Підсумки жовтня 2023: що з цінами на нерухомість?

Подивилась, як протягом року змінювалась середня ціна на новобудови у найбільших містах України: Києві, Львові та Одесі. 

Київ

Якщо поглянути на динаміку середньої вартості квадратного метра столичних новобудов в річній ретроспективі, то побачимо, що вона не тільки не збільшилась (як прогнозували деякі забудовники та експерти), а навпаки, навіть трохи знизилась.

Так, за даними ЛУН Статистика, на 1 листопада 2022 року середня вартість квадрата на столичній первинці становила 48,2 тис. грн, а вже 1 листопада 2023 року вона опустилась до позначки 47,3 тис. грн. Тобто бачимо невелике (2%) зниження загальної середньої ціни за квадрат в новобудовах.

Звісно, якщо розглядати динаміку середньої ціни більш ретельно, то побачимо, що в різних класах новобудов вона поводилась по-різному.

Так, найбільше падіння за 12 місяців було зафіксовано у найдорожчому сегменті столичних новобудов – преміум-класі. Як бачимо з даних ЛУН, рік назад квадрат в елітних ЖК коштував, в середньому, 132,8 тис. грн – а зараз лише 114 тис. грн. В цьому класі, до речі, зафіксоване найсуттєвіше зниження середньої ціни – 18,8 тис. грн «на метрі» або майже 4%.

До речі, судячи з усього, саме зниження цін у класі преміум і дало «від’ємну» динаміку загальної середньої ціни столичного «квадрата». Адже в новобудовах інших класів середня вартість «метра», хоча і не набагато, але зросла за рік.

Так, в новобудовах класу бізнес за рік зростання середньої вартості квадрата становить 1,6 тис. грн або 2% – з 69,4 тис. грн у листопаді-22 до 71 тис. грн у листопаді-23. В новобудовах класу комфорт середня ціна метра за цей же період зросла на 0,5 тис. грн або 1,4% – з 37 до 37,5 тис. грн. А ось в наймасовішому економі середня вартість квадратного метра за рік скакнула аж на 7 тис. грн або 22% – з 31 до 37,9 тис. грн.

До речі, як бачимо, в листопаді 2023 року середня вартість квадрата економкласу в столичних новобудовах навіть перевищила показник середньої ціни квадрата в комфорт-класі – до сьогодні такий ефект спостерігався лише в Одесі 🙂

Київська область

На відміну від київської первинки, середня вартість квадратного метра в новобудовах передмістя столиці за підсумком 12 місяців, навпаки, трохи зросла.

Якщо у листопаді 2022 року квадратний метр в новобудовах Київської області, в середньому, коштував 32,6 тис. грн, то в листопаді 2023 року він подорожчав до 34,3 тис. грн. Тобто за рік він додав до своєї вартості 1,7 тис. грн або 5%.

При цьому в передмісті преміум-проєкти хоча і теж продемонстрували здешевлення середньої вартості квадратного метра, але воно було не настільки сильним, як в столичних новобудовах аналогічного класу.

Так, преміальні нові «квадрати» в Київській області втратили лише 2,5 тис. грн або 2,5% середньої вартості – якщо в листопаді 2022 року їх середня ціна становила 104,3 тис. грн, то в листопаді 2023 вона опустилась до 101,8 тис. грн.

Цікаво, що в новобудовах передмістя, які позиціонуються в класі бізнес, середня вартість квадратного метра теж суттєво знизилась – як і в столиці. Якщо рік тому середня вартість квадрата в новобудовах цього класу становила 54,5 тис. грн, то на початку листопада 2023 року вона складала вже 49 тис. грн. Тобто на «середньому метрі» зниження становило 5,5 тис. грн або майже 10%.

А ось у новобудовах класів комфорт та економ за рік середня ціна продемонструвала зростання. Так, за даними ЛУН, в комфорт-класі «середній метр» додав до своєї вартості 2 тис. грн або 7% (з 30 до 32 тис. грн). і стільки ж, майже 2 тис. грн або 7%  – в економі (з 26,7 до 28,6 тис. грн).

Львів та область

Якщо в столиці середня вартість квадрата новобудов за рік знизилась, то у Львові вона навпаки зросла. Хоча, з огляду на дані ЛУН, я не можу сказати, що це зростання було приголомшливим.

На початку листопада минулого року квадрат коштував, в середньому, 46,7 тис. грн, а на початку листопада вже цього року його ціна піднялась лише до позначки 47,8 тис. грн. Тобто за рік «середній метр» львівських новобудов додав 1,1 тис. грн або 2,5%.

При цьому позитивну динаміку у Львові продемонструвала вартість «середнього метра» лише в класі комфорт – тут ціна піднялась з 38,3 до 40,5 тис. грн (+2,2 тис. грн або +5,7%). В новобудовах інших класів середня вартість квадратного метра за рік навпаки знизилась:

• в преміум-класі: з 84,6 до 80 тис. грн (-4,6 тис. грн або -5%);
• в бізнес-класі: з 51,2 до 49,4 тис. грн (-1,8 тис. грн або -3,5%);
• в економкласі: з 36,6 до 34,1 тис. грн (-2,5 тис. грн або майже -7%).

До речі, загалом за рік знизилась середня вартість квадратного метра і в новобудовах Львівської області. Якщо в листопаді 2022 року вона становила, за даними ЛУН, 36,5 тис. грн, то в листопад 2023 року «середній метр» зайшов з вартістю 35,8 тис. грн (-0,7 тис. грн або -2%).

Але в розрізі класів тут ми бачимо зворотній ефект: середня вартість квадратного метра зросла у всіх класах новобудов, окрім комфорта. Тут середній метр подешевшав з 33,1 тис. грн в листопаді 2022 року до 32,4 грн в листопаді 2023 року (-0,7 тис. грн або -2%).

В інших класах новобудов вартість квадрата зросла:

• преміум-клас: з 61,8 до 73,4 тис.грн (+11,6 тис. грн або +19%);
• бізнес-клас: з 46,9 до 49 тис. грн (+2,1 тис. грн або +4,5%);
• економклас: з 27,1 до 27,8 тис. грн (+0,7 тис. грн або +2,5%).

Одеса та область

А у Одесі, як і в столиці, середня вартість квадрата новобудов за 12 місяців теж стала трохи нижчою. За даними ЛУН, на початку листопада 2022 року вона становила 38,4 тис. грн, а на початку листопада 2023 – вже 36,5 тис. грн. Тобто за рік вона втратила майже 2 тис. грн або 5%.

В місті було зафіксоване зниження середньої ціни майже у всіх класах новобудов, окрім економа – але «одеський економ» протягом року демонстрував такі цінові кульбіти, що я, наприклад, спостерігала за ними з не меншою цікавістю, ніж за ситуацією на фронті.

Якщо коротко, то на початку грудня 2022 року в одеських новобудовах економкласу середня вартість метра «злетіла» вище середньої вартості метра в класах комфорт та бізнес. Навесні 2023 року вона обвалилась чи не до довоєнного рівня, але влітку 23 начебто оговталась і тримається майже нарівні з середньою ціною квадрата в місцевих новобудовах класа комфорт.

Але загалом в річній рестоспективі динаміка середньої ціни в новобудовах Одеси була такою:

• преміум-клас: з 76,1 до 59,9 тис. грн (-16,2 тис. грн або -21,3%);
• бізнес-клас: з 38,3 до 36,8 тис. грн (-1,5 тис. грн або -4%);
• комфорт-клас: з 35,9 до 31,9 тис. грн (-4 тис. грн або -11%);
• економклас: з 29,5 до 31,2 тис. грн (_1,7 тис. грн або +5,8%).

Щодо новобудов Одеської області та передмістя Одеси, то тут за 12 місяців теж бачимо зниження середньої вартості квадратного метра новобудов. Якщо в листопаді 2022 року вона становила 35,1 тис. грн, то в листопаді 2023 року вона знизилась до 33 тис. грн – тобто «середній метр» тут втратив в ціні 2,1 тис. грн або 6%.

В розрізі класів новобудов позитивну динаміку продемонструвала лише вартість в ЖК класу бізнес – в них середня ціна квадрата за рік піднялась з 35,5 тис. грн до 36,1 тис. грн (+ 0,6 тис. грн або +1,7%). В інших класах вартість середнього метра за рік знизилась:

• преміум: з 63,9 тис. грн до 56,5 тис. грн (-7,4 тис. грн або -11,6%);
• комфорт: з 32,2 тис. грн до 28,8 тис. грн (-3,4 тис. грн або -10,6%);
• економ: з 26,6 тис. грн до 25,1 тис. грн (-1,5 тис. грн або -5,5%).

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».