Что выгодней: первичка или новая вторичка

Традиционно считается, что инвестировать в новостройку дешевле, чем покупать аналогичную новую квартиру на вторичке. Я задумалась, а действительно ли это так и решила провести небольшое исследование.

Критерии отбора

Чтобы исследование было более-менее корректным, я решила сравнивать цены «от застройщиков» и «на вторичке» в рамках одного ЖК. Это означает, что новостройки должны быть большими и иметь как минимум несколько очередей строительства — строящихся, где цены диктуют застройщики, и построенных, квартиры в которых уже попали на рынок вторички. Сравнение цен на квартиры в разной степени «готовности» в рамках одного ЖК будет корректным и с точки зрения их характеристик. Ведь, такие дома, как правило, обладают схожими параметрами, а квартиры в них имеют примерно одинаковые размеры и планировки.

Кроме того, сравнивая цены имеет смысл делать это в полных величинах и на примерно сопоставимые квартиры. Чтобы не распыляться, я решила сравнивать цены только на самые ходовые, 1-комнатные квартиры.

Также я решила, что неплохо было бы сравнить цены вторички/первички в разных проектах — на левом и правом берегу, в ЖК класса эконом, комфорт и бизнес. Собственно, исходя из этих параметров и требований, я и подбирала проекты.

Класс эконом. Левый берег

Как мне кажется, среди ЖК эконом-классе на Левом берегу наиболее полно моим «требованиям» отвечает ЖК «Выгуровщина-20». Три панельные высотки по улице Николая Закревского, одна из которых уже построена и заселена, а еще две обещают сдать в течение года.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Выгуровщина 20 от застройщика

В строящихся домах застройщик (ДБК №1) предлагает инвесторам 1-комнатные квартиры из расчета 18,5 тыс. грн за кв.м в доме №2 (ориентировочный срок сдачи — 4 квартал 2019) и порядка 17 тыс. грн за кв.м в доме №1 (ориентировочный срок сдачи — 1 квартал 2020). В уже построенном и сданном доме №3 квадратный метр от застройщика обойдется примерно в 19,7 тыс. грн. Получается, что минимальная инвестиция в этот проект — в 1-комнатную квартиру площадью 34 кв.м — составляет порядка 570 тыс. грн или $21,6 тыс. (дом №1), около 640 тыс. грн или $24,2 (дом №2). А покупка квартиры в готовом доме у застройщика потянет примерно на 675 тыс. грн. или около $25,5 тыс.

На вторичном рынке аналогичную квартиру (35 кв.м) в уже сданном доме этого ЖК можно приобрести за $25-27 тыс (торг уместен). Получается, что квадратный метр в ней стоит порядка $720 или около 19 тыс. грн. Что, как мы видим, несколько дешевле чем готовая квартиры от застройщика. И совсем ненамного дороже квартир, окончания строительства которых еще придется ждать как минимум полгода.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Выгуровщина 20 перепродажа

Класс эконом. Правый берег

На правом берегу Днепра больших ЖК эконом-класса достаточно, поэтому я долго не могла выбрать проект, наиболее отвечающий моим требованиям. После долгих раздумий  поступила просто — выбрала среди крупных новостроек тот ЖК, который мне лично больше всего импонирует. А именно, «Варшавский микрорайон» (девелопер «Столица Групп»), который строят на проспекте Правды. И к которому в скором времени обещают протянуть ветку метро.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Варшавский микрорайон от застройщика

Итак, в новой очереди «Варшавского микрорайона» цены на 1-комнатные квартиры у застройщика стартуют с 19 тыс. грн или $720 за кв.м. Получается, что минимальная стоимость 1-комнатной квартиры площадью 43 кв.м составляет не менее 900 тыс. грн. (около $34 тыс.) При этом сдача домов запланирована на 4 квартал 2021 года. То есть, ждать недвижимость придется почти 3 года.

На вторичном рынке, в уже сданных домах комплекса, 1-комнатную квартиру чуть меньшей площади (41 кв.м) можно купить за $37,5-39 тыс.

Вторичка или первичка ЖК Варшавский вторичка

Класс комфорт. Левый берег

Самым ярким представителем ЖК класса комфорт на Левом берегу я бы назвала ЖК «Комфорт-Таун» от К.А.Н.Девелопмент. В нем и буду сравнивать стоимость квартир от застройщика и на вторичном рынке.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Комфорт таун от застройщика

В отделе продаж «Комфорт Тауна» предлагают квартиры в уже построенных и строящихся домах. Цена квадратного метра в готовых 1-комнатных квартирах у застройщика стартует с 30 тыс. грн (порядка $1100), а в строящихся, срок сдачи которых запланирован на лето 2019 г. — с 28,5 тыс. грн ($1050). Таким образом, купить построенную квартиру в «Комфорт Тауне» от застройщика площадью около 40 кв.м можно примерно за 1 млн 150 тыс. грн (примерно $44 тыс). А полная стоимость самой небольшой строящейся квартиры площадью 30 кв.м потянет на 950 тыс. грн или примерно на $36 тыс.

На вторичном рынке аналогичные готовые квартиры обойдутся примерно в те же деньги. Есть предложения по продаже квартир площадью 43-45 кв.м за $50-51 тыс., что дает примерно ту же стоимость квадратного метра, что и в готовых квартирах от застройщика.  А небольшую квартиру площадью площадью в 30 кв.м выставляют на продажу за $38-40 тыс.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Комфорт таун перепродажа

Класс комфорт. Правый берег

Так как значительную часть своей жизни я провела на Соломенке, то в классе правобережных ЖК комфорт-класса я решила сравнить стоимость строящихся и сданных квартир в ЖК «Малахит»🙂 Этот долгоиграющий проект от крупного застройщика «Интергал-Буд» строят в условно-пешей доступности от станции метро «Вокзальная», по улице Сурикова.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит от застройщика

Готовых квартир от застройщика здесь не осталось, зато новым инвесторам предлагают варианты в последнем доме ЖК, сдать который обещают во 2 квартале 2020 года. То есть, через год. Стоимость квадратного метра в 1-комнатных квартирах тут стартует с 32 тыс. грн (около $1220). Таким образом, 1-комнатная квартира площадью, скажем, 43 кв.м обойдется инвестору примерно в 1,5 млн грн или около $52 тыс. Но ждать квартиру придется минимум полтора года.

Квартир аналогичной площади в соседних, уже сданных домах «Малахита», на вторичке не наблюдается. Размеры 1-комнатных квартир этого ЖК, выставленных на вторичке, составляет 48-50 кв.м.  И просят продавцы за них примерно $62-65 тыс., то есть квадратный метр обойдется не намного дороже, чем у застройщика, в те же $1200-1300.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит перепродажа

Класс бизнес. Левый берег

На мой взгляд, среди ЖК бизнес-класса, расположенных на Левом берегу, наиболее точно заданным параметрам для сравнения отвечает ЖК RiverStone. Этот довольно большой жилой комплекс располагается практически на берегу Днепра и может похвастать и сданными в эксплуатацию, и строящимися домами. Девелопером ЖК RiverStone выступает бренд UDP.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Ривер стоун от застройщика

Стоимость квадратного метра в строящихся домах ЖК RiverStone стартует с 37 тыс. грн, а в среднем она составляет у застройщика порядка 40 тыс. грн. То есть, инвесторам квадратный метр однокомнатной квартиры в доме, сдача которого намечена на 2 квартал 2020 года, обойдется в  $1400. Полная стоимость строящейся 1-комнатной квартиры площадью 58 кв.м составит примерно 2,1 млн грн или $82 тыс.

На вторичном рынке за аналогичные квартиры в этом ЖК продавцы просят $77-79 тыс.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Малахит перепродажа

Класс бизнес. Правый берег

На Печерске я тоже когда-то жила, поэтому решила сравнить цены на готовое и строящееся жилье в ЖК «Новопечерские Липки». Этот комплекс строится на Черной горе, неподалеку от станции метро «Дружбы Народов», а его девелопером выступают бренды City One Development и UDP.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Новопечерские Липки от застройщика

В отделе продаж комплекса озвучивают стоимость за квадратный метр в строящихся 1-комнатных квартирах на уровне 60 тыс. грн — в тех домах, сдача которых намечена на 4 квартал 2021 года. Получается, что 1-комнатная квартира площадью 44 кв.м обойдется инвесторам в 2,6 млн грн или примерно в $100 тыс. Это при том, что ждать ее придется более 2 лет.

В то же время, на вторичном рынке есть предложения по продаже готовых 1-комнатных квартир площадью от 50 кв.м в этом ЖК за $165 тыс. — с ремонтом, мебелью и торгом. Отмечу, что большинство квартир в этом ЖК выставлены на рынок от одного агентства недвижимости — «Новопечерские Липки». Думаю, именно таким подходом к продажам и объясняется самая ощутимая разница между стоимостью квадратного метра от застройщика и ценой готовых квартир в этом ЖК.

Купить квартиру на первичке или новой вторичке ЖК Новопечерские липки перепродажа

P.S. Если честно, то настолько минимальный разброс цен на строящееся и уже построенное жилье меня изрядно озадачил. Стоит ли ради экономии $5-6 тыс ждать новую квартиру несколько лет, нервничать, гадать достроят ее или не достроят? Мне эти вопросы кажутся риторическими, а ответы на них — очевидными.

Кроме того, подобное соотношение цен на киевских рынках первичной недвижимости и новой вторички может свидетельствовать о том, что столичные застройщики обзавелись серьезным конкурентом — владельцем построенной ими же квартиры. Который, не только практически готов к ценовому противостоянию с застройщиком, но и обладает несомненным конкурентным преимуществом: товаром, а не обещанием его передать в будущем.

Делитесь своими мнением в ветке форума «Первичка или новая вторичка?»

129 ответов
  • Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    З власного досвіду: у травні 2017-го з дружиною купили, чи правильніше сказати інвестували, у «Петрівському кварталі». На той час NOVBUD вважався більш-менш надійним забудовником, дехто з родичів вже мав квартири від них. На момент покупки квартири будівництво 12-ї лінії ледве рухалося, але ми з легкістю повірили словам забудовника, що ось-ось ще трошки і добудують 11-лінію, і з усіма силами наваляться на нашу. Попередню лінію здали в експлуатацію на початку наступного року, і суб’єктивно здавалося, принаймні хотілося тоді вірити, що процес у нас трошки заворушився. В цей час пообіцяли добудувати до кінця 3-го кварталу 2018, хоча у договорі був кінець 2017-го. Ми звісно знову повірили. Нема сенсу зараз перераховувати усі оновлені обіцянки і скориговані графіки. Якщо коротко — жоден з нових графіків не був дотриманим, будинок досі недобудований, і в найближчій перспективі не вірю в його готовність. Фасад більш-менш зроблений лише з тої сторони, з якої його можуть бачити гості кварталу. Зі сторони поля «кінь не валявся», а якщо і валявся, то якось непомітно. Із внутрішніх робіт щось трохи зроблено по електрпроводці та прокладанню труб, але обєктивно оцінити обсяг цих робіт неможливо. Коротше — внутрішні роботи десь на початковому етапі. Але для нас це вже не важливо. Ще восени минулого року, регулярно катаючись на будівництво порозглядати, чи щось змінилося, я усвідомив, що трохи більше як за рік туди стало явно важче добиратися. І особливих перпектив для покращення транспортної ситуації не світить. Ми терміново продали майнові права по переуступці і на цей раз вже з більш повним розумінням, на які критерії варто звертати увагу, купили квартиру в будинку 2008-го року у стані від забудовника. Як виявилося — такі варіанти зовсім не рідкість. В новобудовах є чимало порожніх квартир, котрі зараз можуть в доларовому еквіваленті продаватись значно дешевше, ніж коштували їх власникам в момент придбання. Ми придбали 54 м.кв. за 40 тис. у.о., при тому що у 2008-му ціна квадрату в готових будинках цього ЖК була більше 2000 у.о. Ми отримали готову квартиру з можливістю одразу приступити до ремонту в обжитому будинку в обжитому районі, де більше не передбачається масового будівництва і транспортна ситуація більш-менш устаканена.
    Я зробив висновок, що інвестиції у незбудоване житло — це не тільки ризик того, що квартиру можуть дуже на довго затримати або взагалі не добудувати. Це ризик того, що район нової забудови може значно змінитися за роки очікувань, стати дуже проблемним для проживання. З відсутністю навчальних закладів для дітей або наявністю лише приватних з позахмарною не кожному доступною вартістю навчання, купа часу на те, щоб кудись доїхати.
    Щоб купити готову квартиру в недобуді в безперспективному місці і придбати готову в місці, яке вважаємо пречудовим, ми випотрошили усю заначку на ремонт і влізли в борги. Але вже в короткостроковій перспективі нам це окупиться — ми вже живемо у власній квартирі, а не чекаємо її, діти ходять в школу в пішій доступності, я чекаю, коли вже через тиждень відновлять рух швидкісним трамваєм після ремонту, і тоді я до роботи в центрі Києва добиратимусь максимум пів-години без пересадок, а не мінімум півтори з Петрівського кварталу з маршрутками та пересадкою. Лише на вартості проїзду наша сім’я буде економити мінімум пару тисяч гривень в місяць. Пару додаткових днів щомісяця, зібраних із зекономлених від стояння в пробках годин — це вже як додатковий безкоштовний бонус.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Хочу прокмментировать вот этот тезис:

    «Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие заработать на свою квартиру. Вы с ними находитесь в равных условиях (все — новоселы), у вас с ними схожие представления о комфорте и хорошей жизни (выбрали же вы один и тот же ЖК), вы сталкиваетесь с одними и теми же проблемами (ох, уж этот ремонт) — а значит, с ними будет легче договориться.»

    Это действительно только в теории, то в среднем. Как пример, опишу ситуацию в ЖК Park Avenue, жильцом которого являюс. Так вот, по задумке застройщика этот ЖК наполнен «европейским (читайте: цивилизованным) подходом». Для выгула собак есть площадка, для колясок и детских великов/самокатов есть колясочная. Выгуливать собак по всей территории запрещено, кругом информационные таблички. Парковать машины на территории физически нельзя, но можно заезжать для разгрузки-погрузки с обратной стороны дома не более чем на 20 мин. Для гостей предусмотрена гостевая парковка. Хранить вещи на этажах запрещено. Делать шумные работы разрешено только в определенные часы. Есть два общественных туалета с двух концов комплекса.

    Так вот, вроде бы тут, из-за стоимости жилья, живут приличные обеспеченные люди. Но реальность такая, что среди них процент откровенных дебилов достаточно большой, это вам не какие-то пару калек-маргиналов на одну хрущевку. Несмотря на все созданные условия, как минимум половина собачников принципиально выгуливает собак за пределами площадки для собак, последние орошают мочой все газоны (по которым летом босиком бегают дети и люди сидят на пикниках) и даже детские площадки, гадят там же. Многие считают, что забрать дерьмо в пакетик достаточно для очищения совести. Далее, в колясочных упорно ставятся взрослые велики, огромные детские электромобили, и даже есть попытки складировать свой хлам вроде шин. На этажах (сделанных на вид как в отелях, со сверкающей плиткой), складируют коляски, велики и прочий хлам, как в совковых хрущах. Ремонты делают в произвольное время, пока не придешь лично не наедешь на строителей (которые почему-то не в курсе ограничений). Как-то на наше замечание по поводу нарушения времени шумных работ сосед удивленно заявил: «Ой, а вы что, можно подумать не нарушали, чтобы сделать ремонт поскорее??». Машины постоянно паркуются на длительный срок, блокируя возможность другим разгрузиться. Гостевая парковка постоянно занята жильцами и работниками офисов, так что реальным гостям редко удается найти место. Возле мусоропроводов жильцы регулярно складируют пакеты с мусором, который не влезает, подразумевая, что за них его вынесет уборщица. Вместо общественных туалетов «яжематери» учат детей справлять свою нужду прямо на газончик или под деревце, где прям вот рядом бегают другие дети.

    Я бы еще много мог рассказать, но моя цель — не раскритиковать конкретный ЖК, а показать, что класс ЖК, его особенности, правила проживания, идеология и так далее вообще не определяют то, какие будут соседи, будут ли хоть как-то разделять ваши ценности и смотреть на мир как вы. Да, если квадрат стоит 1.5-2К долларов, вряд ли лифты будут вонять мочой или наркоманы прятаться по подъездам. Но на этом вся цивилизованность заканчивается, количество жлобов и хамов точно такое же, как и в любом другом ЖК. Более того, в дорогом ЖК жлобов может быть даже больше, так как больше концентрация «хозяев жизни», которые принципиально не хотят ни с кем считаться.

    Что я могу посоветовать тем, у кого средства позволяют купить что-то большее, просто бетонометры в со стенами, это не рассчитывать на контингент исходя из стоимости и не полагаться/воодушевляться концепутальными правилами, декларируемыми застройщиком. Если вам обещают «двор без машин» — убедитесь, что двор фундаментально устроен так, что машины туда не могут заезжать даже для разгрузок/погрузок. Если вам обещают гостевую парковку, убедитесь, что есть механизм ограничения времени парковки на ней (нарпример, платная парковка после бесплатных 2-3 часов). Для всех остальных случаев, когда декларируют запреты на какое-то самоуправство или действия, убедитесь, что за нарушение есть жесткие штрафы, и что они действительно взимаются (в нашем ЖК штрафы — фикция, жэку лень судиться, доказывая обоснованность штрафа или что-то такое). Короче, лучше, чтобы все, что запрещено, было ограничено физически.

    P.S: Не понимаю, почему под вторичкой понимается жилье старого фонда. Вторичка — это вторичный рынок, т.е. продажа не застройщиком, а владельцем, т.е. покупка из вторых рук. Вторичка может быть совершенно новым современным домом.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    От себя бы добавил еще.

    Плюсы новостроек:

    — Красивая архитектура (как бы не ругали новостри за архитекутуру, но как минимум первые 10 лет они выглядят значительно лучше чем любой старый дом)
    — Современная придомовая територрия (не всегда конечно): современные детские и спортивные площадки, может быть подземный паркинг, закрытая територия.
    — современные места общего пользования: лифты, парадные, лестничные клетки.

    Минусы новостроек:

    — Локации часто хуже (про эконом и комфорт класс). Даже если дома и около метро и в хорошем районе — это или на отшибе/пустыре или на месте промзоны

    — В большинстве случаев выше этажность и плотность застройки (опять таки правила для плюс минус недорогого жилья)

    — Как правило проблемы с парковкой серьезнее чем в старых домах (если не планируется приобретать паркинг, гараж и т.д.)

    Плюсы вторички:

    — Есть очень большой шанс купить квартиру с зеленой придомовой територией, и в обжитом, хорошое спланированном квартале.
    — Можно найти дома где нет больших проблем с бесплатной парковкой прямо у дома.
    — Платежи за содержание дома могут быть меньше

    Минусы вторички:

    — В 90% домов советской постройки ужасное состояние мест общего пользования: вонючий темный лифт, в который страшно заходить, стены подъездов и лестничных площадок к которым страшно случайно прикоснуться.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Мне кажется вы забыли основной аргумент в пользу новостроек (по-крайней мере для меня):
    возможность приобрести жилье не имея полной суммы.
    Ипотека или рассрочка от застройщика.
    Для вторички это почти нереально, либо бешеный процент.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Везде свои + и — Мониторила это все 4 (!) года, выбирала-выбирала и остановилась на первичке. Все вторички, которые смотрела, были с ремонтом, который мне ну вообще не нравился даже близко, за те деньги, а покупать вторичку, переплатив, и заново делать там ремонт за бешеные деньги ну вообще странно, если можно вложиться в первичку, а остальную сумму пустить на ремонт под себя) ну и, как и у Вас, Ирина, мысли по поводу энергетики предыдущих хозяев пересилили)) можно в это не верить, но когда приходишь в квартиру, очень хорошо все чувствуется. Вывод для меня : лучше свое с нуля и с полетом ремонтной фантазии)



* - обязательное поле

Читайте все 129 комментариев на форуме: Инвестировать в новостройку или купить на вторичке?