Серпень 2023: як поводились ціни на первинці

За даними ЛУН, в серпні спостерігалось невелике зростання середньої ціни на новобудови майже в усіх обласних центрах України – за чи не єдиним, при тому доволі несподіваним, виключенням. Але про все крок за кроком.

Київ

В столиці середня вартість квадратного метра новобудов за серпень додала 600 грн або 1,3% – за даними ЛУН станом на 1 серпня вартість «квадрата» становила 46,5 тис. грн, а вже на 1 вересня вона зросла до 47,1 тис. грн. Проте до позначки минулого вересня (47,6 тис. грн) вона все одно не дотягнула.

Нагадаю, минулим літом та на початку осені в столиці ми спостерігали суттєве підвищення середньої ціни квадрата новобудов, яке було пов’язане зі зміною курсу валют та стрімким підвищенням собівартості будівництва – і пік вартості столичного квадрата новобудов припав на 1 жовтня, досягнувши позначки 49 тис. грн.

Але після початку масованих обстрілів Києва в жовтні 2023 середня ціна на новобудови поповзла вниз, і  зараз вона почала розворот в протилежному напрямку.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Цікаво, що найдинамічніше зростання середньої ціни метра в серпні продемонстрували новобудови класу бізнес – за місяць здорожчання склало майже 3%, з 67,5 тис. грн до 69,4 тис. грн. Проте і вони станом на 1 вересня не досягли минулорічної відмітки: станом на 1 вересня 2022 року середній квадрат новобудов бізнес-класу коштував, за даними ЛУН, 70,3 тис. грн.

А ось середній квадрат в новобудовах нижнього цінового сегмента (економ та комфорт) навпаки – додав вартості у порівнянні з минулорічним вереснем.Тоді він коштував 30 та 33,9 тис. грн відповідно, а станом на 1 вересня 2023 року його ціна зросла до 34 тис. грн в економі та 38 тис. грн в комфорті.

Якщо ж говорити про цінову динаміку за місяць, то у серпні в економі ціна середнього метра була стабільною, а в комфорті продемонструвала зростання на 0,5%, з 37,8 тис. грн до 38 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Щодо середньої вартості преміального столичного квадратного метра новобудов, то в серпні тут було зафіксоване подорожчання на 0,3%, зі 115,9 тис. грн до 116,3 тис. грн. Проте падіння за рік (з вересеня 2022 до вересня 2023) було суттєвіше: майже 15%, зі 135,3 тис. грн до 116,3 тис. грн.

Як на мене, та цінова динаміка, яку ми зараз спостерігаємо, говорить про те, що потенційні інвестори найбільш цікавляться столичними новобудовами в класі бізнес – а точніше тими  ЖК, які не просто допомагають закрити базову потребу «дах над головою», а й мають додаткові переваги (хороша локація, підвищені безпека та комфорт проживання, перспектива подорожчання квартири тощо). Тобто люди готові вкладати кошти в нерухомість, що будується – але не просто в «цеглу», а в «перспективну цеглу».

Київська область

В серпні в Київській області теж трохи підвищилась середня вартість квадратного метра. Якщо за даними ЛУН, станом на 1 серпня середня ціна квадрата новобудов в передмісті столиці становила 33,2 тис. грн, то до 1 вересня вона піднялась до 33,7 тис. грн, тобто за місяць здорожчання становило 1,5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

Зауважу, що ця сума вища за показники минулорічного вересня – тоді «середній квадрат» приміських новобудов коштував 31,2 тис. грн. Тобто за 12 місяців він додав до своєї вартості 8%.

Цікаво, що на цінову динаміку майже не вплинули минулорічні обстріли – середня ціна квадратного метра новобудов Київської області демонструвала зростання і наприкінці осені 2022 року, і взимку 2022-2023 років. А невелике зниження було зафіксоване в травні-липні.

Найактивніше минулого місяця в Київській області відбувалось подорожчання квадратного метра в проєктах класу преміум – його середня вартість зросла на 4,6%, з 95,2 тис.грн станом на 1 серпня до 99,6 тис. грн станом на 1 вересня. Хоча все одно вона зараз нижча, ніж була 1 вересня 2022 року – тоді, за даними ЛУН, вона становила 104,8 тис. грн, тобто у підсумку за 12 місяців вона втратила 5%.

Зверну вашу увагу, в розрізі класів, середні ціни на преміальні майбутні метри передмістя поводились таким же чином, як і в столиці: зростання до жовтня 2022 року, потім помітне зниження до початку літа 2023 року, а з травня-червня – підвищення.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Приблизно така ж картина і з середньою ціною квадрата в новобудовах класу бізнес: за місяць ціна зросла на 2%, з 47,3 до 48,3 тис. грн, але у ретроспективі 12 місяців вона знизилась на 3,6%, з 55,9 до 48,3 тис. грн.

А ось в новобудовах нижнього цінового сегмента картина трохи інша: середня ціна метра тут хоча і потроху, але стабільно зростає. Так, в ЖК класу комфорт за місяць вона додала 2,2%, збільшившись з 31,3 до 32 тис. грн, а в ЖК класу економ – збільшилась на 1,8%, з 27,5 до 28 тис. грн.

За рік здорожчання середньої вартості квадрата становило:

  • в комфорті – 8,5%, з 29,5 до 32 тис. грн;
  • в економі – 9,4%, з 25,6 до 28 тис. грн.

Тобто можна припустити, що в Київській області більшість інвесторів в новобудови цікавляться саме «дахом над головою», зважаючи спершу на ціну майбутньої квартири, і вже потім – на додаткові переваги майбутньої домівки. Хоча і тут є невеликий пул інвесторів, які хочуть за свої гроші отримати не просто абстрактну «квартиру», а комфортну домівку.

Одеса та область

За даними ЛУН, середня вартість квадратного метра одеських новобудов в серпні 2023 року продовжила зростання – за останній місяць літа вона піднялась на 500 грн, з 35,4 до 36,3 тис. грн (+2,5%).

Проте, якщо порівнювати цей рівень з цифрами річної давнини, то побачимо, що і в Одесі середня вартість квадрата не досягла позначки вересня 2022 року – тоді вона знаходилась на рівні 38 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Цікаво, що з огляду на класи новобудов, в серпні в Одесі подорожчав «метр» в усіх класах, окрім преміума:

  • в бізнес-класі – середній метр додав до вартості 1,1 тис. грн або 2,6%, з 35,2 до 36,1 тис. грн;
  • в комфорт-класі –  за місяць середня ціна зросла на 600 грн або на 1,9%, з 31 до 31,6 тис. грн;
  • в економкласі – квадрат здорожчав на 400 грн або 1,3%, з 30,8 тис. грн до 31,2 тис. грн;
  • в преміумкласі- навпаки, за місяць середня вартість метра втратила 900 грн або 1,5%, спустившись з 60,3 до 59,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

А ось за 12 місяців середня вартість місцевих новобудов зросла лише в економкласі – станом на 1 вересня 2022 року вона становила 25,9 тис. грн. Тобто за рік, досягнувши позначки 31,2 тис. грн, вона додала 20,5%. В інших класах, порівняно з 1 вереснем 2022 року, середня вартість метра знизилась:

  • в комфорті на 10,5%, з 35,3 тис. грн до 31,6 тис. грн;
  • в бізнесі на 1,4%, з 36,6 тис. грн до 36,1 тис. грн;
  • в преміумі – на 10,9%, з 66,7 тис. грн до 59,4 тис. грн.

«Розвернулась» і середня ціна в новобудовах Одеської області – вперше з початку 2023 року вона продемонструвала збільшення, причому доволі суттєве. Так, за останній місяць літа середня вартість додала одразу 5,4%, збільшившись з 31,4 тис. грн до 33,1 тис. грн.

Хоча до рівня вересня 2022 року вона і тут ще не доросла – за даними ЛУН, станом на 1 вересня 2022 року середній метр в новобудовах Одеської області коштував 34,7 тис. грн, що на 4,6% дорожче, ніж станом на 1 вересня 2023 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Зауважу, що в Одеській області найактивніше дорожчають квадрати, які будуються в класі бізнес: за місяць середній метр в ньому зріс в ціні на 5,6%, з 33,7 тис. грн до 35,6 тис. грн.

До речі, саме в цьому класі зростання вартості середнього метра зафіксовано і за підсумком 12 місяців – станом на 1 вересня 2022 року середній метр бізнес-класу коштував в Одеській області 34,8 тис. грн, тобто за рік він додав 2,3%.

В інших класах новобудов вартість середнього квадрата за підсумком 12 місяців знизилась:

  • в преміум – на 11,8%, з 63,6 до 53,1 тис. грн;
  • в комфорті – на 8,4%, з 31 до 28,4 тис. грн;
  • в економі – на 4,2%, з 25,9 до 24,8 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Львів та область

Немовірно, але саме у Львові серпень приніс дещо несподіваний результат – за даними ЛУН, середня вартість квадратного метра новобудов в місті трохи знизилась (на 1,1%), з 48,1 тис. грн до 47,5 тис. грн.

Як на мене, ця динаміка, скоріш за все, свідчить про маркетингову активність місцевих девелоперів, які в останній місяць літа запропонували новим інвесторам цікаві знижки, чим трохи і «збили ціни» – а не про початок глобальної корекції вартості квадратних метрів місцевих новобудов та зниження зацікавленості потенційних інвесторів. Хоча, можливо львівські девелопери просто застидалися, що тут середній метр новобудов продається дорожче, ніж в Києві 🙂

Але якщо серйозно, то зазначу, що за рік у Львові середня вартість квадратного метра не знизилась, як в столичному регіоні, а виросла – станом на 1 вересня 2022 року середній метр тут оцінювався в 44,9 тис. грн, тобто за 12 місяців він додав до своєї вартості 5,8%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

З огляду на класи новобудов, найбільш вражаючу динаміку продемонструвала вартість середнього метра в новобудовах економкласу: за рік вона збільшилась на 25%, з 28 до 35 тис. грн. За ними йдуть новобудови класу преміум, середній метр в яких за рік здорожчав на 5%, з 76,4 до 80,2 тис. грн.

А ось середня вартість метра в класах бізнес та комфорт за підсумком 12 місяців продемонструвала здешевлення: в бізнесі на 1%, з 50,7 до 50,2 тис. грн, а в комфорті – на 1,5%, з 39 до 38,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Як на мене, то така цінова динаміка свідчить саме про інвестиційну цікавість до місцевих новобудов – тобто інвестори розглядають місцеві новобудови як інструмент збереження та примноження грошей, а не тільки як майбутню домівку.

Але тут варто зауважити, що львівські новобудови класу економ – це зовсім не те, що столичні проєкти аналогічного класу. Я б сказала, що у Львові економ-проєкти цілком зіставні з київським комфортом, а в деяких випадках навіть з бізнес-класом. Тому цілком ймовірно, що ті, хто інвестують в львівський економ, просто не хочуть переплачувати за клас.

Середня ціна на новобудови Львівської області повторює картину у Львові: в останній місяць літа вона трохи знизилась – з 35,4 тис. грн станом на 1 серпня 2023 року до 34,6 тис. грн станом на 1 вересня 2023 року (-2.3%). Причому за 12 місяців середня ціна геть не змінилась: станом на 1 вересня 2022 року вона становила ті ж самі 34,6 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Підкреслю: за 12 місяців не змінилась середня ціна, а ось ціни в розрізі класів ще й як змінились за рік.

Здорожчання продемонструвала вартість середнього квадрата в класах преміум, бізнес та економ:

  • в економі – з 24,9 до 27 тис. грн (+8,4%);
  • в бізнесі – з 47,4 до 48,8 тис. грн (+3%);
  • в преміумі – з 59,7 до 73,8 тис. грн (+23,6%).

А ось в комфорт-класі середня ціна метра за рік навпаки втратила 2,5%, опустившись з 31,7 до 30,9 тис. грн.

Тобто тут бачимо найбільш стрімке здорожчання вартості метрів в новобудовах преміального класу – що теж може свідчити про найвищу цікавість інвесторів саме до таких проєктів. І, скоріш за все, тут мова йде про підбір житла «для себе», на не для «подальшого перепродажу».

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Кушнир (руководитель КГС) проехался по инвесторвм УКРБУД :), скоро и по своим проедется

    Рынок недвижимости: итоги 2020 года На мой взгляд, лучшим эпитетом для минувшего года стало бы слово «невероятный». Согласитесь, 2020 продемонстрировал удивительные события и реакции на них, переформатировал многие аспекты и сломал устоявшиеся стереотипы. Причем эти изменения были разноплановыми, произошли в очень сжатые сроки, затронули весь мир и практически все сферы и рынки. Не стал исключением и рынок киевской «первички» — и так как блог «Где в Киеве жить хорошо?» ориентирован именно на нее, я предлагаю вспомнить основные прошлогодние вехи и вызовы, оценить сформировавшиеся тенденции и, конечно, попытаться спрогнозировать пути дальнейшего развития отрасли.
    Продолжение читайте в моём обзоре Рынок недвижимости: итоги 2020 года

    Спроба додати свій коментар на паралельному форумі до аналогічного огляду –
    Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

    закінчилося ось таким повідомленням –
    «Сообщение попало под спам фильтр!»
    І тут ще виявилося, що набраний текст вони не дозволяють собі ж скопіювати для збереження. По Cntrl+C/Cntrl+V замість тексту як знущання з’являється “Источник: domik.ua”. Довелось їх вузеньке віконечко відображення тексту зберігати як 10 копій екрану. А потім виявилося, що працює метод копіювання-вирізки Cntrl+X.
    Написав е-поштою Адміну запит, що ж вони вважають “спамом”? А поки що копію цього “спаму” розміщую тут.
    * * *
    В кінцевому підсумку рівень цін визначається балансом попиту і пропозиції. Щодо Києва+Передмістя до 10км попит на придбання/інвестування я би розклав на складові:
    * 60-65% – для власного проживання, покращення житлових умов (включно з варіантами скинути помешкання в старому фонді, яке дороге в обслуговуванні, незручне і дешевшає);
    * 15-20% – для заробітку на перепродажі;
    * 10-15% – для подальшого заробітку на оренді;
    * 5-10% – для заощадження коштів (включно з із заробленими за кордоном, а за переказами в Україну це понад 10 млрд.дол. річно).
    Ті, кому житло потрібне для себе залишаються покупцями і далі (2/3).
    Складова спекулянтів. Заробіток на перепродажі стає у Києві все менш прибутковим по факту різниці цін і термінів (ще 2 роки тому в новобудові за 3 місяці до здачі можна було придбати без ризику квартиру і продати через 1-2 місяці після здачі з підйомом до 30%; на сьогодні квартири розкуповуються за 1.5 роки до здачі в ризиковий період зведення і кінцева націнка прогнозується у ті ж 30% чи менше). І все йде до того, що держава і забудовники зменшать цінову дельту і витискатимуть спекулянтів. З яких 50-75% знайдуть собі успішніші ніші для вкладення.
    Складова придбання під оренду. Цінова вигода падає. Як на мене, якщо окупність вкладення перевищує 100 місяців, вона абсолютно не вигідна. На сьогодні за оцінками окупність в діапазоні 120-150 місяців. Ще більш-менш вигідний варіант здачі “подобово”. Поява секторів “дохідний будинок” (в тому числі від іноземних інвесторів), “соціальне житло” (муніципальне, державне) з кращими умовами і нижчими цінами внесе якісь корективи у цю складову. Але поки що тенденція сильно в мінус для цієї складової.
    Складова “заощадження” може збільшуватися, якщо говорити в цілому за Україну. В Києві, який переважно розглядаємо, складова ця може бути в мінусі. Київ занадто переоцінений, економічна активність зростає в інших містах і місцевостях. Для інвестування може бути цікавим Львів та інші міста.
    Щодо пропозиції. Забудовники один за другим стверджують, що в Києві “економ” помирає, він їм не вигідний (населення не готове сплачувати “неекономну ціну”). А на вищу класність попит обмежений. В підсумку в Києві пропозиція знижується і зростає у Передмісті.
    В огляді не відображені будинки в секторах приватної забудови та секторах дач, які стрімко перетворюються на забудову приватну. Цікаво почути від експертів, та думаю, що в цьому секторі може бути до 10% угод із загальної кількості житлової нерухомості по Києву, а в Передмісті ще більше і це не можна ігнорувати. На сьогодні тенденція руху фокуса уваги до індивідуального житла, на цю тему є свіжий огляд: https://www.epravda.com.ua/publications/2021/03/3/671561/
    На стан ринку потужно можуть вплинути наступні фактори:
    * різке збільшення вартості енергоносіїв та матеріалів на світовому і нашому ринках (здорожчання будівництва)
    * індекс долара (оскільки ринок вперто самооцінюється в доларі); за 2020 рік долар девальвував на 10% і в цьому році прогнозують подальшу девальвацію на 15%
    * нові сфери та інструменти для інвесторів та спекулянтів (ринок землі, ринок фондовий включно зі світовим, ринок криптоактивів, інвестиційні фонди)
    * зміна правил інвестування (захист інвесторів, банки як посередники, ескроу-рахунки, квартири в лізінг)
    * оголошення маштабних муніципальних і державних програм перебудови застарілого житлового фонду із залученням іноземних операторів (інвестиційних банків та забудовників); якщо у Віталія Кличка є намір позмагатися за посаду Президента, то такого роду програма буде йому дуже помічною.

    Ірина Романова
    Виктория, средние цены я брала по данным ЛУН, и это не $680 :) Та цифра, которую Вы назвали - это минимальная цена квадратного метра. Например, в ЖК "Вудстория"

    Цитирую Вашу статью “Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре — уже $680.”
    Вы пишите, как раз таки о средних ценах, а не о минимальных в новостройках эконом класса.
    Более, того, никакого подешевения на первичку, у застройщиков не было осенью, только рост.

    • Відповідь змінена 3 years, 11 months тому користувачем  Виктория.
    Ірина Романова
    Андрей, новые квартиры были построены, но не все из них нашли своих новых собственников - скорее всего так.

    Плюс еще время на оформление документов.

    В большинтсве случаев, инвестор получает документы (т.е. проводит ее через нотариуса) не раньше чем через полгода после сдачи дома в эксплуатацию.

    Поэтому по домам сданных в 2021 году, большинтсов владельцев еще не имеет на руках документов.
    А нотариальные сделки в основм были по домам сданным в 2020 году.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы