Березень-2023: ціни на новобудови трохи пригальмували?

Здається, перший місяць весни 2023 року спонукав українських забудовників трохи сповільнити темп зростання цін на квадратні метри, що будуються. За даними ЛУН, зниження середньої вартості нових квадратів спостерігалось майже у всіх сегментах нерухомості у всіх великих містах країни. Пропоную подивитись на березневу картину українського ринку новобудов. 

Київ

Якщо вірити статистиці ЛУН, то протягом березня середня вартість квадратного метра новобудов залишалась стабільною – наприкінці березня, як і в лютому, вона становила 48 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Проте якщо подивитись на динаміку вартості квадратів, що будуються, у розрізі класу новобудов, то побачимо, що перший місяць весни приніс суттєве здешевлення середньої ціни кв. м в столичних ЖК класів «преміум» та «бізнес».

Так, у преміум-класі в березні середня вартість «метра» знизилася з 123,8 до 116,7 тис. грн, а в бізнес-класі – з 73,6 до 65,6 тис. грн. В класах комфорт та економ в березні середня ціна «квадрата» залишилась незмінною: 40 та 34 тис. грн за кв.м відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

 

Якщо дивитися на середню вартість квадратного метра в розрізі столичних районів, то можна побачити, що в престижних ЖК Печерського району ціни трохи пішли донизу – з початку року середня вартість квадрата місцевих новобудов впала з 108 тис. грн у січні до 100,6 тис. грн у березні.

Подешевшав «середній квадрат» і в Голосіївському районі – з 50 тис. грн у січні до 46,3 тис. грн у березні. «Не злетів» і намір забудовників Подільського району підняти ціни – якщо в січні середній метр в районних ЖК коштував 65 тис. грн, то у лютому він піднявся до 72,9 тис. грн – а за підсумком березня знову опустився до 67,2 тис. грн.

До речі, навесні подібної тактики вдались девелопери проєктів Дарницького району – в березні середня вартість метра в новобудовах району піднялась до 42,9 тис. грн. з 38 тис. грн у січні-лютому. В інших районах столиці середня вартість квадратного метра залишалась більш-менш стабільною.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за січень-березень 2023

Зауважу, що декого на цих графіках можуть збентежити дані не за січень-лютий-березень, а за лютий-березень-квітень – адже ми звикли, що отримуємо їх за місяць, що вже минув. Як мені пояснили аналітики ЛУН, на графіках вказана ціна станом на 1 число місяця. Отже позначка “квітень” ілюструє дані станом на 1 квітня.

Київська область

В новобудовах Київської області ситуація трохи інша – вартість квадратного метра тут потроху, але зростає. Так, якщо в січні вона становила 33,3 тис. грн, то вже на кінець березня піднялась до 34 тис. грн. Як на мене, це – тимчасове подорожчання. Скоріш за все, за підсумками квітня середня ціна квадрата приміської новобудови трохи знизиться.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

До речі, як і в Києві, в новобудовах Київської області, цінова динаміка вартості середнього квадратного метра в розрізі класів ЖК дещо відрізняється від динаміки середньої ціни «квадрата».

Так, за даними ЛУН, в передмісті столиці середній квадрат в ЖК преміального сегменту з січня демонструє поступове зниження – з 105,6 до 101,1 тис. грн. Така ж динаміка спостерігається і в бізнес-класі – середня вартість квадрата тут за 1 квартал 2023 року знизилась з 54,4 до 50,3 тис. грн.

В новобудовах класу економ за квартал теж відбулось невелике зниження: з 28,2 до 28 тис. грн. Натомість вартість «середнього квадрата» в ЖК класу комфорт, навпаки, трохи зросла – з 30,4 до 31 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

ЦІкаво, що в березні трохи змінились передмістя з найдорожчою вартістю середнього квадратного метра – якщо на початку року лідером був Ірпінь (31 тис. грн), то в березні ним став Вишгород (32,3 тис. грн). А найнижча вартість середнього квадрата збереглася у Білогородці (20,5 тис. грн) – хоча й вона додала 500 грн.

Львів та область

За даними ЛУН, у Львові з початку року спостерігається помірне зростання вартості квадратного метра в новобудовах – станом на 1 квітня ціна склала 45,9 тис. грн, піднявшись з позначки 44,2 тис. грн, яка була зафіксована аналітиками станом на 1 січня. Хоча до рівня осіннього піку (46,8 тис. грн станом на 1 грудня 2022 року) вона все ж не доросла.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

До речі, подібне зростання «середнього квадрата» виглядає трохи дивно – адже згідно даних того ж ЛУН в березні у Львові відбулося здешевлення вартості середнього квадратного метра у всіх чотирьох сегментах місцевої нерухомості: преміум, бізнес, комфорт та економ.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Але на відміну від столичних цін, у Львові в перший місяць весни найбільше подешевшав середній квадратний метр в ЖК класу економ – за березень він втратив майже 3 тис. грн, опустившись з позначки 36,6 тис. грн станом на 1 березня до 33,8 тис. грн станом на 1 квітня.

В сегменті комфорт вартість середнього квадрата знизилась на 1 тис. грн – з 39,5 тис. грн на 1 березня до 38,5 на 1 квітня. Бізнес-клас теж втратив 1 тис. грн – середня ціна квадратного метра в ньому за перший місяць весни опустилась з 51,4 до 50,4 тис. грн. Натомість в ЖК класу преміум середня ціна втратила лише 0,4 тис. грн, знизившись з 84,4 до 84 тис. грн.

Як на мене, це може свідчити про підвищений попит саме на місцеві ЖК преміального сегменту – тобто в регіон прийшли заможні інвестори, які розглядають його як постійне місце для власного проживання (і обирають найкомфортніші варіанти).

Цей висновок, до речі, опосередковано може підтверджувати і динаміка середніх цін на новобудови різних класів у передмісті Львова.

Так, тут ми бачимо поступове та стабільне підвищення середньої ціни у ЖК преміум-класу – наприклад за березень вона зросла з 66,9 до 69,4 тис. грн.  Натомість в проєктах класу бізнес в березні спостерігався відкат середньої ціни метра до рівня кінця січня-початку лютого. Після підвищення ціни на 1 березня до 50,3 тис. грн за кв.м, вартість квадрата знизилась до рівня 49,5 тис. грн.

Цікаво, що в ЖК класу комфорт з початку року середня ціна залишається більш-менш стабільною, на рівні 32,2-32,5 тис. грн, а в економі потроху зростає (з 26,8 тис. грн на початок січня до 28 тис. грн на початок квітня).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Загалом же середня вартість квадратного метра новобудов у Львівській області, за підрахунками аналітиків ЛУН, в березні трохи знизилась – з 36 тис. грн на 1 березня до 35,4 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Одеса та Одеська область

На Одеському ринку первинки в березні знову не обійшлося без цікавинок. Нагадаю, з початку грудня в місті було зафіксовано рекордне подорожчання середньої вартості новобудов економкласу – вона навіть перевищила цей показник для проєктів класу комфорт та бізнес.

Але, здається, місцеві девелопери вирішили, що «пожартували та й годі» – за даними ЛУН, якщо на 1 березня середня ціна квадрата в ЖК економкласу становила 42,1 тис. грн, то на 1 квітня вона ж складала 32 тис. грн. Це вже нижче, ніж середня вартість квадрата в класі комфорт (33,6 тис. грн, за березень зниження склало 1,1 тис. грн) та бізнес (36,4 тис. грн, за березень зниження склало 3,5 тис. грн).

До речі, середній одеській квадрат втрачав у ціні і в преміум-класі – станом на 1 квітня він оцінювався на рівні 63,4 тис. грн, тобто за місяць він подешевшав на 2,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

Загалом в Одесі середня вартість квадратного метра істотно впала – з 39,5 тис. грн, зафіксованої на 1 березня, до 37,2 тис. грн, встановленої на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

В новобудовах Одеської області аналітики ЛУН теж зафіксували невелике зниження середньої вартості квадратного метра. За даними фахівців, станом на 1 квітня вона становила 33,8 тис. грн, тоді як на 1 березня вона складала 34,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Найбільше протягом березня здешевшав середній «квадрат» в преміальних ЖК Одеської області – його ціна знизилась з 62,3 тис. грн на 1 березня до 59,9 тис. грн на 1 квітня. За цей же місяць трохи збавив середню ціну і квадратний метр в ЖК класу комфорт та економ – з 30,4 до 29,5 тис. грн та з 26,3 до 25,9 тис. грн відповідно. А ось ціна середнього метра в новобудовах класу бізнес, навпаки, трохи збільшилась – з 34,4 тис. грн на 1 березня до 35,2 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.  


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы