Липень-2023: що з цінами на первинці?

Здається, літо на українському ринку первинки проходить більш-менш спокійно – без карколомних цінових злетів та падінь, з поступовим нарощуванням цікавості до новобудов з боку приватних інвесторів. Пропоную подивитись, які ринкові процеси відбувались в липні.

Якщо говорити про ринок первинки загалом, то експерти зазначають, що він майже пристосувався до нових реалій. Так, за словами business advisor ЛУН Олени Унаньян, станом на кінець липня в Україні вже відновлено будівництво 75% ЖК – з тих майже 1,3 тис. проєктів, які будувались до початку збройної агресії. А в 82% проєктів відкриті відділи продажів.

Більше того, після 24 лютого 2022 року стартували продажі у 189 нових ЖК – а у 218 проєктах продажі повністю завершені.

Нові ЖК які стартували продажі та ЖК які завершили продажі після 24.02.2022

Звісно, що дані по всій Україні не дуже відображають дійсність, адже український ринок первинки (як і взагалі ринок нерухомості, та й інші товарні ринки) зараз має яскраво виражену сегментованість з огляду на регіони країни.

Найдинамічніші процеси відбуваються в західній частині країни – тут активніше відновлюється будівництво, активніше починаються нові проєкти і активніше відновлюється цікавість потенційних інвесторів до новобудов. Так, за даними ЛУН, в західних областях відновлено будівництво в більше 90% новобудов – тоді як в столиці цей показник лише трохи перевищує 60%.

Більшість зі 189 нових «воєнних» проєктів з’явилися саме на заході країни: 56 нових ЖК у Львівській області, 25 – у Тернопільській, 17 – в Закарпатській, і 16 – в Івано-Франківській. До речі, в столиці з початку вторгнення росії з’явилось лише 9 нових ЖК, а в передмісті – 18.

А щодо цікавості до новобудов, то в липні 2023 року цікавість відвідувачів ЛУН до львівських ЖК склала 70% від довоєнного рівня, а до івано-франківських – навіть перевищила цей рівень. Тож можемо зробити висновок, що зараз «центр тяжіння» українського ринку нерухомості змістився ближче до західного кордону країни.

Не скажу що це погано – і не скажу що це добре. Так є, і ці реалії варто враховувати тим, хто планує вкласти власні гроші в українські новобудови.

Відновлення будівництва ЖК статистика

А тепер давайте поглянемо, що відбувалось з середніми цінами на новобудови в різних містах України.

Київ

В липні середня ціна на столичні новобудови залишалась більш-менш стабільною. За даними ЛУН, станом на 1 серпня вона становила 46,5 тис. грн, втративши лише 200 грн у порівнянні з 1 липня.

Якщо порівнювати цей показник з 1 січня, то зниження виглядає більш суттєвим – з початку року вартість середнього квадрата зменшилась на 1,6 тис. грн, опустившись до нинішнього показника з відмітки 48,3 тис. грн. Але зауважу, що у нинішньому серпні середня вартість квадратного метра столичних новобудов все ж вища, ніж у серпні минулого року – тоді він коштував 44,5 тис. грн.

До речі, саме у липні, серпні, вересні та жовтні минулого року ми спостерігали за доволі швидким зростанням середньої ціни на столичні новобудови – але я гадаю, що цього року такої динаміки ми не побачимо, якщо, звісно, в країні не відбудеться суттєвих валютних коливань та збережеться більш-менш стабільна ситуація на фронті.

Більше того, деякі військові експерти прогнозують посилення обстрілів об’єктів критичної та енергетичної інфраструктури українських міст – і, на мій погляд, це може дещо знизити цікавість інвесторів до новобудов та спонукати забудовників до подальшого (хоча, скоріш за все, і нетривалого) зниження цін.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Якщо говорити про середні ціни на столичні новобудови різних класів, то бачимо, що за другий місяць літа вони теж демонстрували майже стабільність.

Так в класі економ середня вартість квадратного метра не змінилась (34 тис. грн), в класі комфорт втратила 1,8% (з 38,5 до 37,8 тис. грн), в класі бізнес впала на 3,4% (з 69,8 до 67,4 тис. грн), а в преміум – навпаки збільшилась на 2,2% (зі 113,4 до 115,9 тис. грн).

Зауважу, якщо простежити за динамікою середньої ціни квадратного метра в цих сегментах протягом року, то побачимо, що в класах бізнес та преміум спостерігається низхідний тренд, а в класах економ та комфорт – висхідний.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Київська область

Приблизно така ж динаміка вартості «середнього» метра спостерігається і в передмісті столиці: за рік в новобудовах класу преміум та бізнес «квадрат» здешевшав, а в новобудовах класів комфорт та економ – подорожчав.

Якщо оперувати більш точними даними, то:

  • в класі преміум за рік зниження середньої вартості склало 6,7% (зі 102 до 95,2 тис. грн);
  • в класі бізнес середній «квадрат» подешевшав на 7,1% (з 50,9 до 47,3 тис. грн);
  • в класі комфорт квадратний метр подорожчав на 13% (з 27,9 до 31,5 тис. грн);
  • в класі економ «квадрат» виріс на 14,5% (з 24 до 27,5 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

При цьому за підсумками липня динаміка середньої вартості квадратного метра мала дещо інший напрямок: в класі преміум ми побачили невелике зростання (+0,3%, з 94,9 до 95,2 тис. грн), в класі бізнес – відчутне зниження (-5,6%, з 50,1 до 47,3 тис. грн), невелике зниження в класах економ (-2,8%, з 28,3 до 27,5 тис. грн) та комфорт (-0,3%, з 28,4 до 28,3 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Загалом, за даними ЛУН, середня вартість квадратного метра новобудов Київської області за липень подешевшала на 200 грн, з 33,4 тис. грн до 33,2 тис. грн. Але, як і в столиці, досі перевищує показник серпня минулого року – тоді середній квадрат в передмісті столиці коштував 44,5 тис. грн.

Львів та область

У Львові, за даними ЛУН, 1 серпня 2023 року середня ціна квадратного метра новобудов була зафіксована на рівні 48,1 тис. грн – тобто за місяць вона знову відчутно зросла – на 2,5 тис. грн (+3,2%, з 46,6 тис. грн станом на 1 липня). Тож нарешті це сталося – середній квадрат львівської новобудови коштує вище, ніж середній квадрат в столиці (нагадаю, в Києві він коштує 46,5 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Хоча чи надовго збережеться це лідерство? Адже на графіку ЛУН можна побачити, що за підсумками серпня середня ціна квадратного метра новобудов Львова, скоріш за все, зазнає корекції – станом на 9 серпня вона вже знизилась до показника початку липня, 46,5 тис. грн.

Крім того, в липні 2023 року середня вартість квадрата знижувалась у всіх класах львівських ЖК. В сегменті преміум ціна «середнього квадрата» впала з 81,5 до 80,1 тис. грн (-1,7%), в сегменті бізнес – з 54,1 до 53 тис. грн (-2%), в сегменті комфорт – з 38,2 до 37,8 тис. грн (-1%), а в економі – з 33,1 до 32 тис. грн (-3,3%). Тож подивимось, чи дійсно Львів збереже позицію лидера по вартості квадратного метра новобудов 😉

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Хоча з огляду на ріст середньої ціни метра в ЖК різних класів, Львів дійсно стає лідером. У порівнянні з 1 серпня 2022 року, середня ціна квадратного метра зросла:

  • в преміальних ЖК – з 68,9 до 80,1 тис. грн (+16,3%);
  • в проєктах класу бізнес – з 44,5 до 53 тис. грн (+19,1%);
  • в класі комфорт – з 33,8 до 37,8 тис. грн (+11,8%);
  • в економкласі – з 28 тис. грн до 32 тис. грн (+14,3%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Якщо ж розглядатимемо динаміку середньої ціни на новобудови Львівської області, то побачимо, що вона поводиться більш «спокійно», у порівнянні з середньою вартістю квадратного метра у Львові, Києві та Київській області.

«Стрибнувши» у серпні минулого року з позначки 28,8 тис. грн до 34,6 тис. грн, з тих самих пір вона «крутиться» біля цього рівня. Так, станом на 1 серпня 2023 середня вартість квадрата новобудов львівського передмістя становила, за даними ЛУН, 35,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Якщо ж подивитись на динаміку середньої вартості квадратного метра новобудов Львівської області з огляду на класи, то побачимо, що у липні додали в ціні квадрати в новобудовах класу преміум з 69,6 до 73,6 тис. грн (+5,7%) комфорт з 30,4 до 31,1 тис. грн (+2,3%). А ось в ЖК класу бізнес та економ середня ціна метра навпаки, знизилась: в бізнесі з 52,2 до 50,4 тис. грн (-3,4%), а в економі з 26,4 до 26,1 тис. грн (-1,1%).

Одеса та область

За даними ЛУН, середня вартість квадратного метра одеських новобудов в липні 2023 року піднялась на 500 грн, з 34,9 тис. грн до 35,4 тис. грн (+1,4%). До речі, з березня 2023 року ми бачимо здорожчання середнього метра вперше – в інші місяці ціна середнього квадрата демонструвала низхідний тренд.

Сподіваюсь, що середня вартість почала зростати через зростання попиту на нові квадратні метри – хоча можливо і те, що ціна росте через підвищення будівельної готовності місцевих новобудов.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Цікаво, що з огляду на класи, в липні середні ціни на одеські новобудови залишались більш-менш стабільними: в економі вартість «квадрата» становила 30,8 тис. грн (0%), в комфорті – 31 тис. грн (-400 грн або -1,3%), в бізнесі – 35,2 тис. грн (+100 грн або 0,3%), в преміум – 60,3 тис. грн (+700 грн або 1,2%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

В новобудовах Одеської області в липні середня вартість квадратного метра новобудов продовжила низхідний тренд – за другий місяць літа вона втратила ще 100 грн, знизившись з 31,5 до 31,4 тис. грн. Зауважу, що такий напрямок цін місцеві новобудови демонструють з січня 2023 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Щодо класів новобудов, то в липні середні ціни на квадратні метри в них залишались стабільними:

  • 24,5 тис. грн в новобудовах класу економ (0%);
  • 28 тис. грн в новобудовах класу комфорт (0%);
  • 33,7 тис. грн в новобудовах класу бізнес (+0,6%);
  • 57,7 тис. грн в новобудовах класу преміум (+0,2%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы