Листопад-2023: як поводилися ціни на первинці

Схоже, що в листопаді ціни в новобудовах Україні потроху пішли вгору – у багатьох містах країни було зафіксоване зростання середньої вартості квадратного метра. Звичайно, є й регіональні винятки з цієї тенденції, але про все крок за кроком.

Київ

За даними ЛУН, за останній місяць осені середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах піднялась на 700 грн (+1,5%), з 47,3 тис. на 1 листопада до 48 тис. грн на 1 грудня 2023 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах  Києва

Але якщо подивитись на середні ціни в розрізі класів новобудов, то побачимо, що на загальне підвищення вартості метра вплинули ціни в столичних ЖК економ та комфорт класів – тільки в них протягом місяця середня вартість йшла вгору.

До речі, за даними ЛУН, в листопаді збереглась парадоксальна ситуація, коли середній метр в економі коштував дорожче, ніж в комфорті.

Так, за листопад 2023 року середня вартість квадрата в економкласі досягла 39,6 тис. грн, що означає зростання на 1,7 тис. грн (+4,5%). В комфорт-класі, станом на 1 грудня 2023 року, «середній метр» подорожчав до 37,9 тис. грн, додавши за місяць до своєї вартості лише 0,4 тис. грн (+1,1%).

Середня вартість квадратного метра в бізнес та преміум класах в столиці знизилась: в бізнес-класі – на 0,5 тис. грн (-0,7%), з 71,7 до 71,2 тис. грн. А в преміумі – на 1 тис. грн (-0,9%), з 114,3 до 113,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Києві

Якщо ж дивитись на вартість квадратних метрів новобудов в розрізі районів, то Печерський район продовжує тримати лідерство: середній квадрат тут коштує 94 тис. грн. А в аутсайдерах, як і раніше, знаходиться Деснянський район, в новобудовах якого середній метр оцінюється, за даними ЛУН, в 35,7 тис. грн.

Цікаво, що «на паперах» Деснянський район забудовується доволі активно: як свідчать дані ГУ статистики м. Києва, за 9 місяців поточного року (січень-вересень) в Деснянському районі було введено в експлуатацію 2,8 тис. нових квадратних метрів житла, що лише трохи менше за показник аналогічного періоду минулого, 2022 року.

На жаль, як я не силилась, але так і не змогла згадати хоча б одну велику новобудову Деснянського району, яка б отримала в цьому році Сертифікат готовності – тож скоріш за все, у цю статистику увійшли приватні будинки.

Темпи введення житла в експлуатацію в Києві у січні-вересні 2023 року
Темпи введення житла в експлуатацію в різних районах столиці

Цікаво, що за даними того ж столичного ГУ Статистики, зараз в столиці найактивніше будують житло в Солом’янському районі – за 9 місяців цього року тут встигли ввести в експлуатацію 182 тис. кв. м житла, що майже в 4,5 разів більше, ніж минулого року.

Київська область

На відміну від столиці, середня вартість квадратного метра новобудов у Київській області, навпаки, трохи знизилась. За місяць вона втратила 0,3 тис. грн (-0,9%), опустившись, за даними ЛУН, з 34,3 тис. грн станом на 1 листопада до 34 тис. грн станом на 1 грудня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Київської області

При цьому «відповідальність» за подешевшання взяли на себе преміум-квадрати: в цьому класі середня вартість метра знизилась на рекордні 7,8 тис. грн (-7,7%), з 101,8 до 94 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Київській області

В інших класах середня вартість квадрата протягом місяця або залишалась стабільною, або навіть зростала.

Так, в бізнес-класі в листопаді було зафіксовано зростання середньої ціни на 1,5 тис. грн (+3,1%), з 49 до 50,5 тис. грн. В класі комфорт вона залишалась стабільною, на рівні 32 тис. грн, а в класі економ зросла на 0,6 тис. грн (+2,1%), з 28,6 до 29,2 тис. грн.

Львів та область

У Львові середня вартість квадрата новобудов за листопад трохи підросла – якщо на 1 листопада вона, за даними ЛУН, становила 47,8 тис. грн, то на 1 грудня вже дійшла до позначки 48,5 тис. грн. Тобто за місяць «середній квадрат» тут здорожчав на 0,7 тис. грн (+1,5%).

Зауважу, що в грудні Львів зберіг своє лідерство у вартості квадрата новобудови – його ціна залишається вищою, ніж навіть в столиці.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львова

При цьому в розрізі класів середня вартість «львівських метрів» перевищує столичні лише в комфорт та економкласах. Так, львівський середній метр в класі комфорт коштує, за даними ЛУН, 41,3 тис. грн (проти 37,9 тис. грн в Києві), а в економ – 34,1 тис. грн (проти 39,6 в столиці).

В інших класах лідерство залишається за столичними новобудовами: в преміум-класі на 1 грудня середня вартість метра у Львові становила 82,7 тис. грн (проти 113,3 тис. грн в столиці), в бізнесі – 52,8 тис. грн (проти 71,2 тис. грн в столиці).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львові

При цьому в листопаді у Львові було зафіксоване зростання середньої ціни майже у всіх класах новобудов. Так, середня ціна метра в преміум-класі за місяць зросла на 2,7 тис. грн (+3,4%), в бізнесі – на 3,4 тис. грн (+6,9%), в комфорті – на 0,8 тис. грн (+2%).

Виняток – економ, в якому середня ціна метра протягом листопада залишалась на одному рівні.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львівської області

В новобудовах передмістя Львова загальна середня ціна квадрата новобудов навпаки, трохи знизилась – на 0,1 тис. грн (-0,3%), з 35,8 тис. грн до 35,7 тис.грн.

Проте в розрізі класів тут динаміка мала різнонаправлений вектор: зниження в класах преміум, комфорт та економ, а зростання – в класі бізнес.

До речі, бізнес-клас в листопаді продемонстрував дуже непоганий злет: середня ціна метра тут піднялась на 2 тис. грн (+4,1%), з 49 тис. грн до 51 тис. грн. А ось зниження було не таке вже й суттєве:

  • в преміум-класі – на 0,7 тис. грн (-1%), з 73,4 до 72,7 тис. грн;
  • в класі комфорт – на 0,3 тис. грн (-0,9%) з 32,4 до 32,1 тис. грн;
  • в класі економ – на 0,1 тис. грн (-0,4%), з 27,8 до 27,7 тис. грн.
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львівській області

Одеса та область

В Одесі в листопаді середня вартість квадратного метра новобудов продовжила своє зниження. Не скажу, що воно було значне: за місяць «квадрат» втратив лише 0,3 тис. грн (-0,8%), опустившись з позначки 36,5 тис. грн до 36,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеси

При цьому, як і в інших містах, в розрізі класів новобудов ціни рухались різнонаправлено. Так, в сегменті класу економ, за даними ЛУН, взагалі було зафіксоване невеличке зростання середньої ціни метра – на 0,3 тис. грн (+1%), з 31,2 до 31,5 тис. грн. Середній метр в класі комфорт втратив 0,1 тис. грн (-0,3%), опустившись за місяць з позначки 31,9 тис. грн до 31,8 тис. грн. В класі бізнес здешевлення становило 0,4 тис. грн (-1,1%) – з 36,8 до 36,4 тис. грн, а в преміумі – 0,2 тис. грн (-0,3%), з 59,9 до 59,7 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одесі

Цікаво, що в новобудовах передмістя Одеси середня ціна квадрата навпаки трохи зросла – за місяць «метр» додав до своєї вартості 0,2 тис. грн (+0,6%), здорожчавши з 33 до 33.2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеської області

При цьому, з огляду на класи, ціна поводилась геть по-іншому: в класах бізнес та преміум було зафіксовано зниження середньої вартості метра, а в комфорті та економі вона залишалась стабільною.

Якщо точніше, то згідно з даними ЛУН, в Одеській області за листопад середня вартість новобудов преміум класу знизилась на 0,7 тис. грн (-1,2%), з 56,5 до 55,8 тис. грн, класу бізнес – знизилась на 0,6 тис. грн (-1,7%), з 36,1 до 35,5 тис. грн. А в комфорті та економі зберігалась на рівнях 28,8 тис. грн та 25,1 тис. грн відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Прохожий1
    Дорожает не недвижимость, а хотелки застройщиков за воздух. Вторичка то продолжает дешеветь. Ok, себестоимость возросла, застройщики логично поднимают цены, вот...

    Прохожий1, посмотрим на итоги года:)
    Мне лично тоже кажется, что на рынке имеет место быть ценовой сговор крупных девелоперов

    Александр
    28.08.2018 о 11:55
    Ірина Романова
    Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куд...

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    – мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    – обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    – ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения “дна” рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

    Святошинец
    Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом - от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры. Кибал...

    Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы