квітня ціна склала 45,9 тис. грн, піднявшись з позначки 44,2 тис. грн, яка була зафіксована аналітиками станом на 1 січня. Хоча до рівня осіннього піку (46,8 тис. грн станом на 1 грудня 2022 року) вона все ж не доросла.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

До речі, подібне зростання «середнього квадрата» виглядає трохи дивно – адже згідно даних того ж ЛУН в березні у Львові відбулося здешевлення вартості середнього квадратного метра у всіх чотирьох сегментах місцевої нерухомості: преміум, бізнес, комфорт та економ.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Але на відміну від столичних цін, у Львові в перший місяць весни найбільше подешевшав середній квадратний метр в ЖК класу економ – за березень він втратив майже 3 тис. грн, опустившись з позначки 36,6 тис. грн станом на 1 березня до 33,8 тис. грн станом на 1 квітня.

В сегменті комфорт вартість середнього квадрата знизилась на 1 тис. грн – з 39,5 тис. грн на 1 березня до 38,5 на 1 квітня. Бізнес-клас теж втратив 1 тис. грн – середня ціна квадратного метра в ньому за перший місяць весни опустилась з 51,4 до 50,4 тис. грн. Натомість в ЖК класу преміум середня ціна втратила лише 0,4 тис. грн, знизившись з 84,4 до 84 тис. грн.

Як на мене, це може свідчити про підвищений попит саме на місцеві ЖК преміального сегменту – тобто в регіон прийшли заможні інвестори, які розглядають його як постійне місце для власного проживання (і обирають найкомфортніші варіанти).

Цей висновок, до речі, опосередковано може підтверджувати і динаміка середніх цін на новобудови різних класів у передмісті Львова.

Так, тут ми бачимо поступове та стабільне підвищення середньої ціни у ЖК преміум-класу – наприклад за березень вона зросла з 66,9 до 69,4 тис. грн.  Натомість в проєктах класу бізнес в березні спостерігався відкат середньої ціни метра до рівня кінця січня-початку лютого. Після підвищення ціни на 1 березня до 50,3 тис. грн за кв.м, вартість квадрата знизилась до рівня 49,5 тис. грн.

Цікаво, що в ЖК класу комфорт з початку року середня ціна залишається більш-менш стабільною, на рівні 32,2-32,5 тис. грн, а в економі потроху зростає (з 26,8 тис. грн на початок січня до 28 тис. грн на початок квітня).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Загалом же середня вартість квадратного метра новобудов у Львівській області, за підрахунками аналітиків ЛУН, в березні трохи знизилась – з 36 тис. грн на 1 березня до 35,4 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Одеса та Одеська область

На Одеському ринку первинки в березні знову не обійшлося без цікавинок. Нагадаю, з початку грудня в місті було зафіксовано рекордне подорожчання середньої вартості новобудов економкласу – вона навіть перевищила цей показник для проєктів класу комфорт та бізнес.

Але, здається, місцеві девелопери вирішили, що «пожартували та й годі» – за даними ЛУН, якщо на 1 березня середня ціна квадрата в ЖК економкласу становила 42,1 тис. грн, то на 1 квітня вона ж складала 32 тис. грн. Це вже нижче, ніж середня вартість квадрата в класі комфорт (33,6 тис. грн, за березень зниження склало 1,1 тис. грн) та бізнес (36,4 тис. грн, за березень зниження склало 3,5 тис. грн).

До речі, середній одеській квадрат втрачав у ціні і в преміум-класі – станом на 1 квітня він оцінювався на рівні 63,4 тис. грн, тобто за місяць він подешевшав на 2,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

Загалом в Одесі середня вартість квадратного метра істотно впала – з 39,5 тис. грн, зафіксованої на 1 березня, до 37,2 тис. грн, встановленої на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

В новобудовах Одеської області аналітики ЛУН теж зафіксували невелике зниження середньої вартості квадратного метра. За даними фахівців, станом на 1 квітня вона становила 33,8 тис. грн, тоді як на 1 березня вона складала 34,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Найбільше протягом березня здешевшав середній «квадрат» в преміальних ЖК Одеської області – його ціна знизилась з 62,3 тис. грн на 1 березня до 59,9 тис. грн на 1 квітня. За цей же місяць трохи збавив середню ціну і квадратний метр в ЖК класу комфорт та економ – з 30,4 до 29,5 тис. грн та з 26,3 до 25,9 тис. грн відповідно. А ось ціна середнього метра в новобудовах класу бізнес, навпаки, трохи збільшилась – з 34,4 тис. грн на 1 березня до 35,2 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.  


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы