Червнева стабільність: як поводились ціни на первинці

Пропоную подивитись, як поводились середні ціни на первинку в червні – на мій погляд, тут є дещо цікавеньке.

Столична динаміка

В столиці вже третій місяць поспіль середня вартість квадратного метра новобудов залишається більш-менш стабільною – невеличкі коливання в діапазоні +/-300 грн особливої «погоди» не роблять.

За даними ЛУН Статистика, станом на 1 липня середня ціна квадрата, що будується, становила 46,7 тис. грн. Тоді як станом на 1 червня вона складала 46,8 тис. грн, а станом на 1 травня – 46,5 тис. грн. Зауважу, що з початку року «середній квадрат» столичних новобудов все ж таки демонструє низхідну динаміку, адже станом на 1 січня його середня вартість, за даними ЛУН, становила 48,3 тис. грн.

Цікаво, що протягом «святкового січня» столичні девелопери спробували трохи підігріти ціни – на 1 лютого середня вартість квадрата новобудов в Києві піднялась до 49 тис. грн, але вже з лютого його ціна пішла вниз.

Не менш показово, на мій погляд, і те, що з початку січня знизилась середня вартість квадратного метра новобудов у всіх класах житла. Так, в класі економ вона впала з 34,8 на 1 січня до 34 тис. грн на 1 липня, в класі бізнес – з 74,2 до 69,8 тис. грн, в преміум – з 124,1 до 113,4 тис. грн. Лише в класі комфорт вона з початку року трохи підросла – з 38,1 тис. грн на 1 січня до 38,5 тис. грн на 1 липня.

Проте, якщо порівнювати актуальні «класові» середні ціни з цінами річної давнини, все ж побачимо суттєве зростання:

• економ здорожчав на 7,3 тис. грн (з 26,7 тис. грн);
• комфорт – на 8 тис. грн (з 30,5 тис. грн);
• бізнес – майже на 11 тис. грн (з 58,9 тис. грн);
• преміум – на 30 тис. грн (з 83,4 тис. грн).

Середня ж вартість столичного квадрата новобудов зросла на – 7,4 тис. грн, з 39,3 тис. грн на 1 липня минулого року до 46,7 тис. грн на ту саму дату вже цього року.

А що в передмісті?

В новобудовах Київської області бачимо приблизно ті ж самі цінові процеси, що і на столичному ринку: коливання середньої ціни в районі 33-34 тис. грн за кв.м.

За даними ЛУН, на 1 липня середня вартість квадратного метра становила 33,4 тис. грн. Місяцем раніше (на 1 червня) вона була зафіксована на рівні 33 тис. грн, а станом на 1 січня – 33,3 тис. грн.

Проте, за рік, що минув (якщо порівнювати актуальний рівень з рівнем 1 липня 2022 року), середня вартість метра продемонструвала суттєвий приріст і додала 5,3 тис. грн (з 28,1 до 33,4 тис. грн).

В розрізі класів майбутньої нерухомості в червні напрямок середніх цін в новобудовах Київської області розділився: середня вартість в проєктах класу преміум і бізнес зросла, а комфорт та економ – знизилась. Так, за один місяць середня вартість квадрата новобудов класу преміум «підстрибнула» аж на 4,4 тис. грн – з 90,5 тис. грн до 94,9 тис. грн.

До речі, здається, що низхідний тренд, який з початку року демонструвала вартість преміального «метра» передмістя столиці, змінився на висхідний. Цікаво, чи досягне вона показників початку 2023 року, коли середня ціна преміального квадрата становила 105,2 тис. грн (на 1 січня 2023 року)?

Таку ж динаміку продемонструвала і середня вартість квадрата приміських новобудов класу бізнес. За місяць вона додала у ціні 2,2 тис. грн, здорожчавши з 47,9 тис. грн (на 1 червня) до 50,1 тис. грн (на 1 липня).  Проте, як і в класі преміум, середня вартість метра поки що не взяла висоту початку року – станом на 1 січня вона становила 54,8 тис. грн.

А от якщо порівнювати актуальну ціну з ціною на 1 січня, то вартість квадратного метра в класах комфорт та економ збільшилась: з 30,2 до 31,4 тис. грн в комфорті та з 28,2 до 28,3 тис. грн в економі. При цьому у порівнянні з минулим місяцем, середня вартість квадрата цих класів трохи знизилась: з 31,6 тис. грн (-200 грн) в комфорті та з 28,9 тис. грн (-600 грн) в економі.

Як на мене, такі різнонаправлені напрямки середніх цін свідчать про те, що забудовники та девелопери досі вишукують «цінову ватерлінію», яка має збалансувати попит та пропозицію.

Львів та область

Цікаво було подивитись на динаміку середньої ціни квадратного метра новобудов у Львові – згідно даних ЛУН, в червні вона здійснила черговий ривок і піднялась на 1,3 тис. грн – з 45,3 тис. грн станом на 1 червня до 46,6 тис. грн станом на 1 липня.

Тож можемо констатувати: середня вартість «квадрата» львівських новобудов майже досягла столичного рівня (нагадаю, в Києві на 1 липня середня вартість метра становила 46,7 тис. грн). Цікаво, чи перевищить все ж таки львівський «квадрат» вартість київського? І, якщо так, то коли і наскільки? Як то кажуть – будемо жити, побачимо.

Щоправда, якщо загальна середня вартість львівського квадрата, за підрахунками ЛУН, дійсно майже досягла столичного рівня, то в розрізі класів новобудов середні ціни галичанських ЖК все ж таки до столичних суттєво не дотягують.

Так, станом на 1 липня середня вартість метра у львівських новобудовах класу преміум становила 81,5 тис. грн (в Києві – 113,4 тис. грн), в ЖК класу бізнес – 54,1 тис. грн (в Києві – 69,8 тис. грн), в класі комфорт – 38,2 тис. грн (в Києві – 38,5 тис. грн), а в класі економ – 33,1 тис. грн (в Києві – 34 тис. грн).

Втім, якщо подивитись на вартість середніх львівських квадратів новобудов різних класів в невеличкій ретроспективі, то ніякого здорожчання ми не побачимо. Навіть навпаки – за перший місяць літа середня вартість метра у всіх знизилась.

Так, в класі преміум «квадрат» подешевшав на 900 грн (з 82,4 до 81,5 тис. грн), в класі бізнес він втратив 300 грн (з 54,4 до 54,1 тис. грн), в комфорті – мінус 1 тис. грн (з 39,2 до 38,2 тис. грн), а в економі – мінус 100 грн (з 33,2 до 33,1 тис. грн).

В більш далекій ретроспективі бачимо, що з початку року у Львові подорожчав (хоча і суттєво!) лише середній квадратний метр в бізнес-класі – на 7 тис. грн, з 47,1 тис. грн до 54,1 тис. грн. В інших класах його ціна знизилась:

• в преміумі на 500 грн (з 82 тис. грн);
• в комфорті – на 800 грн (з 39 тис. грн);
• в економі – на 3,5 тис. грн (з 36,6 тис. грн).

При цьому загальна середня ціна квадрата новобудов у Львові з початку року збільшилась на 2,4 тис. грн (з 44,2 тис. грн).

Якщо розглядати новобудови Львівської області, то в них за перший місяць літа середня вартість квадратного метра втратила 100 грн – якщо станом на 1 червня він коштував 35,7 тис. грн, то станом на 1 липня, за даними ЛУН, його ціна становила 35,6 тис. грн.

Приблизно на такому ж рівні вона знаходилась і на початку року – 1 січня, за даними ЛУН, його вартість становила 35,8 тис. грн.

Проте, якщо подивитись на динаміку середньої вартості квадратного метра новобудов Львівської області з огляду на класи, то побачимо, що у червні у всіх сегментах (крім комфорту) спостерігалось зростання середньої ціни.

Так, в новобудовах класу преміум за перший місяць літа середній метр здорожчав на 300 грн (з 69,3 до 69,6 тис. грн), в класі бізнес середня вартість підросла на 2,5 тис. грн (з 49,7 до 52,2 тис. грн), а в економі – на 900 грн (з 25,5 до 26,4 тис. грн). Лише в класі комфорт за місяць було зафіксовано зниження середньої ціни метра – на 600 грн (з 31 до 30,4 тис. грн).

Одеса та область

Середня вартість квадратного метра одеських новобудов, за даними ЛУН Статистика, теж в перший місяць літа трішки знизилась – на 300 грн, з 35,2 тис. грн на 1 червня до до 34,9 тис. грн на 1 липня.

Щоправда, це коливання може пояснюватись короткостроковими знижками, адже станом на 7 липня середній метр «відвоював» 200 грн і вже коштував 35,1 тис. грн. Хоча, що ми побачимо у підсумку липня, звісно, поки що спрогнозувати важко.

До речі, червень знову приніс сюрпризи у вартості середнього одеського квадрата з огляду на класи новобудов.

Нагадаю, декілька місяців тому в місті чомусь рвонула вгору вартість середнього квадрата в новобудовах класу економ – настільки, що вона перевищила показник в новобудовах класу комфорт та навіть бізнес. За декілька місяців ціна економу, звісно, прийшла до тями, і стала найнижчою з огляду на класи.

Але, здається, в червні місцеві девелопери знову вирішили повторити цей жарт – і за підсумком першого місяця літа середня вартість квадратного метра в ЖК класу економ знову пішла вгору і майже зрівнялась з середньою вартістю квадрата в класі комфорт.

Станом на 1 липня, згідно даних ЛУН Статистика, середній квадратний метр в Одесі коштував:

• в класі економ – 30,8 тис. грн (+4,1 тис. грн за місяць);
• комфорт – 31,4 тис. грн (-200 грн за місяць);
• бізнес – 35,1 тис. грн (без змін за місяць);
• преміум – 59,6 тис. грн (-400 грн за місяць).

В Одеській області середня гривнева вартість квадрата місцевих новобудов теж потроху дешевшає. Так, якщо станом на 1 січня 2023 року, за даними ЛУН, вона становила 35,9 тис. грн, то на 1 червня вона знизилась до 31,9 тис. грн, а на 1 липня – до 31,5 тис. грн.

Приблизно таким же чином поводились в Одеській області і середні ціни новобудов різних класів:

• в класі премум з 1 січня 2023 року (62,5 тис. грн) вартість квадрата впала до 57,4 тис. грн в червні та до 57,6 тис. грн в липні;
• в класі бізнес – з 1 січня (35,5 тис. грн) опустилась до 33,8 тис. грн на 1 червня та продовжила зниження до 33,5 тис. грн на 1 липня;
• в комфорті – з 1 січня (33,2 тис. грн) знизилась до 28,1 тис. грн станом на 1 червня та до 28 тис. грн станом на 1 липня;
• в економі з 1 січня (27 тис. грн) опустилась до 24,8 та 24,5 тис. грн станом на 1 червня та 1 липня відповідно.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».