Підсумки жовтня 2023: що з цінами на нерухомість?

10.11.2023 478 відгуків

Подивилась, як протягом року змінювалась середня ціна на новобудови у найбільших містах України: Києві, Львові та Одесі.

Київ

Якщо поглянути на динаміку середньої вартості квадратного метра столичних новобудов в річній ретроспективі, то побачимо, що вона не тільки не збільшилась (як прогнозували деякі забудовники та експерти), а навпаки, навіть трохи знизилась.

Так, за даними ЛУН Статистика, на 1 листопада 2022 року середня вартість квадрата на столичній первинці становила 48,2 тис. грн, а вже 1 листопада 2023 року вона опустилась до позначки 47,3 тис. грн. Тобто бачимо невелике (2%) зниження загальної середньої ціни за квадрат в новобудовах.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Києва

Звісно, якщо розглядати динаміку середньої ціни більш ретельно, то побачимо, що в різних класах новобудов вона поводилась по-різному.

Так, найбільше падіння за 12 місяців було зафіксовано у найдорожчому сегменті столичних новобудов – преміум-класі. Як бачимо з даних ЛУН, рік назад квадрат в елітних ЖК коштував, в середньому, 132,8 тис. грн – а зараз лише 114 тис. грн. В цьому класі, до речі, зафіксоване найсуттєвіше зниження середньої ціни – 18,8 тис. грн «на метрі» або майже 4%.

До речі, судячи з усього, саме зниження цін у класі преміум і дало «від’ємну» динаміку загальної середньої ціни столичного «квадрата». Адже в новобудовах інших класів середня вартість «метра», хоча і не набагато, але зросла за рік.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Києві

Так, в новобудовах класу бізнес за рік зростання середньої вартості квадрата становить 1,6 тис. грн або 2% – з 69,4 тис. грн у листопаді-22 до 71 тис. грн у листопаді-23. В новобудовах класу комфорт середня ціна метра за цей же період зросла на 0,5 тис. грн або 1,4% – з 37 до 37,5 тис. грн. А ось в наймасовішому економі середня вартість квадратного метра за рік скакнула аж на 7 тис. грн або 22% – з 31 до 37,9 тис. грн.

До речі, як бачимо, в листопаді 2023 року середня вартість квадрата економкласу в столичних новобудовах навіть перевищила показник середньої ціни квадрата в комфорт-класі – до сьогодні такий ефект спостерігався лише в Одесі 🙂

Київська область

На відміну від київської первинки, середня вартість квадратного метра в новобудовах передмістя столиці за підсумком 12 місяців, навпаки, трохи зросла.

Якщо у листопаді 2022 року квадратний метр в новобудовах Київської області, в середньому, коштував 32,6 тис. грн, то в листопаді 2023 року він подорожчав до 34,3 тис. грн. Тобто за рік він додав до своєї вартості 1,7 тис. грн або 5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Київської області

При цьому в передмісті преміум-проєкти хоча і теж продемонстрували здешевлення середньої вартості квадратного метра, але воно було не настільки сильним, як в столичних новобудовах аналогічного класу.

Так, преміальні нові «квадрати» в Київській області втратили лише 2,5 тис. грн або 2,5% середньої вартості – якщо в листопаді 2022 року їх середня ціна становила 104,3 тис. грн, то в листопаді 2023 вона опустилась до 101,8 тис. грн.

Цікаво, що в новобудовах передмістя, які позиціонуються в класі бізнес, середня вартість квадратного метра теж суттєво знизилась – як і в столиці. Якщо рік тому середня вартість квадрата в новобудовах цього класу становила 54,5 тис. грн, то на початку листопада 2023 року вона складала вже 49 тис. грн. Тобто на «середньому метрі» зниження становило 5,5 тис. грн або майже 10%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Київській області

А ось у новобудовах класів комфорт та економ за рік середня ціна продемонструвала зростання. Так, за даними ЛУН, в комфорт-класі «середній метр» додав до своєї вартості 2 тис. грн або 7% (з 30 до 32 тис. грн). і стільки ж, майже 2 тис. грн або 7% – в економі (з 26,7 до 28,6 тис. грн).

Львів та область

Якщо в столиці середня вартість квадрата новобудов за рік знизилась, то у Львові вона навпаки зросла. Хоча, з огляду на дані ЛУН, я не можу сказати, що це зростання було приголомшливим.

На початку листопада минулого року квадрат коштував, в середньому, 46,7 тис. грн, а на початку листопада вже цього року його ціна піднялась лише до позначки 47,8 тис. грн. Тобто за рік «середній метр» львівських новобудов додав 1,1 тис. грн або 2,5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львова

При цьому позитивну динаміку у Львові продемонструвала вартість «середнього метра» лише в класі комфорт – тут ціна піднялась з 38,3 до 40,5 тис. грн (+2,2 тис. грн або +5,7%). В новобудовах інших класів середня вартість квадратного метра за рік навпаки знизилась:

в преміум-класі: з 84,6 до 80 тис. грн (-4,6 тис. грн або -5%);
в бізнес-класі: з 51,2 до 49,4 тис. грн (-1,8 тис. грн або -3,5%);
в економкласі: з 36,6 до 34,1 тис. грн (-2,5 тис. грн або майже -7%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львові

До речі, загалом за рік знизилась середня вартість квадратного метра і в новобудовах Львівської області. Якщо в листопаді 2022 року вона становила, за даними ЛУН, 36,5 тис. грн, то в листопад 2023 року «середній метр» зайшов з вартістю 35,8 тис. грн (-0,7 тис. грн або -2%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львівської області

Але в розрізі класів тут ми бачимо зворотній ефект: середня вартість квадратного метра зросла у всіх класах новобудов, окрім комфорта. Тут середній метр подешевшав з 33,1 тис. грн в листопаді 2022 року до 32,4 грн в листопаді 2023 року (-0,7 тис. грн або -2%).

В інших класах новобудов вартість квадрата зросла:

преміум-клас: з 61,8 до 73,4 тис.грн (+11,6 тис. грн або +19%);
бізнес-клас: з 46,9 до 49 тис. грн (+2,1 тис. грн або +4,5%);
економклас: з 27,1 до 27,8 тис. грн (+0,7 тис. грн або +2,5%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львівській області

Одеса та область

А у Одесі, як і в столиці, середня вартість квадрата новобудов за 12 місяців теж стала трохи нижчою. За даними ЛУН, на початку листопада 2022 року вона становила 38,4 тис. грн, а на початку листопада 2023 – вже 36,5 тис. грн. Тобто за рік вона втратила майже 2 тис. грн або 5%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеси

В місті було зафіксоване зниження середньої ціни майже у всіх класах новобудов, окрім економа – але «одеський економ» протягом року демонстрував такі цінові кульбіти, що я, наприклад, спостерігала за ними з не меншою цікавістю, ніж за ситуацією на фронті.

Якщо коротко, то на початку грудня 2022 року в одеських новобудовах економкласу середня вартість метра «злетіла» вище середньої вартості метра в класах комфорт та бізнес. Навесні 2023 року вона обвалилась чи не до довоєнного рівня, але влітку 23 начебто оговталась і тримається майже нарівні з середньою ціною квадрата в місцевих новобудовах класа комфорт.

Але загалом в річній рестоспективі динаміка середньої ціни в новобудовах Одеси була такою:

преміум-клас: з 76,1 до 59,9 тис. грн (-16,2 тис. грн або -21,3%);
бізнес-клас: з 38,3 до 36,8 тис. грн (-1,5 тис. грн або -4%);
комфорт-клас: з 35,9 до 31,9 тис. грн (-4 тис. грн або -11%);
економклас: з 29,5 до 31,2 тис. грн (_1,7 тис. грн або +5,8%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одесі

Щодо новобудов Одеської області та передмістя Одеси, то тут за 12 місяців теж бачимо зниження середньої вартості квадратного метра новобудов. Якщо в листопаді 2022 року вона становила 35,1 тис. грн, то в листопаді 2023 року вона знизилась до 33 тис. грн – тобто «середній метр» тут втратив в ціні 2,1 тис. грн або 6%.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеської області

В розрізі класів новобудов позитивну динаміку продемонструвала лише вартість в ЖК класу бізнес – в них середня ціна квадрата за рік піднялась з 35,5 тис. грн до 36,1 тис. грн (+ 0,6 тис. грн або +1,7%). В інших класах вартість середнього метра за рік знизилась:

преміум: з 63,9 тис. грн до 56,5 тис. грн (-7,4 тис. грн або -11,6%);
комфорт: з 32,2 тис. грн до 28,8 тис. грн (-3,4 тис. грн або -10,6%);
економ: з 26,6 тис. грн до 25,1 тис. грн (-1,5 тис. грн або -5,5%).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами — Річна динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».

478 відгуків

Читати всі Написати

478 відповідей

← 1 … 92 93 94 … 96 →

Анна
27.02.2021 о 12:03

Коля
Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
Все буде йти на спад.
Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

Тобто з дітьми кращє їхати до польші

3
Відповідь

Святослав
16.09.2020 о 23:35

Ірина Романова
Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

Не ликвидные потому что:
1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

25
Відповідь

Любов
05.06.2019 о 02:04

Ірина Романова
Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны. Давайте посмотрим, как они...

забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

25
Відповідь

Уно моменто
21.09.2021 о 23:16

Диванный Эксперт
Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

711
Відповідь

Kyiv Sky
24.02.2021 о 00:11

На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
* економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
* ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
* ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
.
Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
.
До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
.
Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
.
Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
.
Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
.
Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
.
У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
.
Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
*

812
Відповідь