Липень-2023: що з цінами на первинці?

Здається, літо на українському ринку первинки проходить більш-менш спокійно – без карколомних цінових злетів та падінь, з поступовим нарощуванням цікавості до новобудов з боку приватних інвесторів. Пропоную подивитись, які ринкові процеси відбувались в липні.

Якщо говорити про ринок первинки загалом, то експерти зазначають, що він майже пристосувався до нових реалій. Так, за словами business advisor ЛУН Олени Унаньян, станом на кінець липня в Україні вже відновлено будівництво 75% ЖК – з тих майже 1,3 тис. проєктів, які будувались до початку збройної агресії. А в 82% проєктів відкриті відділи продажів.

Більше того, після 24 лютого 2022 року стартували продажі у 189 нових ЖК – а у 218 проєктах продажі повністю завершені.

Звісно, що дані по всій Україні не дуже відображають дійсність, адже український ринок первинки (як і взагалі ринок нерухомості, та й інші товарні ринки) зараз має яскраво виражену сегментованість з огляду на регіони країни.

Найдинамічніші процеси відбуваються в західній частині країни – тут активніше відновлюється будівництво, активніше починаються нові проєкти і активніше відновлюється цікавість потенційних інвесторів до новобудов. Так, за даними ЛУН, в західних областях відновлено будівництво в більше 90% новобудов – тоді як в столиці цей показник лише трохи перевищує 60%.

Більшість зі 189 нових «воєнних» проєктів з’явилися саме на заході країни: 56 нових ЖК у Львівській області, 25 – у Тернопільській, 17 – в Закарпатській, і 16 – в Івано-Франківській. До речі, в столиці з початку вторгнення росії з’явилось лише 9 нових ЖК, а в передмісті – 18.

А щодо цікавості до новобудов, то в липні 2023 року цікавість відвідувачів ЛУН до львівських ЖК склала 70% від довоєнного рівня, а до івано-франківських – навіть перевищила цей рівень. Тож можемо зробити висновок, що зараз «центр тяжіння» українського ринку нерухомості змістився ближче до західного кордону країни.

Не скажу що це погано – і не скажу що це добре. Так є, і ці реалії варто враховувати тим, хто планує вкласти власні гроші в українські новобудови.

А тепер давайте поглянемо, що відбувалось з середніми цінами на новобудови в різних містах України.

Київ

В липні середня ціна на столичні новобудови залишалась більш-менш стабільною. За даними ЛУН, станом на 1 серпня вона становила 46,5 тис. грн, втративши лише 200 грн у порівнянні з 1 липня.

Якщо порівнювати цей показник з 1 січня, то зниження виглядає більш суттєвим – з початку року вартість середнього квадрата зменшилась на 1,6 тис. грн, опустившись до нинішнього показника з відмітки 48,3 тис. грн. Але зауважу, що у нинішньому серпні середня вартість квадратного метра столичних новобудов все ж вища, ніж у серпні минулого року – тоді він коштував 44,5 тис. грн.

До речі, саме у липні, серпні, вересні та жовтні минулого року ми спостерігали за доволі швидким зростанням середньої ціни на столичні новобудови – але я гадаю, що цього року такої динаміки ми не побачимо, якщо, звісно, в країні не відбудеться суттєвих валютних коливань та збережеться більш-менш стабільна ситуація на фронті.

Більше того, деякі військові експерти прогнозують посилення обстрілів об’єктів критичної та енергетичної інфраструктури українських міст – і, на мій погляд, це може дещо знизити цікавість інвесторів до новобудов та спонукати забудовників до подальшого (хоча, скоріш за все, і нетривалого) зниження цін.

Якщо говорити про середні ціни на столичні новобудови різних класів, то бачимо, що за другий місяць літа вони теж демонстрували майже стабільність.

Так в класі економ середня вартість квадратного метра не змінилась (34 тис. грн), в класі комфорт втратила 1,8% (з 38,5 до 37,8 тис. грн), в класі бізнес впала на 3,4% (з 69,8 до 67,4 тис. грн), а в преміум – навпаки збільшилась на 2,2% (зі 113,4 до 115,9 тис. грн).

Зауважу, якщо простежити за динамікою середньої ціни квадратного метра в цих сегментах протягом року, то побачимо, що в класах бізнес та преміум спостерігається низхідний тренд, а в класах економ та комфорт – висхідний.

Київська область

Приблизно така ж динаміка вартості «середнього» метра спостерігається і в передмісті столиці: за рік в новобудовах класу преміум та бізнес «квадрат» здешевшав, а в новобудовах класів комфорт та економ – подорожчав.

Якщо оперувати більш точними даними, то:

• в класі преміум за рік зниження середньої вартості склало 6,7% (зі 102 до 95,2 тис. грн);
• в класі бізнес середній «квадрат» подешевшав на 7,1% (з 50,9 до 47,3 тис. грн);
• в класі комфорт квадратний метр подорожчав на 13% (з 27,9 до 31,5 тис. грн);
• в класі економ «квадрат» виріс на 14,5% (з 24 до 27,5 тис. грн).

При цьому за підсумками липня динаміка середньої вартості квадратного метра мала дещо інший напрямок: в класі преміум ми побачили невелике зростання (+0,3%, з 94,9 до 95,2 тис. грн), в класі бізнес – відчутне зниження (-5,6%, з 50,1 до 47,3 тис. грн), невелике зниження в класах економ (-2,8%, з 28,3 до 27,5 тис. грн) та комфорт (-0,3%, з 28,4 до 28,3 тис. грн).

Загалом, за даними ЛУН, середня вартість квадратного метра новобудов Київської області за липень подешевшала на 200 грн, з 33,4 тис. грн до 33,2 тис. грн. Але, як і в столиці, досі перевищує показник серпня минулого року – тоді середній квадрат в передмісті столиці коштував 44,5 тис. грн.

Львів та область

У Львові, за даними ЛУН, 1 серпня 2023 року середня ціна квадратного метра новобудов була зафіксована на рівні 48,1 тис. грн – тобто за місяць вона знову відчутно зросла – на 2,5 тис. грн (+3,2%, з 46,6 тис. грн станом на 1 липня). Тож нарешті це сталося – середній квадрат львівської новобудови коштує вище, ніж середній квадрат в столиці (нагадаю, в Києві він коштує 46,5 тис. грн).

Хоча чи надовго збережеться це лідерство? Адже на графіку ЛУН можна побачити, що за підсумками серпня середня ціна квадратного метра новобудов Львова, скоріш за все, зазнає корекції – станом на 9 серпня вона вже знизилась до показника початку липня, 46,5 тис. грн.

Крім того, в липні 2023 року середня вартість квадрата знижувалась у всіх класах львівських ЖК. В сегменті преміум ціна «середнього квадрата» впала з 81,5 до 80,1 тис. грн (-1,7%), в сегменті бізнес – з 54,1 до 53 тис. грн (-2%), в сегменті комфорт – з 38,2 до 37,8 тис. грн (-1%), а в економі – з 33,1 до 32 тис. грн (-3,3%). Тож подивимось, чи дійсно Львів збереже позицію лидера по вартості квадратного метра новобудов 😉

Хоча з огляду на ріст середньої ціни метра в ЖК різних класів, Львів дійсно стає лідером. У порівнянні з 1 серпня 2022 року, середня ціна квадратного метра зросла:

• в преміальних ЖК – з 68,9 до 80,1 тис. грн (+16,3%);
• в проєктах класу бізнес – з 44,5 до 53 тис. грн (+19,1%);
• в класі комфорт – з 33,8 до 37,8 тис. грн (+11,8%);
• в економкласі – з 28 тис. грн до 32 тис. грн (+14,3%).

Якщо ж розглядатимемо динаміку середньої ціни на новобудови Львівської області, то побачимо, що вона поводиться більш «спокійно», у порівнянні з середньою вартістю квадратного метра у Львові, Києві та Київській області.

«Стрибнувши» у серпні минулого року з позначки 28,8 тис. грн до 34,6 тис. грн, з тих самих пір вона «крутиться» біля цього рівня. Так, станом на 1 серпня 2023 середня вартість квадрата новобудов львівського передмістя становила, за даними ЛУН, 35,4 тис. грн.

Якщо ж подивитись на динаміку середньої вартості квадратного метра новобудов Львівської області з огляду на класи, то побачимо, що у липні додали в ціні квадрати в новобудовах класу преміум з 69,6 до 73,6 тис. грн (+5,7%) комфорт з 30,4 до 31,1 тис. грн (+2,3%). А ось в ЖК класу бізнес та економ середня ціна метра навпаки, знизилась: в бізнесі з 52,2 до 50,4 тис. грн (-3,4%), а в економі з 26,4 до 26,1 тис. грн (-1,1%).

Одеса та область

За даними ЛУН, середня вартість квадратного метра одеських новобудов в липні 2023 року піднялась на 500 грн, з 34,9 тис. грн до 35,4 тис. грн (+1,4%). До речі, з березня 2023 року ми бачимо здорожчання середнього метра вперше – в інші місяці ціна середнього квадрата демонструвала низхідний тренд.

Сподіваюсь, що середня вартість почала зростати через зростання попиту на нові квадратні метри – хоча можливо і те, що ціна росте через підвищення будівельної готовності місцевих новобудов.

Цікаво, що з огляду на класи, в липні середні ціни на одеські новобудови залишались більш-менш стабільними: в економі вартість «квадрата» становила 30,8 тис. грн (0%), в комфорті – 31 тис. грн (-400 грн або -1,3%), в бізнесі – 35,2 тис. грн (+100 грн або 0,3%), в преміум – 60,3 тис. грн (+700 грн або 1,2%).

В новобудовах Одеської області в липні середня вартість квадратного метра новобудов продовжила низхідний тренд – за другий місяць літа вона втратила ще 100 грн, знизившись з 31,5 до 31,4 тис. грн. Зауважу, що такий напрямок цін місцеві новобудови демонструють з січня 2023 року.

Щодо класів новобудов, то в липні середні ціни на квадратні метри в них залишались стабільними:

• 24,5 тис. грн в новобудовах класу економ (0%);
• 28 тис. грн в новобудовах класу комфорт (0%);
• 33,7 тис. грн в новобудовах класу бізнес (+0,6%);
• 57,7 тис. грн в новобудовах класу преміум (+0,2%).

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».