Листопад-2023: як поводилися ціни на первинці

Схоже, що в листопаді ціни в новобудовах Україні потроху пішли вгору – у багатьох містах країни було зафіксоване зростання середньої вартості квадратного метра. Звичайно, є й регіональні винятки з цієї тенденції, але про все крок за кроком.

Київ

За даними ЛУН, за останній місяць осені середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах піднялась на 700 грн (+1,5%), з 47,3 тис. на 1 листопада до 48 тис. грн на 1 грудня 2023 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах  Києва

Але якщо подивитись на середні ціни в розрізі класів новобудов, то побачимо, що на загальне підвищення вартості метра вплинули ціни в столичних ЖК економ та комфорт класів – тільки в них протягом місяця середня вартість йшла вгору.

До речі, за даними ЛУН, в листопаді збереглась парадоксальна ситуація, коли середній метр в економі коштував дорожче, ніж в комфорті.

Так, за листопад 2023 року середня вартість квадрата в економкласі досягла 39,6 тис. грн, що означає зростання на 1,7 тис. грн (+4,5%). В комфорт-класі, станом на 1 грудня 2023 року, «середній метр» подорожчав до 37,9 тис. грн, додавши за місяць до своєї вартості лише 0,4 тис. грн (+1,1%).

Середня вартість квадратного метра в бізнес та преміум класах в столиці знизилась: в бізнес-класі – на 0,5 тис. грн (-0,7%), з 71,7 до 71,2 тис. грн. А в преміумі – на 1 тис. грн (-0,9%), з 114,3 до 113,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Києві

Якщо ж дивитись на вартість квадратних метрів новобудов в розрізі районів, то Печерський район продовжує тримати лідерство: середній квадрат тут коштує 94 тис. грн. А в аутсайдерах, як і раніше, знаходиться Деснянський район, в новобудовах якого середній метр оцінюється, за даними ЛУН, в 35,7 тис. грн.

Цікаво, що «на паперах» Деснянський район забудовується доволі активно: як свідчать дані ГУ статистики м. Києва, за 9 місяців поточного року (січень-вересень) в Деснянському районі було введено в експлуатацію 2,8 тис. нових квадратних метрів житла, що лише трохи менше за показник аналогічного періоду минулого, 2022 року.

На жаль, як я не силилась, але так і не змогла згадати хоча б одну велику новобудову Деснянського району, яка б отримала в цьому році Сертифікат готовності – тож скоріш за все, у цю статистику увійшли приватні будинки.

Темпи введення житла в експлуатацію в Києві у січні-вересні 2023 року
Темпи введення житла в експлуатацію в різних районах столиці

Цікаво, що за даними того ж столичного ГУ Статистики, зараз в столиці найактивніше будують житло в Солом’янському районі – за 9 місяців цього року тут встигли ввести в експлуатацію 182 тис. кв. м житла, що майже в 4,5 разів більше, ніж минулого року.

Київська область

На відміну від столиці, середня вартість квадратного метра новобудов у Київській області, навпаки, трохи знизилась. За місяць вона втратила 0,3 тис. грн (-0,9%), опустившись, за даними ЛУН, з 34,3 тис. грн станом на 1 листопада до 34 тис. грн станом на 1 грудня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Київської області

При цьому «відповідальність» за подешевшання взяли на себе преміум-квадрати: в цьому класі середня вартість метра знизилась на рекордні 7,8 тис. грн (-7,7%), з 101,8 до 94 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Київській області

В інших класах середня вартість квадрата протягом місяця або залишалась стабільною, або навіть зростала.

Так, в бізнес-класі в листопаді було зафіксовано зростання середньої ціни на 1,5 тис. грн (+3,1%), з 49 до 50,5 тис. грн. В класі комфорт вона залишалась стабільною, на рівні 32 тис. грн, а в класі економ зросла на 0,6 тис. грн (+2,1%), з 28,6 до 29,2 тис. грн.

Львів та область

У Львові середня вартість квадрата новобудов за листопад трохи підросла – якщо на 1 листопада вона, за даними ЛУН, становила 47,8 тис. грн, то на 1 грудня вже дійшла до позначки 48,5 тис. грн. Тобто за місяць «середній квадрат» тут здорожчав на 0,7 тис. грн (+1,5%).

Зауважу, що в грудні Львів зберіг своє лідерство у вартості квадрата новобудови – його ціна залишається вищою, ніж навіть в столиці.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львова

При цьому в розрізі класів середня вартість «львівських метрів» перевищує столичні лише в комфорт та економкласах. Так, львівський середній метр в класі комфорт коштує, за даними ЛУН, 41,3 тис. грн (проти 37,9 тис. грн в Києві), а в економ – 34,1 тис. грн (проти 39,6 в столиці).

В інших класах лідерство залишається за столичними новобудовами: в преміум-класі на 1 грудня середня вартість метра у Львові становила 82,7 тис. грн (проти 113,3 тис. грн в столиці), в бізнесі – 52,8 тис. грн (проти 71,2 тис. грн в столиці).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львові

При цьому в листопаді у Львові було зафіксоване зростання середньої ціни майже у всіх класах новобудов. Так, середня ціна метра в преміум-класі за місяць зросла на 2,7 тис. грн (+3,4%), в бізнесі – на 3,4 тис. грн (+6,9%), в комфорті – на 0,8 тис. грн (+2%).

Виняток – економ, в якому середня ціна метра протягом листопада залишалась на одному рівні.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Львівської області

В новобудовах передмістя Львова загальна середня ціна квадрата новобудов навпаки, трохи знизилась – на 0,1 тис. грн (-0,3%), з 35,8 тис. грн до 35,7 тис.грн.

Проте в розрізі класів тут динаміка мала різнонаправлений вектор: зниження в класах преміум, комфорт та економ, а зростання – в класі бізнес.

До речі, бізнес-клас в листопаді продемонстрував дуже непоганий злет: середня ціна метра тут піднялась на 2 тис. грн (+4,1%), з 49 тис. грн до 51 тис. грн. А ось зниження було не таке вже й суттєве:

  • в преміум-класі – на 0,7 тис. грн (-1%), з 73,4 до 72,7 тис. грн;
  • в класі комфорт – на 0,3 тис. грн (-0,9%) з 32,4 до 32,1 тис. грн;
  • в класі економ – на 0,1 тис. грн (-0,4%), з 27,8 до 27,7 тис. грн.
Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів у Львівській області

Одеса та область

В Одесі в листопаді середня вартість квадратного метра новобудов продовжила своє зниження. Не скажу, що воно було значне: за місяць «квадрат» втратив лише 0,3 тис. грн (-0,8%), опустившись з позначки 36,5 тис. грн до 36,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеси

При цьому, як і в інших містах, в розрізі класів новобудов ціни рухались різнонаправлено. Так, в сегменті класу економ, за даними ЛУН, взагалі було зафіксоване невеличке зростання середньої ціни метра – на 0,3 тис. грн (+1%), з 31,2 до 31,5 тис. грн. Середній метр в класі комфорт втратив 0,1 тис. грн (-0,3%), опустившись за місяць з позначки 31,9 тис. грн до 31,8 тис. грн. В класі бізнес здешевлення становило 0,4 тис. грн (-1,1%) – з 36,8 до 36,4 тис. грн, а в преміумі – 0,2 тис. грн (-0,3%), з 59,9 до 59,7 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одесі

Цікаво, що в новобудовах передмістя Одеси середня ціна квадрата навпаки трохи зросла – за місяць «метр» додав до своєї вартості 0,2 тис. грн (+0,6%), здорожчавши з 33 до 33.2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах Одеської області

При цьому, з огляду на класи, ціна поводилась геть по-іншому: в класах бізнес та преміум було зафіксовано зниження середньої вартості метра, а в комфорті та економі вона залишалась стабільною.

Якщо точніше, то згідно з даними ЛУН, в Одеській області за листопад середня вартість новобудов преміум класу знизилась на 0,7 тис. грн (-1,2%), з 56,5 до 55,8 тис. грн, класу бізнес – знизилась на 0,6 тис. грн (-1,7%), з 36,1 до 35,5 тис. грн. А в комфорті та економі зберігалась на рівнях 28,8 тис. грн та 25,1 тис. грн відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами
Динаміка середньої вартості квадратного метра в новобудовах різних класів в Одеській області

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату «Де в Україні купити вигідно?». А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, підпишіться на телеграм-канал «Де в Україні жити добре?».


478 відповідей
  • Коля
    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 че...

    Школи після 9го скорочують, вузи мабуть теж. Раніши до Києва приїджали студенти вчитися. Якщо діти не вивчаться, то і арендувати з інших міст не будуть, крім Того іноземні студенти не приїдуть.
    Все буде йти на спад.
    Да і якщо залишать 25% шкіл, тобуде конкуренція грошова серед батьків ща місця в, класах, думаю що буде коштуватияк хата вивчити диину.

    Тобто з дітьми кращє їхати до польші

    Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы