Листопад-2023: як поводилися ціни на первинці

Схоже, що в листопаді ціни в новобудовах Україні потроху пішли вгору – у багатьох містах країни було зафіксоване зростання середньої вартості квадратного метра. Звичайно, є й регіональні винятки з цієї тенденції, але про все крок за кроком.

Київ

За даними ЛУН, за останній місяць осені середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах піднялась на 700 грн (+1,5%), з 47,3 тис. на 1 листопада до 48 тис. грн на 1 грудня 2023 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах  Києва

Але якщо подивитись на середні ціни в розрізі класів новобудов, то побачимо, що на загальне підвищення вартості метра вплинули ціни в столичних ЖК економ та комфорт класів – тільки в них протягом місяця середня вартість йшла вгору.

До речі, за даними ЛУН, в листопаді збереглась парадоксальна ситуація, коли середній метр в економі коштував дорожче, ніж в комфорті.

Так, за листопад 2023 року середня вартість квадрата в економкласі досягла 39,6 тис. грн, що означає зростання на 1,7 тис. грн (+4,5%). В комфорт-класі, станом на 1 грудня 2023 року, «середній метр» подорожчав до 37,9 тис. грн, додавши за місяць до своєї вартості лише 0,4 тис. грн (+1,1%).

Середня вартість квадратного метра в бізнес та преміум класах в столиці знизилась: в бізнес-класі – на 0,5 тис. грн (-0,7%), з 71,7 до 71,2 тис. грн. А в преміумі – на 1 тис. грн (-0,9%), з 114,3 до 113,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Києві

Якщо ж дивитись на вартість квадратних метрів новобудов в розрізі районів, то Печерський район продовжує тримати лідерство: середній квадрат тут коштує 94 тис. грн. А в аутсайдерах, як і раніше, знаходиться Деснянський район, в новобудовах якого середній метр оцінюється, за даними ЛУН, в 35,7 тис. грн.

Цікаво, що «на паперах» Деснянський район забудовується доволі активно: як свідчать дані ГУ статистики м. Києва, за 9 місяців поточного року (січень-вересень) в Деснянському районі було введено в експлуатацію 2,8 тис. нових квадратних метрів житла, що лише трохи менше за показник аналогічного періоду минулого, 2022 року.

На жаль, як я не силилась, але так і не змогла згадати хоча б одну велику новобудову Деснянського району, яка б отримала в цьому році Сертифікат готовності – тож скоріш за все, у цю статистику увійшли приватні будинки.

Темпи введення житла в експлуатацію в Києві у січні-вересні 2023 року
Темпи введення житла в експлуатацію в різних районах столиці

Цікаво, що за даними того ж столичного ГУ Статистики, зараз в столиці найактивніше будують житло в Солом’янському районі – за 9 місяців цього року тут встигли ввести в експлуатацію 182 тис. кв. м житла, що майже в 4,5 разів більше, ніж минулого року.

Київська область

На відміну від столиці, середня вартість квадратного метра новобудов у Київській області, навпаки, трохи знизилась. За місяць вона втратила 0,3 тис. грн (-0,9%), опустившись, за даними ЛУН, з 34,3 тис. грн станом на 1 листопада до 34 тис. грн станом на 1 грудня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Київської області

При цьому «відповідальність» за подешевшання взяли на себе преміум-квадрати: в цьому класі середня вартість метра знизилась на рекордні 7,8 тис. грн (-7,7%), з 101,8 до 94 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Київській області

В інших класах середня вартість квадрата протягом місяця або залишалась стабільною, або навіть зростала.

Так, в бізнес-класі в листопаді було зафіксовано зростання середньої ціни на 1,5 тис. грн (+3,1%), з 49 до 50,5 тис. грн. В класі комфорт вона залишалась стабільною, на рівні 32 тис. грн, а в класі економ зросла на 0,6 тис. грн (+2,1%), з 28,6 до 29,2 тис. грн.

Львів та область

У Львові середня вартість квадрата новобудов за листопад трохи підросла – якщо на 1 листопада вона, за даними ЛУН, становила 47,8 тис. грн, то на 1 грудня вже дійшла до позначки 48,5 тис. грн. Тобто за місяць «середній квадрат» тут здорожчав на 0,7 тис. грн (+1,5%).

Зауважу, що в грудні Львів зберіг своє лідерство у вартості квадрата новобудови – його ціна залишається вищою, ніж навіть в столиці.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львова

При цьому в розрізі класів середня вартість «львівських метрів» перевищує столичні лише в комфорт та економкласах. Так, львівський середній метр в класі комфорт коштує, за даними ЛУН, 41,3 тис. грн (проти 37,9 тис. грн в Києві), а в економ – 34,1 тис. грн (проти 39,6 в столиці).

В інших класах лідерство залишається за столичними новобудовами: в преміум-класі на 1 грудня середня вартість метра у Львові становила 82,7 тис. грн (проти 113,3 тис. грн в столиці), в бізнесі – 52,8 тис. грн (проти 71,2 тис. грн в столиці).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львові

При цьому в листопаді у Львові було зафіксоване зростання середньої ціни майже у всіх класах новобудов. Так, середня ціна метра в преміум-класі за місяць зросла на 2,7 тис. грн (+3,4%), в бізнесі – на 3,4 тис. грн (+6,9%), в комфорті – на 0,8 тис. грн (+2%).

Виняток – економ, в якому середня ціна метра протягом листопада залишалась на одному рівні.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львівської області

В новобудовах передмістя Львова загальна середня ціна квадрата новобудов навпаки, трохи знизилась – на 0,1 тис. грн (-0,3%), з 35,8 тис. грн до 35,7 тис.грн.

Проте в розрізі класів тут динаміка мала різнонаправлений вектор: зниження в класах преміум, комфорт та економ, а зростання – в класі бізнес.

До речі, бізнес-клас в листопаді продемонстрував дуже непоганий злет: середня ціна метра тут піднялась на 2 тис. грн (+4,1%), з 49 тис. грн до 51 тис. грн. А ось зниження було не таке вже й суттєве:

  • в преміум-класі – на 0,7 тис. грн (-1%), з 73,4 до 72,7 тис. грн;
  • в класі комфорт – на 0,3 тис. грн (-0,9%) з 32,4 до 32,1 тис. грн;
  • в класі економ – на 0,1 тис. грн (-0,4%), з 27,8 до 27,7 тис. грн.
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львівській області

Одеса та область

В Одесі в листопаді середня вартість квадратного метра новобудов продовжила своє зниження. Не скажу, що воно було значне: за місяць «квадрат» втратив лише 0,3 тис. грн (-0,8%), опустившись з позначки 36,5 тис. грн до 36,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеси

При цьому, як і в інших містах, в розрізі класів новобудов ціни рухались різнонаправлено. Так, в сегменті класу економ, за даними ЛУН, взагалі було зафіксоване невеличке зростання середньої ціни метра – на 0,3 тис. грн (+1%), з 31,2 до 31,5 тис. грн. Середній метр в класі комфорт втратив 0,1 тис. грн (-0,3%), опустившись за місяць з позначки 31,9 тис. грн до 31,8 тис. грн. В класі бізнес здешевлення становило 0,4 тис. грн (-1,1%) – з 36,8 до 36,4 тис. грн, а в преміумі – 0,2 тис. грн (-0,3%), з 59,9 до 59,7 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одесі

Цікаво, що в новобудовах передмістя Одеси середня ціна квадрата навпаки трохи зросла – за місяць «метр» додав до своєї вартості 0,2 тис. грн (+0,6%), здорожчавши з 33 до 33.2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеської області

При цьому, з огляду на класи, ціна поводилась геть по-іншому: в класах бізнес та преміум було зафіксовано зниження середньої вартості метра, а в комфорті та економі вона залишалась стабільною.

Якщо точніше, то згідно з даними ЛУН, в Одеській області за листопад середня вартість новобудов преміум класу знизилась на 0,7 тис. грн (-1,2%), з 56,5 до 55,8 тис. грн, класу бізнес – знизилась на 0,6 тис. грн (-1,7%), з 36,1 до 35,5 тис. грн. А в комфорті та економі зберігалась на рівнях 28,8 тис. грн та 25,1 тис. грн відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Юрий
    Статья ни о чем) "написанная мазками"

    Юрий, мне жаль, что я не оправдала Ваши ожидания…

    Сергей
    А Голосеевский район что более престижный, чем Святошинский?

    Сергей, кто-то считает так, кто-то – иначе. Любой район самый престижный для его жителей:)

    Виталий
    В начале первого полугодия 2017 сильный скачок сдачи "построенных"/введенных в эксплуатацию объясняется тем, внесли изменения в законы о градостроительстве - от...

    Виталий, ну этот фактор касается только домов 3 категории сложности, а среди столичных новостроек все-таки больше строят по 4-5 категории, которые и так будут сдаваться по Сертификату.
    Так что этот параметр, как по мне, больше влияет на объемы сдачи жилья не в Киеве, а в пригороде – вот там, как раз, все в основном и строили по 3 категории

    Владимир
    ИМХО. Если не рассматривать внешнеполитические факторы, которые могут сделать с рынком всё что угодно, то единственный вариант, при котором будет расти спрос - ...

    З нашими бюджетними проблемами, коли 2/3 дохідної частини призначені на покриття дефіциту і виплат попередніх запозичень з відсотками, коли банки не мають достатньо власних коштів і граються з державою в ОВДП – як можлива іпотека? За власні кошти банки не хочуть вдовгу фінансувати нерухомість. Позиція Банків – якщо Нацбанк надасть фінресурс під 3-5% річних, ну тоді можливо будемо кредитувати під 9-10%. Але якщо Мінфін сам виходить на ринок із запозиченнями під 12% річних, логічно і банкам тягнутися до такої ставки.
    На курс гривні окрім бюджетних проблем впливають ціни світової торгівлі з якої складається приблизно 1/2 ВВП. На базові товари експорту/імпорту ціна може коливатися +/-30% від середнього рівня з відповідним коливанням курсу гривні. Яке кредитування в нестабільній валюті? Нова тенденція – девальвація долара. Фіксація позички в доларі також не вихід. Ставка кредитування має перевищувати рівень інфляції валюти. В євро, як у.о. – трохи краще, але не набагато.
    Єдиний варіант на мій погляд – фіксація в якомусь індексному фінансовому активі. Для ринку нерухомості іпотечними банками спільно із крупними забудовниками і державою в особі НБУ запровадити індексний фінансовий інструмент ймовірніше безготівковий на блокчейновій основі. Індекс цього фінансового інструменту може розраховуватись за поточними курсами цін таких складових:
    > на 1/3 приблизно з цінних металів (золото, платина тощо);
    > матеріалів будівництва (бетон, цегла, сталь, утеплювачі тощо);
    > енергетичних ресурсів (електрика, газ, нафтопродукти).
    Ця “валюта нерухомості” має вільно торгуватися на біржах, банками, відділами продажу і бути валютою іпотеки. Початкова і наступна емісії єдиним центром під експертним і громадським контролем. За реальні кошти – гривня, долар, євро, в обсягах для потреб кредитування. Емісія неінфляційна – відповідна курсова сума гривень виводиться Нацбанком з обігу. Після початку торгів, визначення ринкового курсу – подальша емісія під потреби накопичення потенційними інвесторами (витіснення доларових збережень, початок омріяної дедоларизації економіки).

    Уно моменто
    21.09.2022 о 07:33
    АК
    А чому не перейти зі стадії продажу в стадію оренди?

    Какой смысл убивать хороший ремонт в квартире за аренду 8000-10000грн ? Тем более,если Вы хотели изначально продавать, так зачем тянуть? Заработать за год $2200 на аренде и потом продать еще дешевле,чем сейчас…вероятность этого очень большая

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы